龔小鋒

6月，發(fā)生在長沙土地拍賣會(huì)上的雅居樂拿地“烏龍”事件讓人嘩然。

由于事件極具戲劇性，雅居樂烏龍拍地一事引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。有人調(diào)侃說：“有可能是臨時(shí)工手滑了”、“雅居樂去投標(biāo)的人肯定是綠地派去的臥底”！

首次進(jìn)入長沙即遭遇拿地烏龍，盡管讓人啼笑皆非，但從側(cè)面反映近期土地市場的瘋狂與房企拿地的焦急心態(tài)。在去年勉強(qiáng)完成銷售業(yè)績之后，雅居樂加速抄底土地市場，力圖從廣州及海南兩塊主要利潤來源點(diǎn)中走出，參與華東等更多區(qū)域?qū)で箫L(fēng)險(xiǎn)平衡。

或被罰保證金

如果此次長沙拍地烏龍“成功”，無論是溢價(jià)率，還是樓面價(jià)，均可成為今年長沙土地市場成交之最。公開資料顯示，起始價(jià)1.7億多元的一宗普通拍地，在自己報(bào)價(jià)2.6億多元之后，又追報(bào)到11.5多億元而最終成交。溢價(jià)率就達(dá)566%，折合樓面價(jià)10287元/平米。

微博內(nèi)有業(yè)內(nèi)人士爆料，雅居樂原本打算花11億元拿下的是同一時(shí)間出讓的網(wǎng)掛021號(hào)地塊，卻不料錯(cuò)投了020地塊。而021地塊最終成交價(jià)恰恰略低于11.5億。這不僅讓雅居樂誤投的020地塊多投了9億多元，還讓雅居樂錯(cuò)失了拿下021號(hào)地塊的機(jī)會(huì)。

但這種說法卻未得到雅居樂的官方認(rèn)可，其在官網(wǎng)公開宣布“并非公司的電腦系統(tǒng)出錯(cuò)，公司并沒有對(duì)020號(hào)宗地做出11.52億元人民幣的競價(jià)，及公司沒有確認(rèn)此買地交易；由于該異常情況與公司無關(guān)，故不存在任何經(jīng)濟(jì)損失可能。”

記者就此事給雅居樂集團(tuán)發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿日并未收到回復(fù)。記者登錄長沙市國土局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，上述地塊的交易信息也已無法找到。據(jù)了解，有關(guān)土地的交易記錄在6月10日早上已從長沙市國土資源局網(wǎng)站刪除。

不過長沙市國土局方面在接受媒體采訪時(shí)仍表示，此事正在調(diào)查。雅居樂在情況說明中也表示，目前正與長沙市有關(guān)單位協(xié)調(diào)，并會(huì)積極配合有關(guān)的調(diào)查工作，“本公司將不時(shí)更新有關(guān)事件的進(jìn)展?！?/p>

按照拿地的相關(guān)規(guī)定，即便是雅居樂失誤，最壞的情況也不過是5000多萬元保證金打水漂。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首次進(jìn)軍長沙，即發(fā)生拿地烏龍事件，對(duì)于企業(yè)的名譽(yù)和信用無形之中形成傷害。

拿地野心

雅居樂近年似乎總是碰到這樣或那樣的“娛樂”事件。去年，K2地產(chǎn)旗下的北京雅居樂遭遇退地，因?yàn)橹孛徽`會(huì)，廣州雅居樂不得不出面澄清。隨后，雅居樂掌門人陳卓林被指非禮他的秘書，此事也使得雅居樂形象大打折扣。

此次長沙拿地“烏龍”事件，或許從側(cè)面反映了房企拿地的焦急心態(tài)。按照雅居樂去年的年報(bào)顯示，公司土地儲(chǔ)備3492萬平米，今年將動(dòng)用130億元的資金拿地，土地?cái)U(kuò)張野心可見一斑。

“雅居樂銷售一直倚重廣東省內(nèi)項(xiàng)目和海南清水灣，但由于海南清水灣銷售近年呈下降趨勢(shì)。雅居樂自身也希望尋找新的利潤增長點(diǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)平衡?！敝袊糜蔚禺a(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路表示。

一個(gè)很明顯的轉(zhuǎn)向是，雅居樂加速了在華東區(qū)域的布局。今年以來，雅居樂分別在上海松江區(qū)、南京高淳區(qū)和揚(yáng)州等華東區(qū)域購入多幅地塊，總地價(jià)達(dá)到25億元，目前雅居樂在華東地區(qū)的住宅及商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到10個(gè)。而隨著位于南京的雅居樂花園及上海雅居樂國際廣場等項(xiàng)目入市，華東區(qū)域已經(jīng)成為新的利潤增長點(diǎn)。

“現(xiàn)在拿地最好靠近原有項(xiàng)目，最好多一點(diǎn)在廣東……我們希望可以圍繞現(xiàn)有項(xiàng)目區(qū)拿地，譬如說在西南地區(qū)，靠近重慶、成都，如果在江蘇省，更多希望是南京，廣東更多希望是佛山、花都、番禺這些地方?！毖啪訕芳瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受媒體采訪時(shí)表示。

記者根據(jù)雅居樂官網(wǎng)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，雅居樂共在揚(yáng)州、佛山、騰沖等地斥資51.36億元拿地。這意味著，雅居樂下半年還有80億元的拿地額度，其現(xiàn)金流能否支撐拿地金額，成為焦點(diǎn)。

雅居樂集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)雷偉彬此前表示，截至去年底，撇除未到賬的55億元貸款，集團(tuán)持有現(xiàn)金近97億元，未動(dòng)用授信14.8億元，加上今年1月發(fā)行的7億元永久資本債券，集團(tuán)現(xiàn)金流充足，有足夠資金購買土地。另據(jù)5月16日最新公告顯示，雅居樂獲授予39.78億港元定期貸款信貸及14.82億港元超額貸款，自信貸協(xié)議訂立日起計(jì)為期36個(gè)月。

從前5月數(shù)據(jù)來看，銷售局面有所改善。雅居樂官方數(shù)據(jù)顯示，前5月錄得累積合約銷售金額為人民幣129.1億元，累積合約銷售面積為110萬平米，同比分別增長18.3%和7.1%。5月30日，瑞信發(fā)布報(bào)告稱，調(diào)高雅居樂評(píng)級(jí)至中性，因?yàn)槠浜贤N售額將有所改善。

值得一提的是，由于海南季節(jié)等原因?qū)β糜萎a(chǎn)品有一定影響。2012年前10個(gè)月，雅居樂的銷售還只有238.5億元，月均銷售不到24億元。就在很多人以為雅居樂2012年將以慘淡收?qǐng)鰰r(shí)，12月雅居樂創(chuàng)造了60億元的銷售表現(xiàn)。

欲再造“清水灣”

雅居樂地產(chǎn)的發(fā)展線也日益清晰，除了一直以來最為依賴的廣東省內(nèi)項(xiàng)目之外，雅居樂正在構(gòu)建旅游地產(chǎn)線和高端產(chǎn)品線。按照雅居樂此前的表述，其今年高端產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品各占兩成，剛需產(chