顧慧妍

清代趙翼詩(shī)言：江山代有才人出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年。如今，土地市場(chǎng)風(fēng)云詭譎，可謂“多市層有新地出，各領(lǐng)地王數(shù)十天”。一段又一段的地王傳說，展現(xiàn)了中國(guó)土地市場(chǎng)的另類“魅力”。

幾百輪的舉牌應(yīng)價(jià)，超過50%的溢價(jià)。這樣的景象仿佛又回到了3年前土地市場(chǎng)最為鼎盛的時(shí)期。

土地市場(chǎng)高燒不退的同時(shí)，多地地王紀(jì)錄也在不斷被刷新。以上海為例，2013年5月9日，上海浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)拍賣的其中兩個(gè)地塊，樓面單價(jià)接連刷新該市年內(nèi)單價(jià)“地王”。其中浦東世博園區(qū)A09B-02地塊甚至以超過4萬元/平方米的價(jià)格創(chuàng)下上海三年以來的樓面地價(jià)新高。

5月29日，上海總價(jià)地王又被刷新，北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億奪得長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A04、16/2丘J1B-01地塊，溢價(jià)57%，樓板價(jià)29229元。

不僅僅是上海，廣州亦在5月一連拍出三個(gè)地王，其中海珠區(qū)一臨江地塊樓面地價(jià)高達(dá)3.5萬元/平方米，刷新白云區(qū)5月初剛誕生的新地王紀(jì)錄。5月3日，長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)的一商住地塊，以35.79億元的總價(jià)，刷新長(zhǎng)沙2012年的最高紀(jì)錄。

地王頻出，背后到底涵蓋了多少利益驅(qū)動(dòng)呢？巨額的資金又來源于何方？那些之前的地王處境又如何？

地王暗戰(zhàn)背后：資金的博弈

5月29日上午，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段。上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，自4月19日掛牌以來，共有63家房企領(lǐng)取了該地塊的標(biāo)書，5家房企提交了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買申請(qǐng)。這5家房企，分別是香港建滔、九龍倉(cāng)集團(tuán)、古北集團(tuán)、上海新長(zhǎng)寧集團(tuán)和福潤(rùn)天成。在實(shí)力強(qiáng)大的港資房企和上海地方國(guó)企的雙重“圍剿”下，福潤(rùn)天成的脫穎而出掀起了不小波瀾。

據(jù)公開資料顯示，競(jìng)得者北京福潤(rùn)天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2012年9月，注冊(cè)資金1000萬元。

根據(jù)出讓公告，上述地塊位于原上海第十鋼鐵廠及上海人民廣播電臺(tái)舊址，緊鄰軌交3、4、10號(hào)線虹橋路站，東至上海市人民檢察院第一分院，南至上海人民廣播電臺(tái)，西至凱旋路，北至安順路89弄小區(qū)；地塊出讓面積4.04萬平方米，起始總價(jià)29.31億元，起始樓板價(jià)為1.86萬元/平方米，規(guī)劃為文體、商辦用地。

另?yè)?jù)要求，該地塊的付款方式也較嚴(yán)苛。規(guī)定在合同簽訂之日起30個(gè)工作日內(nèi)，開發(fā)商福潤(rùn)天成需要一次性付清46億土地款。

而由于地塊目前并未平整完畢，未來將根據(jù)拆遷進(jìn)度分批交付至開發(fā)商。其中，71街坊1/2丘于簽訂出讓合同之日起40個(gè)工作日內(nèi)交地；71街坊16/2丘A塊于2014年5月31日交地；71街坊16/2丘B(yǎng)塊于2015年12月31日交地。

