賈英

摘要：伊泰置業(yè)是伊泰集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)項目開發(fā)的大型企業(yè)，近年來受國內(nèi)宏觀調(diào)控及自身治理結(jié)構(gòu)的影響，在經(jīng)營實踐中遭遇到了一些制約因素。本文對伊泰置業(yè)治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的研究，可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理、破解制約瓶頸提供一些借鑒。

關(guān)鍵詞：企業(yè)治理結(jié)構(gòu)；轉(zhuǎn)型；伊泰置業(yè)

內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司是于2006年成立的，是伊泰集團(tuán)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，具備國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。目前，公司擁有5家房地產(chǎn)開發(fā)子公司、1家控股公司，業(yè)務(wù)已從內(nèi)蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市區(qū)，逐步形成以鄂爾多斯及整個內(nèi)蒙地區(qū)為重點(diǎn)，以內(nèi)地中心城市為點(diǎn)狀支撐輻射全國的戰(zhàn)略版圖。公司現(xiàn)運(yùn)作項目共29個，累計投入資金91億元，開發(fā)面積582萬平方米，其中已竣工項目5個，竣工面積54.6萬平方米，在建、擬建項目共24個。

伊泰置業(yè)已經(jīng)正式簽約加入中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟，以打造企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的平臺。這一戰(zhàn)略合作聯(lián)盟將助力公司穩(wěn)步邁向國內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)的行列。伊泰置業(yè)以創(chuàng)造體現(xiàn)城市價值的高端產(chǎn)品為核心，凝聚最具優(yōu)勢的稀缺資源，最大化地挖掘城市價值，從而使產(chǎn)品具有難以復(fù)制的核心競爭力，為客戶凝練價值。公司已開發(fā)的“伊泰大廈”、“伊泰華府”、“萬博廣場”、“華府世家”、“華府嶺秀”、“東方文苑”、“新大陸會所”、“府利美佳苑”等商住項目獲得了客戶及業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)同，為伊泰置業(yè)打造高品質(zhì)地產(chǎn)品牌奠定了堅實的基礎(chǔ)。

一、企業(yè)面臨的行業(yè)問題

1.房地產(chǎn)的市場問題

在市場經(jīng)濟(jì)中有買方市場也有賣方市場。當(dāng)市場存在大量需求、商品供不應(yīng)求的時候，也就是所謂的賣方市場存在的時候，市場商品的價格就會偏離其價值上升；當(dāng)市場需求不足、商品供大于求的時候，也就是所謂的買方市場存在的時候，市場商品的價格就會偏離其價值下降。這是基本的市場規(guī)律。房地產(chǎn)市場也必須遵循這一規(guī)律。

其實，稍作分析我們就不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)熱的問題實質(zhì)就是房地產(chǎn)市場的供求矛盾，是房地產(chǎn)商品供不應(yīng)求而導(dǎo)致房價居高不下。也就是說，當(dāng)前的高房價源于市場的供不應(yīng)求，是供求規(guī)律的必然結(jié)果。

2.房地產(chǎn)商品的價格問題

房地產(chǎn)商品的價格主要受以下幾個方面因素的影響：土地價格、建材價格、工人工資、相關(guān)的辦證費(fèi)用和稅收等。拋開利潤因素不談，當(dāng)前房地產(chǎn)價格居高不下，在工人工資增長不大、辦證費(fèi)用相對減少的情況下，可以說很大程度上是由于土地成本和建筑成本的大幅增加所帶來的結(jié)果。

近幾年，土地價格的上漲一方面是市場關(guān)系的體現(xiàn)，即供不應(yīng)求；另一方面是由于各地政府的操縱。因為，在現(xiàn)行體制下，土地的處置權(quán)由各級地方政府掌控。出讓土地的收入已成為地方財政收入的一個主要來源。這就意味著在嚴(yán)控的土地指標(biāo)不突破的情況下，賣出的土地價格越高，地方財政收入也就越多。因此，不少地方政府在土地出讓需“招、拍、掛”的合法外衣保護(hù)下，充分利用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，盡可能地把土地的出讓價抬至最高，以增加地方財政收入。建材價格的增長更是一個影響房地產(chǎn)價格增長的復(fù)雜因素，可以上溯至鋼材甚至鋼砂的價格上漲等因素。由于土地和建材價格的增長，房價自然也就水漲船高了。

