郭亮

（崇邦新基（上海）企業(yè)管理咨詢有限公司　上?！?00072）

房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算中公用建筑面積問(wèn)題的探討

郭亮

（崇邦新基（上海）企業(yè)管理咨詢有限公司上海200072）

在計(jì)算房屋產(chǎn)權(quán)面積時(shí)，公用建筑面積是一個(gè)重要的計(jì)算環(huán)節(jié)。需要按照規(guī)定要求，合理、準(zhǔn)確、認(rèn)真的將分?jǐn)偣薪ㄖ拿娣e計(jì)算出來(lái)?；诖?，本文對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算公式中公用建筑面積問(wèn)題進(jìn)行探討。

房屋產(chǎn)權(quán)；面積計(jì)算；公用建筑面積；分?jǐn)?/p>

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也出現(xiàn)了蒸蒸日上的局面。當(dāng)前，在房地產(chǎn)中關(guān)于商品房銷售中的公用建筑面積的問(wèn)題引發(fā)了人們的關(guān)注，主要表現(xiàn)在以下幾方面：①存在部分開發(fā)商讓業(yè)主去承擔(dān)本不屬于其范圍內(nèi)的面積；②部分開發(fā)商將已讓業(yè)主分?jǐn)偟拿娣e又另行出租，獲取高額的利潤(rùn)。所以，對(duì)當(dāng)前房屋產(chǎn)權(quán)中所存在的公用建筑面積進(jìn)行針對(duì)性分析，尋求有效的解決方案尤為重要，它是做好房屋產(chǎn)權(quán)工作的核心任務(wù)。

1　公用建筑面積的含義以及計(jì)算方法

1.1公用建筑面積的含義

公用建筑面積主要指的是在一所建筑物中各個(gè)產(chǎn)權(quán)人所共同使用的建筑面積。公用建筑面積一般分為兩部分：可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e以及不該分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。按照相關(guān)規(guī)章制度，可知公用建筑面積一般由兩部分組成：①一些建筑服務(wù)的公共用房或是管理用房，像樓梯間、設(shè)備間、地下室以及過(guò)道等；②各單元之間的分隔墻或墻體的水平投影面積的一半[1]。而不應(yīng)作為分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e也較多，像倉(cāng)庫(kù)、停車道、供暖鍋爐房等，其中也包括為多棟房屋共同服務(wù)的房屋等。公用建筑面積屬于產(chǎn)權(quán)人的共同財(cái)產(chǎn)，每個(gè)產(chǎn)權(quán)人都有義務(wù)去維護(hù)與管理，如出現(xiàn)建筑受損等現(xiàn)象理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

1.2公用建筑面積的計(jì)算方法

建筑物的公用建筑面積計(jì)算方法應(yīng)是該棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各單元內(nèi)建筑面積之和，還要將已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等建筑面積扣除所獲取的數(shù)據(jù)。

2　公用建筑面積主要的分?jǐn)傤悇e

按照公用建筑面積分?jǐn)偹鶓?yīng)遵循的基本準(zhǔn)則，我們可知：一棟樓有許多個(gè)功能區(qū)，功能區(qū)即就是使用功能相同且較為獨(dú)立的樓層，而每個(gè)功能區(qū)又有許多個(gè)樓層，樓層間又分布著若干個(gè)單元。在公用建筑面積的分?jǐn)偵?，各個(gè)單元之間要分?jǐn)傋约核趯觾?nèi)的公用建筑面積，其中包括公共的走廊等區(qū)域，每個(gè)樓層要分?jǐn)傇搮^(qū)域的公用建筑面積，包括電梯等基礎(chǔ)設(shè)施，每個(gè)功能區(qū)要承擔(dān)整棟樓的綜合服務(wù)的公用建筑面積，包括大廳等部位。不管是功能區(qū)間分?jǐn)傄嗷蚴枪δ軈^(qū)內(nèi)分?jǐn)?，最終的分?jǐn)偠家唧w到各個(gè)單元。因此，我們可將公用建筑面積的分?jǐn)傤悇e做出如下分類：

（1）整棟樓分?jǐn)?。分?jǐn)偟闹饕繕?biāo)是為整棟樓全部的功能區(qū)內(nèi)建筑面積之和。某功能區(qū)內(nèi)建筑面積的含義表示為：該功能區(qū)內(nèi)所有套內(nèi)建筑面積以及只在本功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

