文/王堯峰

房屋“托管”有風(fēng)險(xiǎn)選擇中介需謹(jǐn)慎

文/王堯峰

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出繁榮景象，房屋價(jià)格以及房屋租金居高不下，這催生了房產(chǎn)中介市場(chǎng)的繁榮，大大小小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司——也就是眾人熟知的中介公司不斷涌現(xiàn)，甚至出現(xiàn)一些無證無照無資質(zhì)的個(gè)人也在做房屋中介代理，就是俗稱的“黑中介”。這些中介公司逐步掌握了大部分的二手房屋租賃市場(chǎng)。其中，二手房租賃市場(chǎng)中存在一種常見的租賃方式，即大家熟知的房屋“托管”，就是房東與中介公司簽訂房屋出租委托合同，房東委托中介公司處理房屋出租事宜，中介公司以自己的名義與租戶簽訂合同，并將出租房屋所得租金交付給房東。房東、中介公司及租戶選擇房屋托管方式有一定的原因，但在司法實(shí)踐中出現(xiàn)了大量因房屋托管產(chǎn)生的法律糾紛，這些糾紛暴露出房屋托管存在著許多問題。

問題之一：租金代收代付，糾紛多

案例一：2011年5月，房東李某與中介公司簽訂房屋出租委托合同，將一居室委托出租，租期1年，月租金2500元，支付方式為代收代付，即由中介公司直接收取租戶房租，房東收取中介公司房租，而不是向租戶直接收取租金。合同簽訂當(dāng)日，中介公司給付李某3個(gè)月租金和1個(gè)月押金。一個(gè)月后，中介公司將房屋以每月2700元的價(jià)格出租給一租戶。之后，中介公司一直未再給付李某租金。直到租期屆滿中介公司將房屋交還李某，但仍未給付李某租金。在這種情況下，李某找到租戶，要求給付租金，但租戶以與李某沒有簽租賃協(xié)議且已將全部房租交給中介公司為由，不同意再支付租金。無奈，李某將中介公司及租戶訴至法院，要求中介公司給付剩余租金，租戶承擔(dān)連帶給付責(zé)任。

法官釋法：我國(guó)《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力?！钡?07條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！鄙鲜霭讣校繓|與中介公司之間存在合法有效的委托合同，中介公司負(fù)有給付租金的義務(wù)，但未給付租金，其行為已構(gòu)成違約，中介公司應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)給付剩余租金之違約責(zé)任。因此，法院判決中介公司向房東李某支付拖欠的房租。同時(shí)，根據(jù)合同相對(duì)性的特點(diǎn)，合同對(duì)合同當(dāng)事人具有法律約束力，房東與租戶之間不存在合同關(guān)系，房東要求租戶承擔(dān)連帶給付租金的責(zé)任，沒有依據(jù)，法院駁回了李某要求租戶連帶給付租金的訴訟請(qǐng)求。

法官提醒：上述案例反映出在房屋托管中，中介公司存在不按時(shí)支付租金，甚至拒絕支付租金的違約行為。中介公司這種長(zhǎng)期拖欠租金的行為侵害了房東的合法權(quán)益，屬于根本違約，導(dǎo)致房東無法按約定收取租金，其出租房屋的根本目的不能實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，房東有權(quán)解除合同，要求中介公司返還房屋。分析上述問題的原因，主要有兩個(gè)：一是中介公司受利益的驅(qū)使，采取欺騙的方式，以資金緊張、租戶未付租金等借口延付或拒付租金，以達(dá)到控制租金的目的。二是房東采取“代收代付”的租金支付方式。房東選擇這種方式，既節(jié)省了大量找租戶、聯(lián)系租戶的時(shí)間和精力，也避免了租戶因?yàn)榉课輪栴}找房東引起的麻煩，賦予中介公司對(duì)房屋最大的房屋管理權(quán)利。但此種支付方式也給中介公司留下了較大的違約空間。因此，作為房東，若是想要出租房屋，最好選擇與租戶之間簽訂房屋租賃合同的方式，即便是通過中介，選擇房屋托管方式的話，也一定要看清楚合同中是否存在代收代付的約定，如果有，與中介公司商量修改租金給付方式，采取租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)的方式，也就是房東直接向租戶收取租金的方式，省去了中介公司的周轉(zhuǎn)手續(xù)。