3.地方政府“經(jīng)濟(jì)人”行為問題

房地產(chǎn)業(yè)是一個消費(fèi)潛力巨大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，可以帶動建材、鋼鐵、水泥等多個行業(yè)的發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門測算，在中國當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)業(yè)每投入1單位的資金就可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)2個單位的需求，帶動1.5個單位的其他消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)每吸納1人就業(yè)，就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)2人就業(yè)。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)對中國GDP的貢獻(xiàn)率大大超過其他行業(yè)，成為中國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展不僅帶來地方GDP的大幅度增長，還會給地方政府帶來滾滾財源。然而，在房地產(chǎn)高度市場化的今天，住房不是一種純粹的商品，它關(guān)系到社會公眾最基本的生存權(quán)利問題，涉及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定的大局。從這一層面來說，住房具有公共物品的本質(zhì)屬性。住房的公共屬性決定了其不能完全由市場提供，而要求政府公權(quán)力的介入、協(xié)調(diào)和控制，這便成為造成地方政府“經(jīng)濟(jì)人”行為問題的直接誘因。

二、企業(yè)面臨的內(nèi)部治理問題

1.管理模式滯后

伊泰置業(yè)實行職能管理，城市公司組織框架和公司總部保持一致。作為城市公司的職能部門，不僅受當(dāng)?shù)毓究偨?jīng)理的管轄，還受總部對口職能部門的管轄，這種相對多頭的管理往往造成城市公司職能管理缺陷。一方面，如果總部職能部門業(yè)務(wù)不夠強(qiáng)大，就難以對下屬公司進(jìn)行全面的指導(dǎo)和監(jiān)管；另一方面，隨著公司規(guī)模的日益擴(kuò)大，會不可避免地出現(xiàn)地方利益，容易造成城市職能管理薄弱的局面。

筆者查閱了《內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司關(guān)于控股項目公司管控模式的實施方案》，其對投資公司的管控原則為：對置業(yè)公司內(nèi)部項目公司、各項目辦的各個專業(yè)化領(lǐng)域進(jìn)行集中化管理；對營銷策劃、工程管理、預(yù)算管理、財務(wù)管理、行政管理等各個專業(yè)領(lǐng)域的人員進(jìn)行整合，使置業(yè)公司總部成為純粹的管理中心；項目公司、各項目辦的主要管理職能上交總部，由職能部門進(jìn)行垂直管理；項目公司、各項目辦以生產(chǎn)管理為主要工作內(nèi)容；項目公司原有的各職能部室受雙重管理，即業(yè)務(wù)和人事受置業(yè)總部各職能部室管理，同時受項目公司負(fù)責(zé)人的平行協(xié)調(diào)管理。對于從事房地產(chǎn)7年的伊泰置業(yè)而言，其組織制度、人才培養(yǎng)和其快速發(fā)展是不匹配的，在這種情況下實行職能化的多頭管理往往容易造成城市公司職能難以實現(xiàn)優(yōu)化。

2.開發(fā)能力不足

先進(jìn)的管理模式是提升我國房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，是增強(qiáng)其市場競爭能力的基本保障。我國中小型企業(yè)必須引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，加快法制化建設(shè)，學(xué)會應(yīng)用先進(jìn)、科學(xué)的管理手段，不斷提高自身的管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。

然而，伊泰置業(yè)企業(yè)規(guī)模較小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不適應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項目的選擇、開發(fā)過程直至項目完成后的售后服務(wù)等全過程的管理難以滿足實際的要求。

有學(xué)者指出，與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的人才隊伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵，人才隊伍的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)開發(fā)能力的高低甚至企業(yè)集團(tuán)的成敗。然而，伊泰置業(yè)由于在經(jīng)營實踐中缺少對專業(yè)人才的引進(jìn)、開發(fā)、激勵和挽留工作的投入，難以滿足競爭激烈的市場對于有著高尚職業(yè)道德、優(yōu)秀管理和技術(shù)水平的專業(yè)化隊伍的需要。

3.品牌意識不強(qiáng)

