肖曾艷，李玲

（1.2.廣東肇慶學院旅游學院，廣東肇慶526061）

“產(chǎn)城融合”視角下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新

肖曾艷1，李玲2

（1.2.廣東肇慶學院旅游學院，廣東肇慶526061）

“產(chǎn)城融合”是現(xiàn)代城市新區(qū)建設和區(qū)域布局的新理念。目前遭遇“寒冬”的房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試參與以“產(chǎn)城融合”為新的指導理念的新區(qū)建設，抓住機遇、迎接挑戰(zhàn)，在實現(xiàn)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新中突破現(xiàn)有發(fā)展瓶頸，從而達到促進新型城鎮(zhèn)化和新型工業(yè)化聯(lián)合推進的新區(qū)建設的目的。

產(chǎn)城融合；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；新區(qū)建設

一、問題的提出

“十二五”時期是我國由工業(yè)化中期向后期過渡的關(guān)鍵階段，是國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和全面推進城鎮(zhèn)化建設的重要時期。許多省份都提出了聯(lián)動推進新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的建設目標?！爱a(chǎn)業(yè)”是城市發(fā)展的動力源泉，“城市”則是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體。然而，在實現(xiàn)經(jīng)濟趕超的以消耗資源、能源為特征的工業(yè)化初期，為了隔離工廠的環(huán)境污染，我國的“產(chǎn)”“城”是割裂的。隨著工業(yè)文明程度的提高和經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，特別是2008年金融危機后，許多新的承接東部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)園建設開始要求產(chǎn)城一體化，以此來降低生活成本，減少城市病。在此背景下，“產(chǎn)城融合”理念逐漸深入新一輪的工業(yè)園新區(qū)建設大潮中。

與全國新區(qū)建設熱潮相對應的是幾次嚴控下來遭遇寒冬的房地產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否過熱引發(fā)了許多專家學者的熱議。其實，美國房地產(chǎn)在發(fā)展高峰期時占到GDP的11%左右，而我國的房地產(chǎn)加上建筑目前才達到10%左右。于是產(chǎn)生了一種發(fā)展悖論：一方面從發(fā)達國家的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡和我國經(jīng)濟發(fā)展趨勢上看，我國房地產(chǎn)業(yè)還應有上行的空間；另一方面，目前的宏觀政策卻是抑制這種趨勢的。目前的房地產(chǎn)業(yè)確實遭遇了發(fā)展瓶頸，必須創(chuàng)新發(fā)展尋求新的突破點。本文將基于房地產(chǎn)面臨的嚴峻事實，以“產(chǎn)城融合”新思想為指導展開房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的研究，以期能提供一個新的視角，豐富和發(fā)展房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的理論研究。

二、“產(chǎn)城融合”給房地產(chǎn)業(yè)帶來的機遇

（一）城鎮(zhèn)化推進給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來的機遇

在西方國家，“城鎮(zhèn)化”與“工業(yè)化”是分開發(fā)展的，英國、美國、德國等發(fā)達國家在1920年左右城鎮(zhèn)化率就達到了50%，其工業(yè)化在二戰(zhàn)前也完成了[1]。2000年，西方發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率在70%發(fā)展階段時，中國、印度等發(fā)展中國家的城鎮(zhèn)化水平還處于30%的起步階段。若沿著西方發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展軌跡，我國城鎮(zhèn)化建設應該還有很大的上行空間，但以往攤大餅式、產(chǎn)城割裂發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設之路顯然已經(jīng)不能適應新的發(fā)展要求，必須以新的“產(chǎn)城融合”理念來指導城市新區(qū)的建設。

進入21世紀，世界城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)出聚集與擴散并存，城市更新步伐加快、動力機制現(xiàn)代化、城市發(fā)展個性化和生態(tài)化等“新型”城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢[2]?？梢哉f，城鎮(zhèn)化的推進帶給房地產(chǎn)發(fā)展永續(xù)動力和機遇，但同時也要求房地產(chǎn)企業(yè)必須緊跟時代步伐轉(zhuǎn)型發(fā)展，為新的城鎮(zhèn)化建設增加新的生命力。目前，很多城市都提出了新的城市建設理念，如廣東省肇慶市就提出了“兩區(qū)引領(lǐng)兩化”的戰(zhàn)略目標，力爭以肇慶新城區(qū)和高新區(qū)的建設來促進肇慶市新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的協(xié)同發(fā)展。

（二）區(qū)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來的機遇

區(qū)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，是由于資源供給或產(chǎn)品需求條件發(fā)生變化后，某些產(chǎn)業(yè)從一個國家或地區(qū)轉(zhuǎn)移到另一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟行為和過程。這是國家或區(qū)域之間因投資、貿(mào)易活動導致的綜合性的要素流動過程[3]。2008年金融危機加速了我國東部沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移升級，隨之帶來內(nèi)地產(chǎn)業(yè)園建設如火如荼地展開。如2011年粵桂經(jīng)濟合作特別試驗區(qū)的建立就是在這一大背景下產(chǎn)生的[4]。

