縣域居民購房意愿及影響因素分析：基于寧鄉(xiāng)縣的調(diào)查

摘 要：新時期，居民的購房意愿發(fā)生了階段性變化，通過對長沙市寧鄉(xiāng)縣的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本縣域居民基本上傾向于小高層、中戶型、房價偏低的未裝修商品房。同時，居民的購房意愿受到房價、樓盤位置、政府調(diào)控政策方面的影響。房地產(chǎn)市場變化趨勢也將影響居民的購房意愿。最后，從市場調(diào)控、消費者引導和保障性住房建設(shè)等方面提出了政策建議。

關(guān)鍵詞：購房意愿；影響因素；縣域

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）19-0145-02

引言

為了解縣域房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀、消費者對縣域房地產(chǎn)市場的意見以及縣域房地產(chǎn)市場的預期情況，我們選取了寧鄉(xiāng)縣作了問卷調(diào)查。（1）樣本區(qū)寧鄉(xiāng)縣簡介。隸屬湖南省會長沙市，是全國經(jīng)濟百強縣、首批中國旅游強縣，是湖南經(jīng)濟的四小龍。湖南省政府、長沙市政府決定在湘江以西區(qū)域建設(shè)“兩型社會”改革試驗區(qū)的先導區(qū)——長沙大河西先導區(qū)。先導區(qū)總規(guī)劃面積1 200 km2，其中寧鄉(xiāng)納入先導區(qū)面積420 km2。寧鄉(xiāng)縣距長沙市區(qū)28km，總?cè)丝?35萬，總面積2 906 km2。寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟綜合實力穩(wěn)居湖南省前三名，享有“湖南經(jīng)濟四小龍”之美譽，2010年實現(xiàn)縣域生產(chǎn)總值490億元，增長16.5%；財政總收入25.5億元，增長38.6%；城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入分別達18 690元，縣域經(jīng)濟基本競爭力居全國百強第七十三位。2011年1—9月，實現(xiàn)縣域生產(chǎn)總值395億元，增長15.6%；財政總收入48.5億元，增長156.3%，縣域經(jīng)濟基本競爭力躍居全國百強第六十八位 [1]。（2）寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)概況。2011年以來，在國家實行一系列嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施下，市場僵持、觀望加劇，多數(shù)一線城市房價下跌，銷量下滑，作為三四線縣城的寧鄉(xiāng)，上半年全縣共有房地產(chǎn)在建項目41個52處，在建房屋施工面積161.55萬m2，房屋新開工面積109.88萬m2，共計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16.88億元，比去年同期略有所減。區(qū)位優(yōu)勢和價格洼地效應，調(diào)控的實施為規(guī)范寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)的健康發(fā)展注入了一支清新劑，有效地抑制投資型需求和投機型需求，盡管“火爆”旺銷勢頭有所減弱，但市場總體呈現(xiàn)“投入理性、量價齊升”的向上態(tài)勢，2011年上半年實現(xiàn)銷售商品房5 177套，面積為66.5萬m2，銷售金額23億元，同比分別增長42.5%、91.5%，實現(xiàn)稅費7.09億元，其中房地產(chǎn)業(yè)一體化稅4.89億元，同比增長96.7%，占全縣地稅總收入59.5%。

一、居民購房意愿及影響因素

（一）居民購房意愿調(diào)查

據(jù)調(diào)查，寧鄉(xiāng)縣有62%的人們有購房意愿，那么在這些有購房意愿的人們心中，怎樣的才是符合他們心意的呢？關(guān)于樓層的高度一問，統(tǒng)計得，低層青睞者占8%，希望購買小高層的有56%，高層樓盤也占有了32%的比例，別墅類型的占有6%。由此可看出，小高層樓盤仍然是消費主流，經(jīng)濟發(fā)展帶動了人們的生活水平，高層樓盤也漸漸進入了人們的關(guān)注視野內(nèi)。在這些消費者中，對于戶型的選擇又有不一樣的特征，早些年，小戶型（90 m2以下）曾受到熱捧，然而今天，小戶型卻出現(xiàn)了冷門，僅有不到5%的消費者選擇，中戶型（90m2～150 m2）很大程度上吸引了消費者的眼球，選擇率高達82%，大戶型也不是潮流，家庭人口數(shù)以及現(xiàn)在的生活習慣直接決定了大戶型的選擇者不會太多?？h域居民與市級居民在購房意愿上是存在很大不同的，最主要表現(xiàn)在能接受的最高單價上，很明顯市級居民收入水平整體高于縣域居民，故市級居民能接受購房的單價都集中在5 000元～8000元/m2，約占總體的34%，而寧鄉(xiāng)縣縣域居民能接受的單價基本上都集中在3 000元～5 000元/m2，占總體的42%，能接受高于5 000元/m2單價的居民一共才湊足30%，還有一部分人收入平平的人面對高漲的房價，選擇了最低的3 000/ m2以下。最后，未裝修商品房（毛坯房）是84%的調(diào)查者的購房意愿，剩下的16%都是精裝修商品房的喜好者，二手房，雖然在調(diào)查中并沒有人選擇，但是在十幾種，二手房市場還是相當活躍的。

