淺談加強房地產(chǎn)波動的控制對策

王星 崇巖

（1、山東省濟寧市房地產(chǎn)交易監(jiān)理處，山東 濟寧 272000 2、山東省濟寧市第一職業(yè)中專，山東 濟寧 272000）

我國的房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要的產(chǎn)業(yè)，與鋼筋、水泥、交通運輸、農(nóng)民工就業(yè)等等許多方面具有十分密切的關(guān)系，在我國的整個產(chǎn)業(yè)體系和國民經(jīng)濟中占有十分重要的地位，對我國的經(jīng)濟發(fā)展具有非常重要的意義。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),在近幾年里,價格持續(xù)攀升,波動幅度較大。影響房地產(chǎn)周期波動的因素很多,其中,經(jīng)濟因素、制度因素和政策因素是基本因素。

1 房地產(chǎn)波動的影響因素分析

1.1 房地產(chǎn)周期波動的外生因素

1.1.1 經(jīng)濟因素

經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)周期的影響是最直接的，國民收入增長和波動是房地產(chǎn)增長和波動的主要動力。經(jīng)濟因素中的外生因素主要有國民收入與消費水平，物價與通貨膨脹率，貨幣供給量和利率，稅收等。具體體現(xiàn)在下述幾個方面：

國民收入與消費水平。國民收入決定了居民的消費水平，進而決定了居民住房消費能力。一方面，收入水平變化會影響到消費者對房地產(chǎn)物業(yè)的支付能力，另一方面，收入水平變化影響消費者對財富積累的預(yù)期，進而影響房地產(chǎn)需求水平；此外，收入水平變化導(dǎo)致能夠投入到房地產(chǎn)中的資源數(shù)量發(fā)生變化。所有這些，都會形成和導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

物價與通貨膨脹率。通貨膨脹主要通過兩個途徑對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響：其一，房地產(chǎn)價格是構(gòu)成總物價水平的重要組成部分之一，物價指數(shù)與房地產(chǎn)價格之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系；其二，通貨膨脹因素影響房地產(chǎn)商品的增值和保值功能。

貨幣供應(yīng)量和利率。房地產(chǎn)商品的特殊屬性決定了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系。應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融政策主要是貨幣供應(yīng)量和利率的變動。貨幣供應(yīng)量和利率會從供給和需求兩個方面對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生影響。在供給方面，貨幣供應(yīng)量和利率影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金總量和成本；在需求方面，貨幣供應(yīng)量和利率影響購買房地產(chǎn)商品的支付能力和成本。從而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

1.1.2 制度和政策因素

我國房地產(chǎn)周期波動與相關(guān)制度創(chuàng)新密切相關(guān)。制度因素一般都是在一個比較長的時間內(nèi)才會發(fā)生作用。制度因素是經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的社會背景和市場環(huán)境，制度因素的改變必然會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。政策因素則包括財政政策、貨幣政策、收入分配政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計劃指導(dǎo)以及政府的經(jīng)濟監(jiān)督。政策因素是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要外生因素，是政府熨平經(jīng)濟波動的手段。它通過影響房地產(chǎn)資金融通、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)銷售等各個方面來調(diào)控房地產(chǎn)市場。如果政府采取積極的貨幣政策，擴大信貸規(guī)模，將會創(chuàng)造房地產(chǎn)的需求和供給，由于房地產(chǎn)供給和需求的非同步性，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。

1.1.3 技術(shù)和人口因素

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力。科學(xué)技術(shù)對經(jīng)濟增長的影響是深刻而持久的，因此，也必然影響到經(jīng)濟波動和房地產(chǎn)波動。在經(jīng)濟發(fā)展的每一個階段，主導(dǎo)技術(shù)決定了經(jīng)濟各部門的生產(chǎn)模式，技術(shù)決定了經(jīng)濟活動的規(guī)模、集中程度和位置；與此同時，技術(shù)也影響著人的居住模式和貿(mào)易。

人口因素包括人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、家庭數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)等。房地產(chǎn)是人類生活和生產(chǎn)的基本需要。因此人口因素是決定房地產(chǎn)需求的最基本因素，也是決定房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本因素，它決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的長期趨勢。

