淺析高校公開招租門面房的意義

尤莉娟 楊思濤

（1、江蘇師范大學 江蘇 徐州 2211162、國家行政學院 北京 100089）

高校經(jīng)營性資產除方便高校師生生活、學習外，其經(jīng)濟收益一定程度上也滿足了高校自身發(fā)展建設所需，經(jīng)濟收益是高校開展資產經(jīng)營活動的主要目的。門面房是高校經(jīng)營性資產的重要組成部分，分布在高校沿街區(qū)域及學生生活區(qū)域，其租賃收益占高校經(jīng)營性資產收益的較大比例。公開招租，即通過公開招標租賃的方式實現(xiàn)門面房的出租出借，該方法具有信息公開、面向社會、參與面廣等特點，表現(xiàn)為公開、公平、公正。在依托門面房周邊真實的市場環(huán)境、自然環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平、人群結構、消費主體等基礎上，科學定位門面房租金標準和經(jīng)營范圍，有利于規(guī)范門面房管理并實現(xiàn)門面房租賃收益最大化。

與此同時，公開招租門面房是地方公有房屋管理工作的統(tǒng)一指導意見，高效、合理管理門面房是高校經(jīng)營性資產管理所需，也是中央、省國有資產管理職能部門對高校國有資產管理工作的目標要求。本文結合相關管理文件精神，通過具體數(shù)據(jù)比對與分析，來具體闡釋通過公開招標的方式租賃門面房的積極意義。

一、規(guī)范國有資產使用管理的科學要求

為規(guī)范國有資產使用管理、國有資產收益管理及公有房屋管理，中央、地方在相應的《國有資產管理辦法》、《公有房屋管理辦法》中進行了明確規(guī)定和說明。財政部令第36號《事業(yè)單位國有資產管理暫行辦法》中規(guī)定應對出租出借的資產實行專項管理，其取得的收入應“納入單位預算、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理”。地方以江蘇省為例，《江蘇省行政事業(yè)單位國有資產管理辦法》（蘇財規(guī)[2010]22號）規(guī)定資產的出租出借是資產使用的重要組成之一，應“遵循公開、公正、公平的原則”進行評估、確定，并簽訂統(tǒng)一規(guī)范的合同；《省級行政事業(yè)單位國有資產使用管理暫行辦法》（蘇財規(guī)[2011]1號）規(guī)定省財政廳負責省級單位國有資產出租出借的審批及日常監(jiān)督管理，并用一整章對出租出借管理進行說明和界定；《江蘇省省屬高等學校國有資產管理暫行辦法》（蘇教規(guī)[2011]2號）對高校國有資產管理進行全面詮釋，對高校資產出租出借行為進行概括和規(guī)定，明確相關審批和管理權限，并具體指出“房產租賃期限最長不得超過5年”；《江蘇省省級行政事業(yè)單位國有資產收益管理暫行辦法》（蘇財規(guī)[2011]2號）第三條對行政事業(yè)單位國有資產收益的范圍進行概括，“出租、出借、處置資產取得的收入”應納入資產收益統(tǒng)一管理，出租門面房，向承租人收取的租金是資產出租出借收益的主要表現(xiàn)之一；地方紀委、財政、審計、監(jiān)察、資產管理等各職能部門獨立或聯(lián)合下發(fā)相關管理文件，進一步明確公有房屋租賃程序、公開競拍共有房屋租賃實施范圍及相關要求措施等，如江蘇省徐州市紀律檢查委員會、市委農村工作辦公室、市財政局、市審計局、市監(jiān)察局、市級機關事務管理局、市國有資產監(jiān)督管理委員會等七部門就曾于2011年12月聯(lián)合下發(fā)《關于共有房屋租賃實行公開競拍的意見》。

由此可見，門面房作為高校國有資產，是公有房屋，對其進行公開招標租賃是資產出租出借科學管理的體現(xiàn)，規(guī)范的招租流程和權限規(guī)定表現(xiàn)出公開、公平、公正，既符合上級國有資產管理的要求，又符合相關公有房屋租賃管理規(guī)定，同時，租金收益納入統(tǒng)一管理符合資產收益管理規(guī)定。故公開招標租賃門面房是規(guī)范國有資產管理的科學要求。