如此苛刻的標(biāo)準(zhǔn)，作為一家不知名的房企，如何能夠吞下這塊大蛋糕？

一家成立時(shí)間不到一年的房企，底氣十足地爭(zhēng)奪上海地王，其背后的東家到底是誰，也是眾說紛紜。5月29日晚，有業(yè)內(nèi)人士爆料，北京的K2地產(chǎn)是福潤(rùn)天成的幕后東家。消息一出，更是質(zhì)疑聲遍地，K2的資金鏈情況和過往的操盤經(jīng)驗(yàn)都讓人不能不懷疑其是否有足夠的實(shí)力拿下地王。

K2地產(chǎn)所屬的華美地產(chǎn)，被稱為北京房地產(chǎn)圈的一匹“黑馬”。公開資料顯示，華美地產(chǎn)成立于1994年，以二手房業(yè)務(wù)起家，靠一手房營(yíng)銷代理打響了名聲，近年涉足投資合作開發(fā)和自主拿地開發(fā)。

對(duì)華美地產(chǎn)來說，“地王”并不陌生。在華美地產(chǎn)最為風(fēng)光的2009年，它旗下的子公司在北京大舉拿地，并且創(chuàng)造了多個(gè)地王。僅在2009年6月25日，北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（K2地產(chǎn)旗下）分別以17.4億元和1.88億元連續(xù)拿下通州九棵樹地塊、通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊家莊地塊兩塊地王，一時(shí)間風(fēng)頭無兩。

但是，華美很快就陷入了一系列的土地風(fēng)波之中。2010年4月30日，祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因拖欠土地出讓金，被北京市國(guó)土局暫停公司及其關(guān)聯(lián)公司的拿地資格。2012年5月2日，華美旗下的北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按照出讓合同的約定繳納地價(jià)款，其于09年拍下的朝陽區(qū)百子灣地王地塊被北京市國(guó)土局收回，外界將此解讀為華美“資金嚴(yán)重不足”的表現(xiàn)。對(duì)此，某華美地產(chǎn)工作人員予以否認(rèn)：“退地不是因?yàn)槿卞X，而是因?yàn)橛X得這些地賺不了錢，想把精力和資金用到別處去?！?/p>

土地?zé)岢敝噩F(xiàn)

土地市場(chǎng)近來呈現(xiàn)洶涌的態(tài)勢(shì)。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院6月3日發(fā)布《2013年5月份典型城市土地成交報(bào)告》顯示，5月10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2222.2萬平方米，環(huán)比增41.7%，同比增44.6%；土地出讓金收入合計(jì)669.9億元，環(huán)比增64%，同比大增392.6%，創(chuàng)2008年以來同期土地出讓金收入新高；土地成交均價(jià)為3015元/平方米，環(huán)比增15.7%，同比增215.7%，創(chuàng)三年來新高。

早在5月初，土地市場(chǎng)的急速升溫已引起業(yè)界普遍關(guān)注。僅北京一地，前5月的土地收入已超過600億元，接近去年全年的賣地收入。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，前5月，綜合土地市場(chǎng)最為活躍的京滬廣深4個(gè)一線城市，合計(jì)土地出讓金高達(dá)1411.8億元，相比2012年同期的314.4億元同比上漲350%。

另?yè)?jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)表明，2013年一季度上海商用土地成交量達(dá)到71萬平方米，環(huán)比下跌19.4%。然而，成交金額同比增加161.4%，呈現(xiàn)兩年以來最高額度的首季度增長(zhǎng)；住宅用地成交量為83萬平米，同比上升了21.4%。戴德梁行研究員陳曉認(rèn)為，住宅土地交易數(shù)量的回升表明，資金充裕的開發(fā)商正擴(kuò)大手中的土地儲(chǔ)備。

易居研究院研究員朱光認(rèn)為，一些優(yōu)質(zhì)地塊的上市，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而使得土地價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)。預(yù)計(jì)二季度末土地市場(chǎng)活躍態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。