（二）居民購房意愿的影響因素

1.房價對居民購房意愿的影響。對縣域居民來說，房價是影響他們購房的一個永不過時的最重要因素，目前寧鄉(xiāng)縣有許多樓盤的房價都高出了5 000元/m2，于是，寧鄉(xiāng)縣出現(xiàn)了很多潛在的消費者。86%的調(diào)查者認為寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)在的房價仍然偏高，14%的調(diào)查者認為適中，沒有調(diào)查者認為房價偏低。在政府決策中能影響居民購房意愿的調(diào)查中，房價調(diào)整這一決策以絕對的優(yōu)勢戰(zhàn)勝了其他決策，以72%的高比例居高臨下，相比之下，銀行利率調(diào)整、首付款調(diào)整、指標限制這些決策的影響力便輕了許多。

2.樓盤位置對居民購房意愿的影響。隨著縣城的發(fā)展，人口都向縣城中心靠攏，縣城中心是交易中心、娛樂中心、商業(yè)中心，因此人們在購房方面對樓盤的地理位置考慮得比較多。54%的調(diào)查者希望購房靠近市中心，22%的調(diào)查者希望市區(qū)邊緣，與此比例相近的還有有意在市中心購房的調(diào)查者，大約占了20%的比例，近郊地理位置不是很搶手，僅有4%，人們還是希望能做到生活家居、購物、交通等等都方便，市中心過于擁擠，故靠近市中心的樓盤必定火爆。小區(qū)的物業(yè)、環(huán)境、房地產(chǎn)商的營銷策略等都是影響人們購房意愿的重要因素。

3.政府調(diào)控對居民購房意愿的影響。報紙上、網(wǎng)絡(luò)上政府對房價實施調(diào)控的文章各處飛，通過調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)政府的調(diào)控作用并未落到實處，或許在一線二線城市政府調(diào)控著實起到了很大的作用，可對于縣域一級恐怕并沒有多大效果。

（三）房地市場的走勢對居民購房意愿的影響

寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的變化趨勢為：（1）將出現(xiàn)買方市場，銷售出現(xiàn)新困難。隨著樓盤大幅增多，雖然農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移比較迅速，樓盤需求有所增加，但是房子積壓和新增加的樓盤的銷售仍面臨著巨大的壓力。對于這種空前的房價瘋漲，本地人有房住的基本上都在持幣觀望。倘若房價持續(xù)不跌，房價在大供給與少需求的相互作用下，最終出現(xiàn)買方市場。（2）一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現(xiàn)，人們對房屋的需求將提高檔次，將轉(zhuǎn)為對大面積、高層電梯房等高檔商品房的需求。（3）地產(chǎn)商銷售手段將不斷創(chuàng)新。高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力。

在預期的房地產(chǎn)市場上居民購房意愿將發(fā)生一些變化：（1）買方市場的出現(xiàn)，房地產(chǎn)商不得不將房價調(diào)低，房價是居民們非?？粗氐囊粋€購房因素。于是，將給居民們帶來新的一輪購房高潮。（2）居民對商品房檔次的升高需求上，由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額額度大，需要更全面的了解相關(guān)信息。房地產(chǎn)商若能將商品房各方面的信息公開化，將起到引導消費者的作用，實現(xiàn)房價均衡。（3）地產(chǎn)商慣用的營銷手段對居民購房已沒有太大的吸引力，對營銷手段的創(chuàng)新，憑其新穎獨特吸引顧客的眼球，憑其真正令顧客得到實在而獲得顧客的青睞。