區(qū)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級帶來了民工回流，他們開始有了就地扎根城市及其解決子女升學就業(yè)的要求。這同時也給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來了新的契機，若房地產(chǎn)參與新區(qū)建設既可以解決員工居住、生活和娛樂的要求，又可以促進與房地產(chǎn)直接或間接相關(guān)的其他行業(yè)的發(fā)展，從而帶動當?shù)厝司蜆I(yè)，促進地區(qū)經(jīng)濟繁榮。

三、“產(chǎn)城融合”下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新方向

（一）由傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向新區(qū)建設中的住宅房地產(chǎn)

“城鎮(zhèn)化”與“產(chǎn)業(yè)化”要有相應的匹配度，產(chǎn)城融合的理念正是城鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)互動關(guān)系的概括與體現(xiàn)[5]?！爱a(chǎn)城融合”要求產(chǎn)業(yè)建設和城市建設在某一區(qū)域集中，告別以往的“產(chǎn)”“城”割裂模式，讓新區(qū)員工最大限度地融入城市生活。這一新區(qū)建設理念的提出，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了一種新思路，即由傳統(tǒng)的提供商業(yè)小區(qū)住宅的主題開發(fā)，轉(zhuǎn)向參與某一區(qū)域的新區(qū)建設；由分散的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向區(qū)域集中的新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)；由特色功能單一的房地產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向面向產(chǎn)業(yè)工人以及管理層員工的住宅小區(qū)、商業(yè)小區(qū)、休閑娛樂設施、辦公寫字樓等房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設。

（二）由一級房地產(chǎn)開發(fā)市場轉(zhuǎn)向二級房地產(chǎn)經(jīng)營市場

從2008年金融危機至今，我國新審批的國家級經(jīng)濟新區(qū)就有26處，此外還有眾多的高新技術(shù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)、文化創(chuàng)意園區(qū)等。這雖然給房地產(chǎn)帶來了“量”的支撐，但卻給房地產(chǎn)企業(yè)施以“質(zhì)”的要求。在此背景下，許多有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)開始由一級房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步向二級房地產(chǎn)經(jīng)營服務市場轉(zhuǎn)型，即以提供房地產(chǎn)銷售、監(jiān)理、咨詢等服務來展開綜合業(yè)務，以產(chǎn)業(yè)鏈的形式連接各行業(yè)分工，走向更加科學合理的現(xiàn)代化管理。這種主營方向的轉(zhuǎn)移必然會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的沖擊。因此，以往粗放式發(fā)展和一哄而上的圈地擴展模式肯定不能再適應逐步健全的房地產(chǎn)市場發(fā)展，優(yōu)勝劣汰勢在必行。

四、“產(chǎn)城融合”下的房地產(chǎn)經(jīng)營理念和模式創(chuàng)新

（一）經(jīng)營理念創(chuàng)新

一個房地產(chǎn)項目從建設到銷售往往會涉及諸多復雜專業(yè)（尤其是大的房地產(chǎn)項目），因而房地產(chǎn)企業(yè)在專業(yè)化設計、項目管理和建設團隊上都有很高的要求，這必然要求房地產(chǎn)在經(jīng)營理念上進行創(chuàng)新。

一是專業(yè)化經(jīng)營。即要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)新區(qū)的總體建設目標，在外觀設計、功能設計、系統(tǒng)管理、售后服務等方面展開專業(yè)化的服務與經(jīng)營，突出產(chǎn)品特色，以項目管理的形式運作，以專業(yè)特色團隊來打造，還可采用外包形式，逐級逐項跟進新區(qū)建設步伐，推出系列產(chǎn)品。

二是多元化經(jīng)營。若以“產(chǎn)城融合”理念建設城市新區(qū)，那么承接主體的住宅、商務或休閑娛樂小區(qū)建設的房地產(chǎn)企業(yè)就必須在項目策劃、定位、設計等方面積極創(chuàng)新，以滿足園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、政府管理人員及其家屬子女對功能區(qū)的多元化需求。如針對產(chǎn)業(yè)工人推出以經(jīng)濟實惠、方便實用的住房、針對白領(lǐng)推出富有時尚、現(xiàn)代和簡約風格的住房、針對政府管理人員推出舒適大方、體現(xiàn)品位的住房等。同時，在小區(qū)中加強基礎(chǔ)文化、娛樂和休閑設施來滿足住戶多元化的需求。

三是特色化經(jīng)營。“產(chǎn)城融合”是新時代的產(chǎn)物，要求建設出告別以往單一化經(jīng)營理念，重新融入當?shù)氐某鞘刑厣?。如粵桂新區(qū)的房地產(chǎn)建設就可以西江文化為主題，展開特色化經(jīng)營，以此來打造符合西江流域文化、商貿(mào)歷史名城等嶺南特色的新區(qū)城市名片。

