李焱

伴隨第二CBD規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，大望京區(qū)域迅速成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，未來該區(qū)域內(nèi)的寫字樓升值空間逐漸增大

當(dāng)人們對(duì)北京CBD耳熟能詳?shù)臅r(shí)候，“大望京第二CBD”的戰(zhàn)略部署正從規(guī)劃上升到實(shí)踐中。

根據(jù)規(guī)劃，大望京將以國(guó)際現(xiàn)代商務(wù)區(qū)為發(fā)展理念，在未來5～10年里打造成為北京國(guó)際商務(wù)區(qū)典范，成為北京的第二CBD。

房企掘金大望京

目前，隨著大望京CBD高端商務(wù)區(qū)的崛起，北京寫字樓市場(chǎng)格局悄然發(fā)生變化，以CBD、金融街、中關(guān)村為主的傳統(tǒng)寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域格局正被逐漸打破。

在“大望京CBD”戰(zhàn)略規(guī)劃影響下，目前大望京已聚集了保利國(guó)際廣場(chǎng)、綠地中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心、望京SOHO等多個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，大望京即將成為未來北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)的主要商務(wù)區(qū)。

今年年初 “新國(guó)五條”及北京版細(xì)則的出臺(tái)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇。據(jù)悉，北京寫字樓市場(chǎng)在2013年一季度沒有新增供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓租金水平已達(dá)國(guó)內(nèi)最高。

來自高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度北京甲級(jí)寫字樓總存量為530萬平方米，但是依然不能滿足不斷上升的需求，致使北京的甲級(jí)寫字樓租金上漲至327.9元/月/平方米。由于供應(yīng)逐漸減少，需求保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率水平持續(xù)走低。

實(shí)際上，自2009年以來，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量開始逐漸下降。同時(shí)，市場(chǎng)需求在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的帶動(dòng)下大幅增長(zhǎng)，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率連續(xù)下降。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率為2.6%，已下降至歷史最低水平。

在空置率下降至歷史低點(diǎn)的同時(shí)，北京寫字樓市場(chǎng)也開始顯示出對(duì)未來供應(yīng)持續(xù)短缺的隱憂。

正因?yàn)槿绱?，伴隨第二CBD規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，大望京區(qū)域迅速成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)，未來該區(qū)域內(nèi)的寫字樓升值空間逐漸增大。

自“第二CBD”規(guī)劃實(shí)施三年以來，包括保利地產(chǎn)、綠地、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等諸多知名房企競(jìng)相在望京拿地，大望京高端商務(wù)區(qū)悄然形成。

“目前望京地區(qū)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)寫字樓存量較少，僅為16.6萬平方米。隨著新增項(xiàng)目的入市，將進(jìn)一步增強(qiáng)該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力?！毕嚓P(guān)人士分析說。

大望京CBD是繼北京CBD之后，政府規(guī)劃的又一處高端產(chǎn)業(yè)商務(wù)功能區(qū)?！拔覀儗⒅攸c(diǎn)吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)總部、區(qū)域總部、研發(fā)中心、結(jié)算中心聚集，打造具有國(guó)際影響力的科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)和科技商務(wù)活動(dòng)集聚地。”據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，朝陽(yáng)區(qū)將依托大望京地區(qū)豐富的科技產(chǎn)業(yè)資源，將大望京打造成為北京新興高端商務(wù)區(qū)。

“由于近兩年北京核心區(qū)寫字樓租金上漲過快，大望京區(qū)域正吸引眾多的大型公司來此。類似于摩托羅拉、安捷倫從CBD搬到望京的例子已屢見不鮮?！备呔暛h(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平表示。

一年多來，大望京已成功吸引了多家名企“落子”，未來將有更多企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，如大宇集團(tuán)、韓國(guó)鋼鐵研究所、綠地京華、綠地能源公司、遼寧錦州銀行、保利地產(chǎn)總部、綠地北方總部等。

第二CBD快速崛起

自2009年12月“大望京商務(wù)區(qū)”規(guī)劃獲批以來，這片總占地97.47公頃的土地以驚人的速度不斷刷新人們對(duì)它的認(rèn)識(shí)：一改臟亂差的城鄉(xiāng)接合部舊貌，高樓大廈鱗次櫛比，路網(wǎng)建設(shè)日漸完善。

由首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京城區(qū)，一片青翠即映入眼簾：大望京公園，國(guó)門路上的新景觀——“大望京科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)”。這里是曾經(jīng)的大望京崔各莊，曾以臟亂差著稱的京城著名的城鄉(xiāng)接合部。如今，這片東鄰機(jī)場(chǎng)高速路，背靠中關(guān)村，與國(guó)貿(mào)、鳥巢相呼應(yīng)的區(qū)域，在北京駛向世界級(jí)金融都市、國(guó)際化貿(mào)易窗口的路途上，擔(dān)負(fù)起驅(qū)動(dòng)引擎的核心功用。