同策研究中心總監(jiān)張宏偉坦言，土地市場(chǎng)升溫、地王頻出，一方面和各地方政府頻繁推地，多幅地塊位置位于較好市中心或其他區(qū)域的核心地塊有關(guān)；另外一方面，在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”正在回暖的市場(chǎng)背景下，房企城市布局策略進(jìn)行了調(diào)整，基本重新回歸一二線城市重點(diǎn)發(fā)展，這樣就導(dǎo)致一二線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)比較熱，尤其是針對(duì)較好的地塊，房企之間勢(shì)必會(huì)加劇競(jìng)爭(zhēng)。

張宏偉還表示，無論以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)如此“熱潮”不是一件好事情。如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009～2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，調(diào)控效果功虧一簣，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”、寬松為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度“階段性”收緊。

如今的土地市場(chǎng)向人們表明了一個(gè)事實(shí)：核心稀缺的優(yōu)勢(shì)資源開始向品牌房企集中，以后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度會(huì)逐漸提升。

值得注意的是，這股土地?zé)岢?，在近期?nèi)還不會(huì)消退。記者從上海規(guī)土局了解到，上海6月1日至28日計(jì)劃出讓的經(jīng)營(yíng)性用地已多達(dá)23幅，起始總價(jià)約225億元。

6月20日將會(huì)有3幅世博園A片區(qū)地塊出讓，這3幅地塊的起始樓板價(jià)統(tǒng)一為2.84萬元/平方米。而因提價(jià)30多億元重新出讓而備受矚目的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊，6月27日也將正式競(jìng)拍。

“上市”地王的處境

盡管如今土地市場(chǎng)風(fēng)光無限，地王的光環(huán)也讓大眾對(duì)項(xiàng)目期待重重，然而，并非所有地王都能夠“善始善終”。就在去年，地王樓盤陸續(xù)入市開盤，當(dāng)初拿地時(shí)的良好預(yù)期與調(diào)控下低迷的市場(chǎng)，讓這些地王樓盤感到“生不逢時(shí)”。低價(jià)虧本、上市難已成為諸多地王不得不面對(duì)的尷尬境遇，“地王”也隨之成為了敏感詞。

2010年2月，由招商地產(chǎn)和萬科以17.16億元聯(lián)合競(jìng)得的上海松江地王項(xiàng)目佘山瓏原，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的銷售零記錄后，放低姿態(tài)，直接6折銷售，銷售人員坦言如此大的折扣力度，是為了促銷。這被業(yè)內(nèi)人士解讀為虧本出售。

2009年，中海紫御豪庭所處的長(zhǎng)風(fēng)B6、C7地塊以70.06億的價(jià)格拍出，創(chuàng)下當(dāng)年的全國(guó)總價(jià)之最，樓板價(jià)達(dá)到22409元/平方米。作為當(dāng)時(shí)的地王，紫御豪庭2012年5月末入市銷售，也采取成本價(jià)銷售的策略。項(xiàng)目開盤時(shí)，開發(fā)商報(bào)出了3.2萬元/平方米起售、3.8萬元/平方米的均價(jià)。

值得慶幸的是，自2012年6月之后，中海紫御豪庭銷售情況良好，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至6月5日10時(shí)，其774套房源目前已售645套，去化達(dá)八成以上。

另外，位于新江灣城板塊的中建大公館，開發(fā)商2009年12月以3.25萬元/平方米的樓板價(jià)拍得項(xiàng)目地塊，成為新江灣城區(qū)域地王。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自2011年11月上市以來，截至到目前，去化未及五成。

如今，已上市的地王面臨著不同的境遇，還有一些地王還在“面世”的路上。2010年2月1日，上海外灘8-1地塊以92.2億元的價(jià)格成交，成為上海有史以來最昂貴的政府出讓地皮。然而由于官非纏身，外灘地王須待2015年方能投入使用。

另由國(guó)盛投資有限公司、國(guó)浩投資（中國(guó)）有限公司于2010年9月購(gòu)得的長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)9號(hào)西塊依舊未開工，目前是“荒草遍野”。