作為近幾年來剛剛成長起來的新興房地產(chǎn)企業(yè)，伊泰置業(yè)在借助市場推介等方式提升自身企業(yè)品牌的工作還存在很多不足。這對企業(yè)在爭取更高的品牌知名度與美譽(yù)度方面形成了一些制約因素。從現(xiàn)代房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢來看，只有將企業(yè)的品牌建設(shè)放在更加突出的位置，才能保障企業(yè)實現(xiàn)在更廣闊的市場空間中又好又快的發(fā)展。

在國家節(jié)能產(chǎn)業(yè)政策的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都將建筑節(jié)能作為其吸引市場焦點(diǎn)的重要媒介。能夠反映政策趨向的企業(yè)發(fā)展模式能夠給企業(yè)的品牌建設(shè)增添更多的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，要使資本與綠色低碳地產(chǎn)相結(jié)合。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型將支持中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，綠色低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展的平衡動力和控制資產(chǎn)泡沫發(fā)生的對沖機(jī)制。伊泰置業(yè)在經(jīng)歷近幾年的快速成長之后，在面臨國家對整個房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的新形勢下，實現(xiàn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型顯得更加必要和緊迫，因為之有這樣才能更好地反映未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，抓住未來整個行業(yè)發(fā)展的制高點(diǎn)。

三、企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型過程

在上述背景之下，提升內(nèi)部治理水平、完善控制體系對伊泰置業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實意義。實現(xiàn)伊泰置業(yè)治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型主要包括以下四個方面的工作。

1.產(chǎn)權(quán)明晰與變革

產(chǎn)權(quán)制度是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要研究內(nèi)容，其內(nèi)涵是既定的產(chǎn)權(quán)規(guī)則與產(chǎn)權(quán)關(guān)系相結(jié)合而形成的新型產(chǎn)權(quán)關(guān)系的有效組合，是實現(xiàn)生產(chǎn)要素效用最大化發(fā)揮的制度安排。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系可以有效地界定交易邊界，規(guī)范相關(guān)交易行為，有利于市場形成穩(wěn)定的預(yù)期。因此，產(chǎn)權(quán)制度的規(guī)范是企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的重要方面，它為優(yōu)化資源配置和提高運(yùn)作效率提供了制度保障。

在所有權(quán)與管理權(quán)分離后，伊泰置業(yè)的產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)當(dāng)具有行使產(chǎn)權(quán)權(quán)力的必要行為能力，否則就失去了所有者權(quán)力，也就談不上企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)完善與改進(jìn)的問題。在經(jīng)營實踐中，企業(yè)相關(guān)的產(chǎn)權(quán)主體必須科學(xué)合理地行使基本產(chǎn)權(quán)權(quán)力，同時還要處理好與經(jīng)營管理者之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，以保障產(chǎn)權(quán)權(quán)力主體的行為與全體股東的基本利益訴求相一致。只有這樣，企業(yè)的產(chǎn)權(quán)主體才能夠科學(xué)合理地開展對企業(yè)的治理實踐活動。

2.確立現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制

一般情況下，企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)是通過設(shè)立董事會、股東大會、監(jiān)事會、經(jīng)理層等相互銜接的組織機(jī)構(gòu)形成的。這種體現(xiàn)權(quán)責(zé)明晰的治理結(jié)構(gòu)是現(xiàn)代企業(yè)制度的準(zhǔn)確體現(xiàn)?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)營實踐的突出特征是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。公司權(quán)力結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，企業(yè)董事會的組成人員應(yīng)當(dāng)由內(nèi)部董事和一定比例的外部獨(dú)立董事共同組成，以改變原先董事長和總經(jīng)理由一人出任的做法，董事會成員的構(gòu)成除企業(yè)內(nèi)部董事外還應(yīng)有外部董事。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，日本企業(yè)的內(nèi)部董事與外部董事的比例為4：1 至3：1之間，美國企業(yè)的內(nèi)部董事與外部董事的比例為4：10左右。國外企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)模式也不盡一致，如美國的外部董事比重就相對偏高，這與美國的社會體制與司法體制密切相關(guān)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在實踐中不斷完善董事會決策機(jī)制，適當(dāng)調(diào)整董事會在管理實踐中決策權(quán)力分配，實現(xiàn)決策權(quán)力與專業(yè)背景知識的最佳結(jié)合。對于伊泰置業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建起具有一定權(quán)力的專業(yè)決策咨詢機(jī)構(gòu)，就企業(yè)經(jīng)營實踐中預(yù)算管理、審計、投資、薪酬設(shè)計等提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，為董事會具體決策提供參考。這樣既有利于提高企業(yè)決策的科學(xué)性，也可以促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。

