李忠勇

（1.龍巖市經(jīng)緯測(cè)繪有限公司，福建 龍巖 364000）

隨著龍巖房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和完善，房產(chǎn)測(cè)繪管理也備受市民的關(guān)注，共有建筑面積的分?jǐn)傆捎跔可娴奖姸喟傩盏睦娑右俗⒛俊?009年7月，龍巖市房地產(chǎn)管理局出臺(tái)龍房綜[2009]32號(hào)文件《關(guān)于印發(fā)“房屋面積計(jì)算和共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)劃補(bǔ)充說(shuō)明”的通知》，詳細(xì)地規(guī)范和統(tǒng)一了龍巖商品房共有建筑面積的分?jǐn)?。本文根?jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）[1]及省和市房地產(chǎn)行政管理部門的相關(guān)補(bǔ)充規(guī)定，結(jié)合筆者實(shí)際工作中碰到的問(wèn)題，對(duì)商品房共有建筑面積的分?jǐn)偰Ｐ瓦M(jìn)行研究，為房產(chǎn)測(cè)繪工作者提供借鑒。

1 共有建筑面積的定義[2]

房屋共有建筑面積系指各房屋所有者共同占用或共同使用的建筑，分為可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是指原則上不允許分?jǐn)偟ㄖδ苌戏?wù)于小區(qū)樓棟居民的共有建筑面積，如作為人防工程的建筑面積，獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、車棚，建在幢內(nèi)為多幢服務(wù)的物業(yè)用房、配套設(shè)備用房等，建在幢外為本幢服務(wù)的配套設(shè)備用房，作為公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物等。

2 共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t

本文中的共有建筑面積是指建在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的共有建筑面積，包括樓梯間、電梯、管道井、過(guò)道、值班警衛(wèi)室（保安室）、地下室設(shè)備用房、物業(yè)用房和外半墻等。

共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t：①若該建筑物有地上和地下時(shí)，則按地上和地下分開(kāi)進(jìn)行分?jǐn)偅虎诋a(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)?；③無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；④分割的部位和分割的方式?yīng)明確寫入該部位所有相關(guān)權(quán)利人的買賣合同，隱含的或不明確的協(xié)議均視為無(wú)效的分割協(xié)議；⑤相關(guān)房屋權(quán)利人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則視為無(wú)效的分割協(xié)議；⑥無(wú)產(chǎn)權(quán)文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例分?jǐn)?；⑦?guī)劃不是獨(dú)立層（架空附屬層、夾層等）不參與分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)以套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積進(jìn)行面積單列，產(chǎn)權(quán)登記時(shí)以套內(nèi)建筑面積進(jìn)行登記；⑧夾層（技術(shù)層、轉(zhuǎn)換層等）不計(jì)入房屋總層數(shù)，該部分測(cè)繪時(shí)按附屬層進(jìn)行測(cè)繪。

3 建筑功能區(qū)域的劃分

建筑功能區(qū)域的劃分為：①根據(jù)住宅和非住宅不同的使用功能，將整幢房屋劃分為不同的功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌头亲≌瑑刹糠郑虎诠δ軈^(qū)域的劃分以規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)的為準(zhǔn)；③下部為裙房上部為塔樓的按一幢處理，其功能區(qū)域的劃分以規(guī)劃批準(zhǔn)為準(zhǔn)；④具有特定服務(wù)對(duì)象的，以其實(shí)際使用功能不同設(shè)定不同的功能區(qū)域。

4 共有建筑面積的分類及計(jì)算方式

4.1 共有建筑面積的分類

1）幢共有建筑面積：指按本棟整幢（包括住宅功能、寫字樓功能、商場(chǎng)功能等）的共有建筑面積，包括地面上各層外半墻的建筑面積之和、地面上通往屋頂層的樓梯、電梯的建筑面積之和；2）功能區(qū)共有建筑面積：指本棟某一功能區(qū)的共有建筑面積，如為商務(wù)區(qū)服務(wù)的專用電梯、樓梯、大堂等；3）本層共有建筑面積：指本層的共有建筑面積，如本層寫字樓的共有走廊等。

4.2 共有建筑面積的計(jì)算公式

式中，K為面積分?jǐn)傁禂?shù)；Si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，單位為 m2；δSi為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，單位為m2；∑δSi為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，單位為m2；∑Si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，單位為 m2。

共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

1）住宅樓。同棟（幢）住宅的分?jǐn)傁禂?shù)原則上應(yīng)相同，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。

2）商住樓。將幢應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，根據(jù)住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)2個(gè)部分。

①住宅部分：將幢分?jǐn)偨o住宅的共有建筑面積作為住宅共有建筑面積的一部份，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

②商業(yè)部分：先將幢分?jǐn)偨o商業(yè)的共有建筑面積加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)面積比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分。再加至各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積。然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積，分?jǐn)偲湎鄳?yīng)各層總的共有建筑面積。