十幾年前，望京幾乎就是個(gè)農(nóng)村，位置偏遠(yuǎn)、街道狹窄、房屋破舊，除了原住民，根本看不到外國(guó)人。從1996年起，與大望京村僅一街之隔的小望京，逐漸變成了望京新城，到2008年，樓價(jià)已經(jīng)翻了幾番。但此時(shí)的大望京村卻始終還是個(gè)城鄉(xiāng)接合部。直到2009年，北京市發(fā)改委發(fā)布朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村三個(gè)區(qū)域的環(huán)境整治和土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目獲批，以及隨之而來的“第二CBD”的規(guī)劃，大望京村才作為入京門戶，迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇。

如今的大望京，忙碌的工程車正對(duì)腳下這片土地進(jìn)行著顛覆性的重造。首都門戶規(guī)劃、第二CBD落戶、知名房企爭(zhēng)相進(jìn)駐……是大望京人茶余飯后津津樂道的話題。臟亂差的城市舊貌已成為歷史，取而代之的是拔地而起的高樓大廈和通達(dá)的交通路網(wǎng)。草木青翠的大望京公園已成為首都國(guó)門路上的一處全新景觀。

2011年，大望京第二CBD被正式寫入《北京市規(guī)劃委“十二五”規(guī)劃》。

事實(shí)上，早在冠上“第二CBD”這一名號(hào)之前，望京就已從單一居住區(qū)迅速向經(jīng)濟(jì)中心過渡。從2004年至2010年，包括北電網(wǎng)絡(luò)、LG、摩托羅拉、愛立信等世界企業(yè)巨頭相繼將總部遷往位于望京地區(qū)的中關(guān)村電子城科技園區(qū)。目前，望京已經(jīng)形成了電子、通訊業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群。另外，新能源、生物醫(yī)藥、新材料、IT電子等四大產(chǎn)業(yè)鏈也已蔚然形成。世界500強(qiáng)企業(yè)在望京密集布陣，這里聚集了北京65%的高收入人群和約1/3的外籍人士。望京也因此成為亞洲最大的國(guó)際居住區(qū)。

現(xiàn)在，大望京已經(jīng)完成了從一個(gè)“臥城”向一個(gè)極具人氣和發(fā)展活力的北京新經(jīng)濟(jì)中心的演變。未來望京國(guó)際商務(wù)中心將與北京CBD、中關(guān)村三者構(gòu)成北京國(guó)際商貿(mào)、研發(fā)設(shè)計(jì)等的經(jīng)濟(jì)“金三角”。

綠地集團(tuán)京津事業(yè)部營(yíng)銷總監(jiān)李薊表示，望京國(guó)際商務(wù)區(qū)占據(jù)獨(dú)特的國(guó)門地理優(yōu)勢(shì)，又聚集了一大批世界500強(qiáng)企業(yè)，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)集群和濃厚的國(guó)際化商業(yè)氛圍，這些基礎(chǔ)成為望京國(guó)際商務(wù)區(qū)快速崛起的必然條件，不是其他區(qū)域隨便花幾年的時(shí)間就能夠超越取代的。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，大望京背靠中關(guān)村電子城科技園的規(guī)劃和發(fā)展，已形成了跨國(guó)公司總部及研發(fā)中心的聚集地、非公經(jīng)濟(jì)總部發(fā)展基地和國(guó)家級(jí)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)基地。綠地等知名房企打造的高品質(zhì)商務(wù)寫字樓，提升了區(qū)域內(nèi)商業(yè)住宅配套，讓大望京不斷發(fā)揮聚集和輻射效應(yīng)，將帶動(dòng)電子信息、應(yīng)用軟件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引越來越多的中外知名企業(yè)進(jìn)駐。

上演“地標(biāo)”爭(zhēng)奪戰(zhàn)

在“大望京商務(wù)區(qū)”的利好消息刺激下，數(shù)家知名房企如綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等紛紛逐鹿望京。它們不僅使大望京區(qū)域宜居品質(zhì)得到升級(jí)，也帶動(dòng)了更多大型知名企業(yè)進(jìn)駐大望京，使區(qū)域商務(wù)氛圍更加聚攏。

可以說，在大望京的“進(jìn)化史”上，保利、綠地、遠(yuǎn)洋等多家房產(chǎn)巨頭功不可沒。近日，北京綠地中心摩天體驗(yàn)館開放，這座高達(dá)260米的摩天大廈，將再一次刷新大望京科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)的形象。