問題之二：擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，隱患多

案例二：2009年12月，張某將位于北京市西城區(qū)一套三居室委托給中介公司代理出租，租期1年，月租金3300元，并明確約定中介公司應(yīng)合法、合理、安全出租并管理房屋，維持現(xiàn)有房屋現(xiàn)狀，未經(jīng)同意，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，不得打隔斷，不得將衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)作為臥室出租。2010年11月，雙方就上述房屋又簽訂北京市房屋出租委托代理合同，期限1年，月租金3600元；合同簽訂后，中介公司在房屋中增設(shè)隔斷，將上述房屋分別出租給沈某等5戶。租住期間，2011年1月1日，沈某居住房間內(nèi)的電暖氣長(zhǎng)時(shí)間通電導(dǎo)致線路故障引發(fā)火災(zāi)，大火燒毀被褥、家具、電器等物品，另外，大火還將房東的鄰居燒傷，鄰居起訴房東張某，法院判決張某賠償鄰居各項(xiàng)損失3000元。為此，張某將中介公司訴至法院，要求：解除合同；中介公司給付未給付的租金；拆除隔斷，將房屋恢復(fù)原狀并交還房屋；賠償房屋修復(fù)、家具家電及房東賠償他人的損失。中介公司答辯稱，火災(zāi)的發(fā)生系租戶不當(dāng)使用房屋所致，與其無關(guān)，不同意賠償，并要求法院追加租戶為案件第三人。

法官釋法：我國(guó)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！鄙鲜霭讣校薪楣緸槠孀非蠼?jīng)濟(jì)利益，將房屋擅自增設(shè)隔斷并出租給多人，導(dǎo)致用電負(fù)荷加大，未能盡到妥善管理房屋的義務(wù)，客觀上造成房屋存在重大安全隱患，同時(shí)，此次火災(zāi)的原因?yàn)殡娕瘹忾L(zhǎng)時(shí)間通電導(dǎo)致線路故障，屬于中介公司未合理使用房屋，其行為已構(gòu)成違約，致使房屋及其物品損壞，由此給房東張某造成的損失，中介公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此法院判決解除合同，中介公司賠償張某房屋修復(fù)、物品損失4萬(wàn)余元，支付拖欠的租金；同時(shí)判令中介公司將房屋交付給張某，并將房屋內(nèi)隔斷墻及燒毀物品予以清除干凈；另外，法院也認(rèn)定房東張某賠償鄰居的損失屬合理?yè)p失，中介公司應(yīng)予賠償。對(duì)于中介公司的答辯，法院認(rèn)為，火災(zāi)雖然系案外第三人不正當(dāng)使用房屋引起的，但根據(jù)《合同法》第121條：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！北景赶岛贤m紛，中介公司作為合同的當(dāng)事人，由于第三人的原因違約，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，中介公司要求將租戶列為本案當(dāng)事人的要求，沒有法律依據(jù)。

法官提醒：本案反映出房屋托管中存在的另一個(gè)嚴(yán)重問題，即中介公司擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，增設(shè)房屋隔斷，將房屋群租給多人。群租帶來了一系列的問題，例如拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，致使房屋存在居住安全隱患，使用非絕緣、非耐火材料增設(shè)隔斷增加消防隱患，分租多人容易引起治安問題，多人使用房屋也易導(dǎo)致房屋用電、用水等超過負(fù)荷，對(duì)租戶及鄰居的人身、財(cái)產(chǎn)安全帶來重大威脅等等。分析原因，主要有3個(gè)：一是中介公司受利益驅(qū)使，違反合同約定，將房屋拆分對(duì)外群租；二是日益上漲的房租，使得低收入群體傾向于選擇租金更加便宜的群租房屋；三是房東對(duì)托管房屋長(zhǎng)期存在不管不顧的行為，只管收取租金，忽視房屋的管理。因此，房東在房屋出租期間，應(yīng)時(shí)常去查看出租房屋，確認(rèn)中介公司是否存在擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)、違反合同約定轉(zhuǎn)租，承租人是否有不正當(dāng)使用房屋、損毀房屋附屬設(shè)施設(shè)備等違約行為，一旦發(fā)現(xiàn)上述問題，應(yīng)及時(shí)通過法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，防止安全事故的發(fā)生，避免造成更大損失。作為租戶，應(yīng)提高安全意識(shí)，認(rèn)識(shí)到群租的安全隱患，盡量不去租群租房，若已經(jīng)群租房屋，應(yīng)當(dāng)注意生活中各種安全問題，正當(dāng)合理使用房屋及各種家用電器。

問題之三：中介公司頻繁變更，麻煩多

案例三：2011年5月，劉某找到一家不知名的中介公司A，要求公司代理出租房屋。商談后，雙方簽訂房屋出租委托代理合同，約定由中介公司A負(fù)責(zé)房屋出租代理事宜，租期1年，月租金4200元，支付方式押一付三，代收代付房租。某日，劉某找到中介公司A要求給付租金，中介公司A答復(fù)稱公司已更換老板，拒絕給付租金。劉某找到租戶，將房屋收回。但中介公司A仍拖欠租金，故劉某將中介公司A訴至法院。被告以劉某起訴的被告名稱有誤為由，拒絕應(yīng)訴。經(jīng)查，中介公司經(jīng)兩次名稱變更，現(xiàn)公司名稱為中介公司C。無奈，劉某撤訴，再次起訴中介公司C，要求中介公司C給付拖欠的租金、燃?xì)赓M(fèi)及水費(fèi)。