3）綜合樓。多功能綜合樓共有建筑面積，除幢共有建筑面積分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)外，其他各功能區(qū)的公用面積按“誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偂痹瓌t，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4）其他說(shuō)明。①下部為裙樓，上部為多幢住宅樓的綜合樓，參照省廳閩建房[2004]117號(hào)文件中規(guī)定“裙樓式建筑（其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓）按單幢處理”。②凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積。作為人防工程的地下室，也不計(jì)入公用建筑面積。為該幢服務(wù)的配電房、水泵房等設(shè)備用房在地下層的，可計(jì)入共享建筑面積分?jǐn)?，但不參與地下層功能區(qū)內(nèi)的公用建筑面積分?jǐn)?，非人防工程地下室，在?jì)算面積時(shí)地下層的通道、樓梯、電梯間等公用建筑面積，由地下層功能區(qū)分?jǐn)?。人防工程地下室（車位）部分，在?jì)算面積時(shí)人防工程地下層的信道、樓梯、電梯間等（人防專用除外）共有建筑面積，由人防工程地下層功能區(qū)分?jǐn)偂?/p>

5 綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)倢?shí)例

本幢建筑物為綜合樓，共6層，分3個(gè)功能區(qū)，1層為店面，2層為辦公，3～6層為住宅。其中樓梯(T1、T4為2層辦公專用，T2、T3為1層至屋頂樓梯),外墻粉刷為缸磚[3,4]。各功能區(qū)布置如圖1～圖4所示。

圖1 1層平面圖

圖2 2層平面圖

圖3 3層平面圖

圖4 4～6層平面圖

面積計(jì)算如下:

S總=S1層+S2層+S3層+S4～6層+S屋頂=396.652 m2+396.652 m2+269.428 m2+269.428 m2×3+27.228 m2=1 976.33 m2

S總套內(nèi)建筑面積=S店面套內(nèi)建筑面積+S辦公套內(nèi)建筑面積+S住宅套內(nèi)建筑面積=328.20 m2+328.20 m2+256.12 m2×4=1 680.88 m2

S梯=S梯[ST2+ST3](1至屋頂層)+ S梯[ST1+ST4](1～2層)=(11.70 m2×2×6+27.228 m2)+(16.20 m2×2×2)=167.63 m2+64.80 m2=232.43 m2

S外半墻=S1層外半墻+S2層外半墻+S3層外半墻+S4～6層外半墻=12.652 m2+12.652 m2+9.428 m2+9.428 m2×3=63.02 m2

S幢共有建筑面積= S梯[ST2+ST3](1至屋頂層)+ S外半墻=167.63 m2+63.02 m2=230.65 m2

S辦公功能建筑面積= S辦公套內(nèi)建筑面積+ S梯[ST1+ST4](1～2層)=328.20 m2+64.80 m2=393.00 m2

S幢分?jǐn)傁禂?shù)= S幢共有建筑面積/(S店面積套內(nèi)建筑面積+S辦公功能建筑面積+S住宅套內(nèi)建筑面積)=230.65 m2/(328.20 m2+393.00 m2+256.12 m2×4)=230.65 m2/1 745.68 m2=0.132 161 62

S店面分?jǐn)偞惫灿媒ㄖ娣e=328.20 m2×0.132 161 62=43.38 m2

S店面分?jǐn)傁禂?shù)=43.38 m2/328.20 m2=0.132 18

S辦公分?jǐn)偞惫灿媒ㄖ娣e=393.00 m2×0.132 161 62=51.94 m2

S店面分?jǐn)傁禂?shù)=(51.94 m2+64.80 m2)/328.20 m2=0.355 7

S住宅分?jǐn)偞惫灿媒ㄖ娣e=256.12 m2×4×0.132 161 62=135.40 m2

S店面分?jǐn)傁禂?shù)=135.40 m2/328.20 m2=0.132 16

以上分?jǐn)偸前凑铡跋却狈謹(jǐn)?后功能分?jǐn)?再套分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行的。

[1]GB/T17986-2000.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S].

[2]呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)[M].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2005

[3]GB/T50353-2005.建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范[S].

[4]福建省建設(shè)廳.福建省住宅建筑層高和面積等有關(guān)設(shè)計(jì)問(wèn)題的暫行規(guī)定[S].

[5]龍巖市房地產(chǎn)管理局.房屋面積計(jì)算和共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則補(bǔ)充說(shuō)明[S].

[6]龍巖市人民政府.龍巖中心城市規(guī)劃區(qū)容積率規(guī)劃核實(shí)和房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算管理辦法[S].

[7]龍巖市人民政府.龍巖中心城市容積率和房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算管理有關(guān)事項(xiàng)[S].

[8]李忠勇.RTK結(jié)合全站儀在規(guī)劃測(cè)量中的應(yīng)用[J].北京測(cè)繪，2012(3):89～90