二、高校遵從市場經(jīng)濟發(fā)展的有力體現(xiàn)

以江蘇某高校某一部門所分管門面房招租前后具體數(shù)據(jù)對比為例，在未進行公開招租情況下，該部門2011年全年門面房租金收益為109萬元。2012年，在充分的前期市場調研的基礎上，將所分管總數(shù)49.4%的門面房進行公開招標租賃，年租金收益為143萬元。單就公開招租的門面房部分，前后年租金數(shù)分別為53萬元和87萬元，年租金收益增加34萬元，收益增幅達64.2%。

分別用A、B、C、D來表示此次參與公開招租門面房所在的四個區(qū)域，A區(qū)域位于郊區(qū)在高校學生生活區(qū)，且周邊高校密集，學生人流量大，門面房運營十余年，公開招租前每月每平方平均租金為51元，公開招租后每月每平方平均租金為75元，提升比例為47.1%；B區(qū)域位于郊區(qū)在高校家屬區(qū)，雖周邊高校密集，但地理位置較閉塞，門面房運營十余年，公開招租前每月每平方平均租金為28元，公開招租后每月每平方平均租金為31元，提升比例為10.7%；C區(qū)域位于市中心，周邊為住宅小區(qū)，人群密集，門面房運營二十余年，公開招租前每月每平方平均租金為11元，公開招租后每月每平方平均租金為63元，提升比例為472.7%；D區(qū)域位于市中心交通主干道旁，消費人群主體為家屬區(qū)住宅戶，周邊無其他居民住宅，門面房運營二十余年，公開招租前每月每平方平均租金為87元，公開招租后每月每平方平均租金為101元，提升比例為16.1%。

通過以上數(shù)據(jù)對比可以看出：越是門面房運營時間長的區(qū)域，招租租金與現(xiàn)行租金差距越大；原來的租賃管理方式租金更新慢；人群密集區(qū)域房租提升空間大；地理位置對租金影響較大；通過公開招標租賃，結合門面房租賃市場實際行情，四個區(qū)域門面房租金均有提升，有的甚至提升幾倍。

公開招標租賃門面房租金標準參考同等地段門面房租金標準進行定位，參與投標者沒有異議能夠接受，對于高校來說，能夠通過公開招租發(fā)現(xiàn)門面房管理存在的問題，并結合實際進行調整。公開招標租賃門面房既尊重了市場經(jīng)濟發(fā)展，又提升了經(jīng)營資產收益。

三、高校公正透明開展經(jīng)營活動的有力體現(xiàn)

在確定公開招租門面房信息后，需及時通過網(wǎng)絡、媒體等面向社會進行公告、宣傳，按照招租程序及時間安排，接受符合投標條件的單位或個人進行投標，保證門面房租賃的信息公開。公布所收標書的綜合情況，也是信息公開的另一個體現(xiàn)。高校作為招標方，應公布招標前所收集到的基本信息，如收到的標書總份數(shù)，符合條件的標書份數(shù)，作廢的標書份數(shù)等，并及時通知相關參與方，告知審查結果并公開接受質疑、監(jiān)督。在評標、開標的過程中，由于有涉及到房產、監(jiān)察、審計、資產管理、保衛(wèi)等職能管理部門在內的代表參與，因此對整個開標過程應進行全程錄像，充分做到信息公開、公平、公正。對中標結果進行現(xiàn)場公布，整個過程應有統(tǒng)計、監(jiān)督、審計等人員在場，以確保統(tǒng)計信息及宣布中標結果的透明和公平。