二、基于縣域居民購房意愿的房地產(chǎn)市場供求均衡的政策建議

1.調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策建議。按住房需求分為五類群體，實施差別式調(diào)控政策。第一類，經(jīng)濟收入水平較低，無房且買不起房、租不起房的群體；第二類，有租房能力，但買不起商品房的群體；第三類，有剛性購買需求的社會夾心層；第四類，比較富裕的中產(chǎn)階層；第五類，有豐厚資金沉淀的富人階層。前兩類住房需求，要靠政府提供的廉租房、公租房和經(jīng)濟適用房予以保障；對于第三類群體，夾心層等剛性購房的需求者，由財政補貼部分利息，憑首套房的購房手續(xù)，實施免契稅、返還營業(yè)稅等辦法。對于第四類群體，需要改善型購房需求，引導投資，拉動經(jīng)濟發(fā)展；對于第五類群體，可以增收高檔住房的房產(chǎn)稅，增加國家稅收，打擊房地產(chǎn)業(yè)的投機倒把等市場行為 [2]。國家應當適當打壓投機購房。房地產(chǎn)風險敞口大，要嚴控炒房行為 [3]。銀行可繼續(xù)提高第二套以上購房的首付款和利息，有利于降低投機可能性。

2.引導消費者的政策建議。國家之前出臺的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，造成了消費者單方面的認為，房價越低越好，這對國家的經(jīng)濟發(fā)展、財政收入是極其不利的。消費者一度的認為，國家之所以對房地產(chǎn)進行調(diào)控，旨在降低房價，這一點上縣域居民表現(xiàn)得更加突出。所以必須正確的引導消費者，讓消費者以正確的態(tài)度對待房價。適當遏制廣告宣傳對房地產(chǎn)的浮夸宣傳，要摒棄功利，以最真實的一面對待消費者，不要弄虛作假。避免報紙廣告等出現(xiàn)的片面之詞誤導消費者，導致購房秩序混亂。宣傳房地產(chǎn)法律法規(guī)，正確解讀最新出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策。禁止媒體等進行虛假新聞播報，未經(jīng)查證的數(shù)據(jù)堅決杜絕公布。敢于揭露房產(chǎn)開發(fā)過程的不法行為，維護消費者的利益 [4]。

3.監(jiān)管房地產(chǎn)商的政策。要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導合理的住房消費，建立符合國情的住房建設(shè)和消費模式。要加強房地產(chǎn)價格的監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要加強市場監(jiān)管，堅決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護群眾合法權(quán)益 [5]。對于縣級城市，應該適當控制房產(chǎn)開發(fā)，增加有效供應，加強質(zhì)量監(jiān)管，更嚴格地控制房地產(chǎn)商資金收入來保證質(zhì)量。嚴格管理房地產(chǎn)開發(fā)信貸、第二套購房信貸、房地產(chǎn)貸款檢測和風險防范 [6～7]。

4.保障性住房建設(shè)。國家一直號召建設(shè)保障性住房，隨著2011年1 000萬套保障房任務(wù)即將收官，北京、上海等地于2011年12月密集出臺保障房管理新政，瞄準保障房資格造假、騙購騙租分配亂象重拳出擊?？h域保障性住房的增多，有利也有弊。保障性住房大多建在縣城郊區(qū)，在各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的貧困家庭卻無法得到根本保障，其次，這樣一來，申請保障性住房的家庭少了，有效住房就少了，這就給國家造成了很大的浪費。所以要更合理的規(guī)劃保障性住房的建設(shè)，最大程度上保障貧困家庭又減少浪費。縣級城市在保障房資格上也要加強審核，避免騙購騙租現(xiàn)象的出現(xiàn)。

參考文獻：

[1] 佚名.寧鄉(xiāng)縣情介紹[EB/OL].http://www.nxgov.com/zfmh/zjnx/nxgk/default.htm，2011-11-20.

[2] 王超斌.關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)應有階梯式五個方面的建議[Z]，2012.

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2012-04-15.

[4] 葉魏俊.淺談樓市震蕩中的媒體責任應正確引導消費者[EB/OL].http://house.focus.cn/news/2008-12-17/589963.html，2008-12-17.

[5] 王文成.現(xiàn)階段房地產(chǎn)住宅市場宏觀調(diào)控政策研究[D].武漢:武漢理工大學，2009:5.

[6] 高晨.2012年銀行購房貸款政策或向首套購房者傾斜[N].京華時報，2012-01-18.

[7] 劉婷.王健林建議國家及時調(diào)整信貸政策[N].青島早報，2012-03-09.[責任編輯 吳明宇]