（2）功能區(qū)間分?jǐn)?。分?jǐn)偟闹饕繕?biāo)是參與分?jǐn)偟母鱾€(gè)功能區(qū)內(nèi)所有建筑面積總和。

（3）功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?。分?jǐn)偟闹饕繕?biāo)是本功能區(qū)域內(nèi)所有樓層內(nèi)的建筑面積總和。某樓層層內(nèi)建筑面積所表示的含義為：該樓層所有套內(nèi)建筑面積以及只在本樓層分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

（4）樓層間分?jǐn)?。所分?jǐn)偟闹饕繕?biāo)是參與分?jǐn)偟乃袠菍訉觾?nèi)建筑面積總和。

（5）樓層內(nèi)分?jǐn)?。所分?jǐn)偟闹饕繕?biāo)是該樓層內(nèi)建筑面積總和。從上面這五種分?jǐn)偨Y(jié)果中我們可得知分?jǐn)偞蠖际且罁?jù)誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行實(shí)施，這也充分說(shuō)明了建筑面積與相對(duì)應(yīng)的樓、功能區(qū)、樓層、套（單元）之間的關(guān)系。

3　公用建筑面積分?jǐn)偟牟呗?/h2>

按照相關(guān)規(guī)定中對(duì)公用建筑面積分?jǐn)偡椒ǖ囊?，在建筑面積的分?jǐn)傊袘?yīng)先計(jì)算整棟樓公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)，接著通過(guò)求得各單元內(nèi)建筑面積與公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)的乘積算出各單元實(shí)際所應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e[2]。然而美中不足的是，該計(jì)算方式有一定的缺陷，具體表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）由于該計(jì)算公式主要是針對(duì)整棟樓或是整個(gè)功能區(qū)內(nèi)全部的建筑面積采取總的分?jǐn)傁禂?shù)，這樣做會(huì)使得相關(guān)人員不能準(zhǔn)確的了解到各單元具體的分?jǐn)偯娣e值。

（2）倘若所分?jǐn)偟膮^(qū)域?qū)儆诰C合物業(yè)，則該計(jì)算公式則顯得較為繁瑣，所獲取的數(shù)據(jù)不能直觀的將分?jǐn)偨Y(jié)果表示出來(lái)。上述的計(jì)算公式僅僅適用于公用建筑面積分?jǐn)偡N類較為單一的情況使用，而對(duì)于較為復(fù)雜的情況像住宅、辦公等于一體的綜合樓，則此種方法不適合，會(huì)影響計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。所以，通過(guò)對(duì)上述公用建筑面積的五種分?jǐn)傤愋偷募?xì)致、全面的分析，在實(shí)際應(yīng)用中，我們應(yīng)根據(jù)具體的情況，采取行之有效的分?jǐn)傤悇e，確定有效的分?jǐn)傁禂?shù)。根據(jù)上述觀點(diǎn)，我們也可將分?jǐn)傁禂?shù)按照以下幾點(diǎn)加以區(qū)分：

①棟分?jǐn)傁禂?shù)。第一步我們應(yīng)該清楚在整棟樓中為全部所有權(quán)人提供服務(wù)的公共用房都包含哪些，還要區(qū)分哪些用房可以租賃出去，哪些是不能單獨(dú)進(jìn)行租賃的像樓梯間、公共廁所等區(qū)域。第二步，分別計(jì)算公共用房的建筑面積，其中應(yīng)包含公用建筑之間的分隔墻等部位，全部的面積之和即為整棟樓的公用建筑面積。從中我們發(fā)現(xiàn)，棟分?jǐn)傁禂?shù)的算法為：棟分?jǐn)傁禂?shù)=全棟樓公用建筑面積/全棟樓所有功能區(qū)內(nèi)總建筑面積。

②區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)。區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)主要是為多個(gè)功能區(qū)服務(wù)的公用建筑面積的總和。區(qū)間分?jǐn)偸歉鶕?jù)相關(guān)功能區(qū)的建筑面積分?jǐn)偟较鄬?duì)應(yīng)的功能區(qū)的比例按次序進(jìn)行計(jì)算的。從中我們可知區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)的表示如下：區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)=功能區(qū)間公用建筑面積/參與分?jǐn)偟墓δ軈^(qū)內(nèi)總建筑面積。