法官釋法：根據(jù)《合同法》第76條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人不得因姓名、名稱的變更或者法定代表人、負(fù)責(zé)人、承辦人的變動(dòng)而不履行合同義務(wù)。上述案件中，中介公司C雖然名稱變更了，但房東劉某與中介公司A之間簽訂的合同對(duì)中介公司C仍具有法律約束力，不會(huì)因名稱變更而免除合同義務(wù)，故中介公司C應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。因此，法院判決中介公司C給付劉某拖欠的租金、燃?xì)赓M(fèi)及水費(fèi)共計(jì)1.5萬(wàn)多元。

法官提醒：本案反映出在合同履行過程中，中介公司存在變更名稱、變更法定代表人或負(fù)責(zé)人的行為，以及因中介公司之間發(fā)生兼并、收購(gòu)，致使合同主體發(fā)生變更的情況。按照《合同法》第60條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。上述問題本身不屬于中介公司違約，但問題發(fā)生后，中介公司通常都不會(huì)通知房東，不履行相關(guān)通知義務(wù)，致使房東無法及時(shí)得到相關(guān)信息，增加房東的維權(quán)成本。因此，房東和租戶在選擇中介公司時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇具有租賃代理資質(zhì)且市場(chǎng)信譽(yù)好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)一般也會(huì)比較高，而且這些機(jī)構(gòu)在合同履行過程中能較好地遵守合同約定，即便產(chǎn)生了糾紛，也能快速合理解決，不會(huì)增加當(dāng)事人的維權(quán)成本。

問題之四：尋“黑中介”租房受騙，人去財(cái)空

案例四：2013年，租戶找到一個(gè)自稱是譚某的人，要求租賃房屋。譚某稱有一套一居室，是房東委托其出租的，租金比較便宜，但租金必須年付?？紤]便宜的租金，在看房后，租戶立即與譚某簽訂房屋租賃合同，月租金2000元，合同期限一年，租金支付方式為年付。合同簽訂后，租戶支付了一年的租金和一個(gè)月押金，譚某將房屋交付給租戶。3個(gè)月后，房東找到租戶，稱與譚某的房屋出租委托合同已到期，要收回房屋，并將租戶趕出了房屋。無奈，租戶將譚某訴至法院，要求解除雙方的房屋租賃合同，譚某退還9個(gè)月租金和1個(gè)月押金，并承擔(dān)違約責(zé)任。開庭當(dāng)日，被告到庭，稱從未見過租戶，更不可能與租戶簽訂租賃合同，不同意租戶的訴訟請(qǐng)求，而且稱已經(jīng)接到過好幾起與本案類似的法院傳票。租戶代理人當(dāng)庭通知租戶本人到庭對(duì)被告進(jìn)行辨認(rèn)。經(jīng)辨認(rèn)，租戶稱到庭的被告并非譚某本人，合同簽字也與被告向法庭提交的材料中的簽字不符，但稱當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)已核對(duì)對(duì)方的身份證原件，而且房東也稱是譚某租的房屋。后經(jīng)法院釋明，租戶撤回了訴訟。租戶與被告一同前往派出所報(bào)案。

法官解釋：我國(guó)《民法通則》第55條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(一) 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(二) 意思表示真實(shí)； (三) 不違反法律或者社會(huì)公共利益。本案中，經(jīng)核對(duì)，被告雖然姓名叫譚某，但其并非與租戶直接簽訂租賃合同的當(dāng)事人，租戶所稱的房屋租賃合同并非被告的真實(shí)意思表示，被告未作出相關(guān)的民事法律行為，故被告與租戶之間并不存在合法有效的房屋租賃關(guān)系，租戶起訴被告沒有依據(jù)。經(jīng)過法院釋明，租戶撤回了起訴。

法官提醒：該案發(fā)生的主要原因，系租戶所稱的“譚某”冒用譚某的名義，與房東簽訂合同后，又尋找租戶并簽訂合同，騙取租戶錢財(cái)，該行為有詐騙之嫌疑，并不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)糾紛。當(dāng)然，租戶本身也存在貪圖租金便宜尋找個(gè)人租房，又未全面認(rèn)真審查對(duì)方身份的問題。因此，租戶在尋找房屋時(shí)，對(duì)對(duì)方的身份和資質(zhì)應(yīng)認(rèn)真審查，對(duì)房屋權(quán)屬情況應(yīng)仔細(xì)了解，若發(fā)現(xiàn)無證無照無資質(zhì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的個(gè)人，應(yīng)避而遠(yuǎn)之，切莫貪圖小利，以免“賠了夫人又折兵”。

責(zé)任編輯/項(xiàng)利軍