（二）經(jīng)營模式的創(chuàng)新

中國的房地產(chǎn)經(jīng)過近20年的發(fā)展已經(jīng)走到了一個十字路口，面臨市場的重新洗牌。是繼續(xù)重復以往的“圈地—建房—賣房”的發(fā)展模式，還是走品質(zhì)化個性化發(fā)展路線？這些都在考量著現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平和發(fā)展理念。如“硅谷”、“光谷”在產(chǎn)業(yè)化建設的同時就實現(xiàn)了新的房地產(chǎn)經(jīng)營模式——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而帶動當?shù)氐某鞘谢ㄔO。因此，“產(chǎn)城融合”新區(qū)建設為房地產(chǎn)經(jīng)營的創(chuàng)新提供了一種新的發(fā)展空間，形成了一種新的模式，即將“商業(yè)地產(chǎn)”、“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”、“休閑地產(chǎn)”三種模式加以融合，并在特定的產(chǎn)業(yè)園新區(qū)來實現(xiàn)，以優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)集團來推進、整合和實施，實現(xiàn)政府規(guī)劃要求的“產(chǎn)”與“城”的有機融合。

（三）管理方式的創(chuàng)新

2000年3月29日頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》指出，房地產(chǎn)企業(yè)必須按照企業(yè)條件劃分一到四級四個資質(zhì)等級，未取得資質(zhì)等級的房地產(chǎn)企業(yè)不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。其中一級資質(zhì)要求房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本不得低于5000萬，具有5年以上經(jīng)營經(jīng)驗，有職稱的工程技術(shù)、結(jié)構(gòu)、財務等專業(yè)管理人員不得少于40人等條件[6]。因此，在“產(chǎn)城融合”建設運動中提供的諸多房地產(chǎn)建設機會中，房地產(chǎn)企業(yè)必須在管理方式上進行創(chuàng)新。

一是標準化管理，即實行以資質(zhì)為核心、符合行業(yè)規(guī)范的標準化管理，改變以往房地產(chǎn)市場管理混亂、資質(zhì)良莠不齊的局面。

二是集團化管理，即在管控模式、成本控制、品牌管理、項目管理、經(jīng)營理念上實現(xiàn)與總部的一致性，但又要突出地方管理特色，實現(xiàn)與當?shù)卣挠行с暯印?/p>

三是績效管理，即通過有效的人力資源培訓，使每個層次的員工都明白績效管理目標和考核標準，以便在項目建設中進行有效實施和科學控制，從而提高企業(yè)經(jīng)營管理效率。

目前我國房地產(chǎn)正面臨著國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)本身調(diào)整帶來的寒冬。“產(chǎn)城融合”的新區(qū)建設理念給房地產(chǎn)發(fā)展提供了一個新的轉(zhuǎn)型方向，即以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、居民住宅建設等形式融入全國城市新區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設大潮。今后，房地產(chǎn)企業(yè)還會面對更多新的機遇和挑戰(zhàn)，因此，能否順利轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新成為房地產(chǎn)面臨的一個新課題。也唯有科學發(fā)展、求實創(chuàng)新才是房地產(chǎn)企業(yè)順應時代發(fā)展的必由之路。

[1]房地產(chǎn)當前的形勢及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型——聶梅生會長在中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展高峰論壇上的講話[J].中國建筑金屬結(jié)構(gòu),2011(11).

[2]王建國.河南構(gòu)建現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系的現(xiàn)狀分析及對策思路[J].城市，2009(12).

[3]馬子紅.中國區(qū)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與地方政府的政策選擇[M].北京:人民出版社,2009.

[4]廣東和廣西謀劃攜手打造“粵桂合作特別試驗區(qū)”[EB/OL].新華網(wǎng).http://www.jfdaily.com/a/2832089.htm.

[5]張道剛.“產(chǎn)城融合”的新理念[J].決策，2011(1).

[6]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定[EB/OL].http://baike.baidu. com/view/436174.htm.

Transformation and Creation of Real Estate from the Perspective of“City-Industry Agglomeration”

Xiao Zengyan1,Li Ling2
(1.2.Department of Tourism,Zhaoqing University,Zhaoqing 526061,China)

“City-Industry Agglomeration”is a latest idea for the construction of new districts in cities and district planning. Real estate enterprises,which are now suffering from“cold winter”,can follow the idea of“City-Industry Agglomeration”to construct new districts,take advantage of opportunities to copewith challenges so that they can break through the present bottle neck during their transformation and creation and realize the goals of constructing new districts by pushing forward both the new-typed urbanization and industrialization

city-industry agglomeration;real estate transformation;construction of new district

F293.34

A

1673-8535(2013)02-0011-04

肖曾艷（1979-），女，侗族，湖南懷化人，廣東肇慶學院旅游學院講師，四川大學經(jīng)濟學院博士研究生，研究方向：中國經(jīng)濟改革、區(qū)域經(jīng)濟研究。

李玲（1981-），女，湖南益陽人，廣東肇慶學院旅游學院講師，研究方向：企業(yè)經(jīng)營與管理。

（責任編輯：覃華巧）

2013-01-06

廣東省肇慶學院科研基金資助項目(201215)階段性研究成果