徐進(jìn)

越來越多的“北京客”正涌向京冀交接處，在環(huán)首都樓市中尋找著家的位置。然而，大七環(huán)樓市區(qū)域，基本上處于一線城市的遠(yuǎn)郊、三線城市的近郊這樣特殊的位置，不論是自住、投資、養(yǎng)老還是綜合性置業(yè)需求，都在考驗(yàn)著置業(yè)者的眼光和判斷。

誰在大七環(huán)買房？

“前幾年在燕郊買房的，現(xiàn)在至少都賺了一兩倍”，邸先生2008年在燕郊買下一套房產(chǎn)，“當(dāng)時(shí)房價(jià)是3000元/平米，今年是9000元/平米，在這邊買房的投資收益肯定有，但是因?yàn)榛鶖?shù)小、周期又長，房子升值沒有北京市大?！?/p>

然而，同樣是2008年買房的李先生卻失意了?！拔耶?dāng)時(shí)在固安投資買了兩套房子，但此后幾年，固安房價(jià)也沒大動(dòng)靜，眼看著燕郊、香河都漲起來了?！本驮谒ツ?月幾乎原價(jià)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣之后，第二機(jī)場在大興南部選址的政策落地，短短幾個(gè)月間，固安的房價(jià)就飛漲，逼近萬元。

“2008年、2009年是環(huán)北京樓市的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在此之前，以養(yǎng)老度假需求為主，產(chǎn)品多為中高端的別墅和類別墅；而在2008年以后，產(chǎn)品開始轉(zhuǎn)向高層板樓、花園洋房和公寓等，整體供應(yīng)量也明顯增多。”廊坊孔雀城策劃推廣高級經(jīng)理陳暉告訴記者，目前在環(huán)北京購房需求基本上30%-40%是用于純自主的剛需，“但很難將各種需求類型區(qū)分開，自住和養(yǎng)老、投資需求都是綜合性的。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，環(huán)京的居住人群也在逐年增多。從投資角度而言，環(huán)京物業(yè)主要吸引資金實(shí)力不強(qiáng)的初級投資人群，而且適合長線持有。

在固安從事地產(chǎn)銷售代理多年的小劉告訴記者，今年經(jīng)他成交的至少有兩三成是“畢房族”，“大部分是外地學(xué)生的家庭購買，在固安買房既是物業(yè)投資，也為‘婚房或‘養(yǎng)老房做準(zhǔn)備?！?/p>

陳暉認(rèn)為，今年市場偏好中檔產(chǎn)品，面向普通中產(chǎn)階層的“第二居所”概念開始升溫?！?00平米以上的戶型最受市場歡迎，而小戶型或中高端別墅都稍差?！?/p>

記者了解到，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前香河、固安、廊坊和涿州等大七環(huán)樓市供應(yīng)熱區(qū)，其產(chǎn)品類型已相對立體化、產(chǎn)品線越來越豐富。

然而，大七環(huán)樓市的二手房買賣、租賃市場都很平淡?！耙?、二級市場相對火熱，但三級市場仍然處于培育發(fā)展期。”陳暉認(rèn)為，“新房供應(yīng)量很大，至少得把土地供應(yīng)量消化50%甚至更高的時(shí)候，二手房交易市場的氛圍才能出現(xiàn)，這需要很長的時(shí)間。”

社區(qū)“孤島化”

“終于不住河北了，回北京了?！臂∠壬衲曩u掉了燕郊房產(chǎn)，用物業(yè)增值的收益去通州二次置業(yè)?！捌鋵?shí)這幾年在燕郊的生活還算舒服，最頭疼的是交通。而且從長期看，醫(yī)療和教育配套跟不上，孩子上學(xué)、老人就醫(yī)都比較麻煩”。

每年涌入環(huán)京樓市的置業(yè)人潮源源不斷，而從這些地方回流北京的置業(yè)潮也悄然出現(xiàn)?！笆芨鞣矫鏃l件的制約，環(huán)京樓市主要承載過渡性居住需求”，郭毅表示。

多年以來，“環(huán)首都貧困帶”是公開的秘密，位于北京周邊的河北各市縣受首都“燈下黑”困擾，經(jīng)濟(jì)與城市化發(fā)展較為落后。但是隨著北京樓市需求的不斷外溢，這些地區(qū)的房地業(yè)迅速崛起。但據(jù)記者了解到，社區(qū)“孤島化”已經(jīng)是環(huán)首都居住氛圍的重要特征?！胺孔涌臻g大、小區(qū)綠化好，居住很舒適，但一出小區(qū)，感覺就是另一個(gè)世界?！币呀?jīng)在固安養(yǎng)老居住了三年的張女士告訴記者，老縣城的生活配套不足、街道衛(wèi)生條件較差、流動(dòng)人口多和市民素質(zhì)不高等問題，都令她的養(yǎng)老生活幾乎是“足不出戶”，很難融入當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)。

“燕郊‘睡城已經(jīng)被摘帽多年，因?yàn)檠囗樎穬蓚?cè)的大型商業(yè)生活配套已經(jīng)相對完善。而固安、香河的配套仍在起步階段，廊坊、涿州等城市則基本依托原有的城市配套。”陳暉認(rèn)為，大七環(huán)樓市在交通、教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等配套方面，仍然需要追趕。吸引置業(yè)人群“住下來”，才能給市場帶來持續(xù)的動(dòng)力，。

此外，業(yè)內(nèi)人士提醒，要警惕“大七環(huán)”路網(wǎng)建設(shè)，成為環(huán)京樓市盲目炒作的概念。環(huán)京樓市的房價(jià)漲跌波動(dòng)，既受實(shí)際供需變化的影響，也難以剝離各種概念炒作的影響。

多年以來，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)一體化”、“城鎮(zhèn)化”、“首都第二機(jī)場建設(shè)”、“大七環(huán)”等各種政策風(fēng)聲已經(jīng)被樓市反復(fù)熱炒。