③區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)。區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)主要是先獲取該功能區(qū)域全部的公用建筑面積，然后再計(jì)算該功能區(qū)所有的套內(nèi)建筑面積。從中我們可知區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)表示如下：區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)=功能區(qū)內(nèi)公用建筑面積/功能區(qū)內(nèi)所有樓層層內(nèi)總建筑面積。

④層間分?jǐn)傁禂?shù)。層間分?jǐn)傁禂?shù)主要是將所參與分?jǐn)偟母鳂菍拥墓媒ㄖ娣e進(jìn)行整合，繼而求得樓層間的公用建筑面積，然后再通過(guò)一系列計(jì)算獲知相關(guān)樓層的套內(nèi)建筑面積，將所有數(shù)據(jù)相結(jié)合即可獲取樓層層內(nèi)的總建筑面積[3]。從中我們可知層間分?jǐn)傁禂?shù)的表示如下：層間分?jǐn)傁禂?shù)=樓層間公用建筑面積/參與分?jǐn)偟臉菍訉觾?nèi)總建筑面積。

⑤層內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)。按照上述所采取的計(jì)算方法，依次計(jì)算出樓層內(nèi)的公用建筑面積與該樓層套內(nèi)建筑面積之和。從中可得知層內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)表示如下：層內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)=樓層內(nèi)公用建筑面積/該樓層套內(nèi)總建筑面積。

4　公用建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算過(guò)程

通常情況下，公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算所應(yīng)遵循的原則是：首先整棟樓分?jǐn)偱c功能區(qū)間分?jǐn)傔M(jìn)行計(jì)算；其次是功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偱c樓層間分?jǐn)偼竭M(jìn)行，最后則是各樓層內(nèi)的具體分?jǐn)傆?jì)算。在這里要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是上一層次所計(jì)算的結(jié)果要作為下一階段計(jì)算的組成成分之一。在實(shí)際分?jǐn)傆?jì)算中，如果是單一功能的物業(yè)，則可按照相關(guān)規(guī)定中的具體方法進(jìn)行分?jǐn)?，而不需?jīng)過(guò)上述流程進(jìn)行分?jǐn)?，而功能多樣的物業(yè)，則要嚴(yán)格按照上述流程進(jìn)行計(jì)算[4]。根據(jù)《國(guó)際》的有關(guān)規(guī)定，在分?jǐn)傊幸獓?yán)格按照相關(guān)順序進(jìn)行，從整體到局部的順序進(jìn)行，即就是先分?jǐn)傉麠澒媒ㄖ娣e，然后在對(duì)各個(gè)功能區(qū)的建筑面積進(jìn)行計(jì)算，最終將所獲取的結(jié)果進(jìn)行累加即可，直至分?jǐn)偟礁鲉卧獮橹?。倘若在?duì)各功能區(qū)域進(jìn)行分?jǐn)傊校龅礁鲗拥慕Y(jié)構(gòu)層次相類似，且所包含的公用建筑面積相同的話，則不需要對(duì)每層的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，對(duì)結(jié)構(gòu)相同的區(qū)域可參照上述分?jǐn)偨Y(jié)果進(jìn)行計(jì)算，最終得出全部的分?jǐn)偨ㄖ娣e。

5　結(jié)論

總而言之，在銷售商品房的過(guò)程中，面積糾紛是一個(gè)客觀存在的問(wèn)題，對(duì)產(chǎn)權(quán)人的利益有較大的影響。為了保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)利，降低房產(chǎn)面積糾紛的概率，需要嚴(yán)格按照相關(guān)流程公正、客觀、合理的計(jì)算公用面積，分析并解決公用建筑面積中存在的問(wèn)題。

[1]許海峰.商品房交易[M].北京：人民法院出版社，2004（06）：98～99.

[2]譚峻.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002（12）：143～144.

[3]張橋平，石強(qiáng)，陳小東.房產(chǎn)公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算模型研究[J].測(cè)繪工程，2000（12）：165～166.

[4]張紅英，楊斌，胡友健.關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算中幾個(gè)問(wèn)題的探討[J].測(cè)繪科學(xué)，2007（01）：56～57.

F293.3

A

1673-0038（2015）25-0253-02

2015-6-4

郭亮（1979-），男，山西長(zhǎng)治人（現(xiàn)戶籍上海），工程師，本科，從事建筑設(shè)計(jì)管理工作。