1.1.4 國際因素

在全球一體化的大環(huán)境下，國際間的政治經(jīng)濟關(guān)系越來越復(fù)雜。任何一國的經(jīng)濟發(fā)展都不能擺脫其他國家的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分當然也受到了這種國際影響。一國的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟受到國際因素影響的大小取決于該國的開放程度。開放的經(jīng)濟體比封閉的經(jīng)濟體受國際因素影響的程度大得多。

1.2 房地產(chǎn)周期波動的內(nèi)生因素

房地產(chǎn)市場供求矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的直接原因。由于房地產(chǎn)的供給和需求自身變動既受到內(nèi)部傳導(dǎo)因素的影響，也受到來自系統(tǒng)外生變量的影響，房地產(chǎn)供給和需求關(guān)系的變動過程，可以看成外生因素沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機制的綜合過程，這個過程直接影響到房地產(chǎn)周期波動。

房地產(chǎn)價格預(yù)期影響房地產(chǎn)自用需求以及投資房地產(chǎn)的利潤預(yù)期。對以消費為主要目的的商品住宅消費者來說，房地產(chǎn)價格漲跌的預(yù)期將左右住宅消費者的購買行為；投資房地產(chǎn)的利潤預(yù)期，從而影響房地產(chǎn)投資需求。

房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，其波動常被認為是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的引擎。房地產(chǎn)投資增長必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，增加市場供應(yīng)量，影響房地產(chǎn)價格。

2 加強房地產(chǎn)周期波動的控制對策

2.1 優(yōu)先控制房地產(chǎn)業(yè)的運行

從上面的分析中得出，房地產(chǎn)業(yè)作為一個基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長，波動效應(yīng)十分明顯，國民經(jīng)濟中大部分產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)有較強的關(guān)聯(lián)關(guān)系，房地產(chǎn)的周期波動勢必會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的周期波動，所以在進行整體經(jīng)濟的宏觀調(diào)控時，必須十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以優(yōu)先控制房地產(chǎn)業(yè)，加快實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，促進房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，有效發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)廣泛的帶動效應(yīng)，從而增加房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻率。

2.2 加強土地宏觀調(diào)控，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

前面已經(jīng)分析了土地政策對房地產(chǎn)周期波動影響的即時性。所以，要調(diào)控房價的劇烈變動，必須從土地這個源頭開始?？梢赃\用市場機制收購、征購閑置或低效使用的土地，以滿足各類建設(shè)用地的需求，合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系的管理制度。按照市場經(jīng)濟規(guī)律，綜合運用土地資本，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當降低生產(chǎn)用地的比重，同時提高中低價房用地的比重。

2.3 根據(jù)產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)的動態(tài)性，合理控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場非均衡的現(xiàn)狀，加大對市場的調(diào)查，保持適時對產(chǎn)品的市場把握和分析，有針對性的對企業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的非均衡。主要方法有理順房地產(chǎn)價格的構(gòu)成、消除既定價格剛性、根據(jù)房地產(chǎn)非均衡的狀況調(diào)整不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的信貸利率等。

2.4 限制炒房，控制暴利

房地產(chǎn)開發(fā)商的高利潤很大程度上是產(chǎn)業(yè)壟斷的結(jié)果。因此，物價部門應(yīng)加強監(jiān)督，嚴格成本核算，防止投機性購房，大力壓縮一、二手房的暴利空間。通過限制期房轉(zhuǎn)讓，實行實名購房、嚴格稅收征管等措施加以遏制房價上漲速度。

結(jié)語

穩(wěn)定房價不能單純地依靠某種政策調(diào)控，例如，提高貸款利率其實對房地產(chǎn)的影響并不大，且具有滯后性。我們應(yīng)該對土地價格實施控制，為投資者創(chuàng)造好的投資環(huán)境，并合理引導(dǎo)社會資金進入其他行業(yè)，促進其他行業(yè)的高效發(fā)展，減少房地產(chǎn)過多的資金聚集造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，以利于維持房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。

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