另外，為了更好地適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下競爭日益激烈的需要，董事會自身建設(shè)應(yīng)當(dāng)著力于企業(yè)經(jīng)營長期發(fā)展的戰(zhàn)略層面需要，注重董事會成員構(gòu)成的合理性，提升董事會的監(jiān)督與決策能力，以及在復(fù)雜多變的市場條件下的科學(xué)管理能力。

3.完善公司團(tuán)隊建設(shè)，支持戰(zhàn)略拓展

應(yīng)注重建設(shè)企業(yè)文化，特別是團(tuán)隊精神的培養(yǎng)。秉承集團(tuán)“我的伊泰我的家”的精神，激發(fā)員工的主人翁精神和創(chuàng)造力。員工以部門為單位可自主選擇集體活動的形式，增強(qiáng)團(tuán)隊凝聚力、增進(jìn)彼此了解。伊泰置業(yè)公司通過舉辦公司年會、組織內(nèi)部職工體育比賽、合唱比賽、集團(tuán)足球賽、集團(tuán)禮儀風(fēng)采大賽等文體活動，豐富員工的業(yè)余生活，增進(jìn)員工之間情感，活躍公司氣氛，讓員工在活動過程中更好地領(lǐng)悟公司的企業(yè)文化。

為了進(jìn)一步滲透企業(yè)文化，伊泰置業(yè)還要加強(qiáng)員工隊伍建設(shè)。針對目前人才結(jié)構(gòu)不合理、專業(yè)化欠強(qiáng)、人員短缺的現(xiàn)狀，伊泰置業(yè)應(yīng)加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，嚴(yán)把人才招聘質(zhì)量關(guān)，引進(jìn)優(yōu)勝劣汰機(jī)制，培養(yǎng)一支熟悉崗位職責(zé)、技術(shù)精煉、忠于企業(yè)的員工隊伍。同時，倡導(dǎo)前瞻、開拓、創(chuàng)新精神，在員工中充分貫徹“感恩、奉獻(xiàn)”的企業(yè)理念。

4.組織結(jié)構(gòu)與組織文化相適應(yīng)

企業(yè)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)能否符合市場發(fā)展需要事關(guān)企業(yè)治理成效的好壞，而企業(yè)文化與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)對治理成果具有乘數(shù)效應(yīng)。因此，伊泰公司的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)積極推動企業(yè)文化建設(shè)與組織結(jié)構(gòu)建設(shè)的互動開展。一般情況下，公司制企業(yè)董事會、監(jiān)事會、股東大會、經(jīng)理層等共同形成了企業(yè)組織架構(gòu)的基本框架，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)企業(yè)治理權(quán)力的優(yōu)化配置并為內(nèi)部控制過程的開展提供組織保障與支撐。

任何一個組織中，均存在著具有自身特色的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，這些模式的形成在很大程度上都與該企業(yè)在長期的經(jīng)營實踐中形成的企業(yè)文化有著密切的關(guān)系。因此，在伊泰公司的治理實踐中應(yīng)當(dāng)培育在企業(yè)內(nèi)部通用的價值體系并以之為方向，引導(dǎo)企業(yè)的員工向著既定的組織目標(biāo)努力。在實際經(jīng)營中，“人”是最重要、最活躍的因素，也是任何一家企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的動力和源泉。企業(yè)治理需要形成一種積極向上的企業(yè)文化，以此形成自身的軟實力，幫助企業(yè)塑造良好的社會聲譽(yù)。

另外，國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成功經(jīng)驗表明，并購和戰(zhàn)略聯(lián)盟是整合產(chǎn)業(yè)鏈、實現(xiàn)擴(kuò)展戰(zhàn)略的有效途徑。例如，萬科最慣用的手段是通過并購獲得土地，大大降低拿地成本。伊泰置業(yè)實施穩(wěn)健的擴(kuò)張戰(zhàn)略，可以學(xué)習(xí)國內(nèi)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展模式，通過并購、聯(lián)盟及設(shè)立分公司等方式實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，將企業(yè)做大做強(qiáng)。

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（作者單位：內(nèi)蒙古師范大學(xué)）