2010年，綠地集團(tuán)以25.8億元斬獲大望京3號(hào)商業(yè)用地，隨后計(jì)劃投資80億元，打造總建筑面積約33.7萬平米的綠地中心浦項(xiàng)中心超高層項(xiàng)目。綠地中心由一棟260米的超高層建筑、兩棟150米的建筑和一個(gè)大型購(gòu)物中心組成，項(xiàng)目落成后，將成為從首都機(jī)場(chǎng)到北京市區(qū)途中最顯著的地標(biāo)建筑，可謂北京“國(guó)門第一樓”。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，超高層地標(biāo)建筑、五星級(jí)酒店代表著城市的形象和招商環(huán)境。綠地集團(tuán)的超高層項(xiàng)目將成為大望京的一大新名片。

在綠地中心浦項(xiàng)中心奠基典禮上，北京市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指出，該項(xiàng)目的建設(shè)有利于優(yōu)化城市功能布局，改善投資環(huán)境，有利于提高城市品位，進(jìn)一步提升北京的國(guó)際大都市形象。

綠地中心浦項(xiàng)中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目落成后，將重點(diǎn)吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán)總部、區(qū)域總部、研發(fā)中心、結(jié)算中心聚集，打造具有國(guó)際影響力的科技商務(wù)創(chuàng)新區(qū)和科技商務(wù)活動(dòng)集聚地。

值得注意的是，在第二CBD的規(guī)劃中，大望京區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)規(guī)劃占比高達(dá)75%，因此，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品顯得尤為稀缺。因此，未來北京綠地浦項(xiàng)中心將推出一部分行政公寓，以滿足區(qū)域內(nèi)高知高收入人群追求高品質(zhì)住宅和生活的需求。

繼綠地中心、融科望京產(chǎn)業(yè)中心、望京SOHO等項(xiàng)目相繼開工建設(shè)后，保利國(guó)際廣場(chǎng)近日以“鉆石燈籠”的形象正式亮相。

“保利國(guó)際廣場(chǎng)作為北京新地標(biāo)，在展現(xiàn)中國(guó)文化元素的同時(shí)，為入駐企業(yè)成為價(jià)值創(chuàng)造的典范提供了保障?！?月8日，在保利國(guó)際廣場(chǎng)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，朝陽(yáng)區(qū)各級(jí)部門將為國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐保利國(guó)際廣場(chǎng)落實(shí)好各項(xiàng)招商扶持政策。

作為大望京CBD最早交付的超甲級(jí)寫字樓，保利國(guó)際廣場(chǎng)位于北京機(jī)場(chǎng)高速路西側(cè)260米，共有三座寫字樓，總建筑面積近12萬平方米，已定位為企業(yè)總部辦公場(chǎng)所。

“保利國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目落成后，將成為從首都機(jī)場(chǎng)進(jìn)入北京市區(qū)時(shí)最先看到的地標(biāo)建筑?！北＠本┕究偨?jīng)理劉翔表示。

用建筑表現(xiàn)中國(guó)折紙燈籠造型是保利國(guó)際廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)初衷?！安捎秒p層玻璃幕墻和斜網(wǎng)格支撐結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，又利用鉆石切割般棱鏡反射效應(yīng)，可以呈現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)折紙燈籠與鉆石相互融合的效果?！泵绹?guó)SOM事務(wù)所設(shè)計(jì)總裁LEO CHOW用“鉆石燈籠”來詮釋項(xiàng)目獨(dú)特的設(shè)計(jì)構(gòu)思。

據(jù)LEO CHOW透露，保利國(guó)際廣場(chǎng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面采用無柱式辦公設(shè)計(jì)，其中T1中庭貫穿樓體，高度達(dá)到130米，為亞洲超甲級(jí)寫字樓中的第一中庭。

此外，保利國(guó)際廣場(chǎng)還以生態(tài)辦公為宣傳點(diǎn)，不但突出東側(cè)與大望京公園隔街相望，西側(cè)是縱貫大望京CBD的中央綠洲這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更推出保利國(guó)際廣場(chǎng)目前已獲得LEED國(guó)際綠色建筑認(rèn)證。

顯然，在大望京高端商務(wù)區(qū)崛起的大勢(shì)下，從保利國(guó)際廣場(chǎng)、綠地中心到望京SOHO，大望京區(qū)域如今正在上演一場(chǎng)激烈的北京第二CBD “地標(biāo)”爭(zhēng)奪戰(zhàn)。競(jìng)爭(zhēng)的熱度恰好能說明大望京高端商務(wù)區(qū)未來升值的潛力與發(fā)展前景。無論是保利、綠地、遠(yuǎn)洋，還是SOHO中國(guó)，等等，知名房企無疑已為北京第二CBD的崛起吹響了前奏。