高校開展的資產經(jīng)營活動在高校建立之初就存在，隨著高校的發(fā)展、辦學條件的改善、辦學場地的擴大等，高校經(jīng)營性資產的數(shù)量、種類、范圍、規(guī)模日漸擴大，高校通過開展資產經(jīng)營活動很大程度上解決了改制人員的就業(yè)問題，促進了學校創(chuàng)收。但因資產經(jīng)營活動主要集中在生活區(qū)，且有專門的管理機構進行管理，學校內及社會人員對高校開展的資產經(jīng)營活動缺少了解，在不清楚管理模式、管理辦法的基礎上，僅通過表象看到資產經(jīng)營帶來的利益后，對在高校進行經(jīng)營活動產生興趣，利用一切關系希望能從其中分得“一杯羹”。因缺少相關正面介紹和宣傳，在大量輿論的傳播和影響下，高校經(jīng)營性資產管理戴上了一層神秘的面紗，“暗箱操作”、“內部循環(huán)”等負面信息嚴重歪曲了經(jīng)營性資產的規(guī)范管理，特別是關于門面房，有門面房租借意向的人員往往認為“信息不公開”、“一房難求”。

通過公開招標租賃門面房的方式，讓租賃信息高度公開，讓有意向參與的人員全面了解租賃信息，讓不參與的人也廣泛了解高校以門面房為代表的經(jīng)營性資產管理程序。在門面房招標租賃的全過程強調監(jiān)督機制，強化信息的公開、操作的公正，確保門面房租賃工作的公平、公正、透明。公開招標租賃門面房是讓外在了解高校經(jīng)營性資產運營管理的重要途徑，也是高?？茖W、透明、公開管理門面房的有力體現(xiàn)。

四、高校國有資產管理方式方法的有效創(chuàng)新

為加強國有資產管理，防止資產流失，提高資產利用效能，合理配置資產，規(guī)范資產處置等，高校成立了國有資產管理部門，對高校資產進行監(jiān)督管理，以實現(xiàn)高校資產利用效能最大化。為進一步做好經(jīng)營性資產的日常管理工作，高校國有資產管理部門也專門成立了經(jīng)營資產管理科室來探討經(jīng)營性資產管理思路、創(chuàng)新經(jīng)營性資產管理模式全面推進經(jīng)營性資產管理。

經(jīng)營性資產管理是高校國有資產管理的重要組成部分，其經(jīng)濟收益增加了高校收入，一定程度上滿足了高校事業(yè)發(fā)展需要。門面房作為經(jīng)營性資產的重要組成部分，高校高度重視門面房的租賃和日常管理工作，高度重視門面房科學管理、規(guī)范運營的深入研究和探討，積極探究工作新思路、新辦法，以期實現(xiàn)門面房方便教職工學習生活這一效能的同時，盡可能提高門面房的租金收益和運轉效能，實現(xiàn)門面房租金收益最大化、運轉效能最大化、日常管理規(guī)范化，體現(xiàn)高校國有資產管理的意義。

公開招標租賃門面房是高校國有資產管理部門經(jīng)過大量走訪調研、充分思考討論的結果，在以實現(xiàn)規(guī)范化管理、收益最大化等目標的前提下，確保了操作的可行性和科學性。公開招標租賃門面房是高校國有資產管理工作的一個突破和創(chuàng)新，打破了原有的租賃管理模式，改正了學校內及社會人員對高校門面房管理的錯誤認識，推進了管理信息公開和操作的規(guī)范透明。公開招標租賃門面房只是門面房規(guī)范化管理的第一步，下一步結合公開招標租賃模式進行的管理制度建設、日常管理流程規(guī)范及突發(fā)事件的處理應對等，是高校國有資產管理需進一步思考的重要問題，相應的管理職能部門分工、制度辦法、處置獎懲、工作流程等需配套實現(xiàn)。同時，經(jīng)營性國有資產管理部門的工作職責和工作要求將隨著上級部門對國有資產管理的要求而不斷改進，以門面房管理為代表的經(jīng)營性國有資產管理應根據(jù)上級指導精神、政務公開需要、市場發(fā)展規(guī)律及需求等不斷推陳出新、提高工作質量。

[1]中華人民共和國財政部：事業(yè)單位國有資產管理暫行辦法[Z].2006.

[2]江蘇省財政廳：江蘇省行政事業(yè)單位國有資產管理辦法[Z].2010.

[3]江蘇省教育廳：江蘇省省屬高等學校國有資產管理暫行辦法[Z].2011.

[4]江蘇省財政廳：江蘇省省級行政事業(yè)單位國有資產收益管理暫行辦法[Z].2011.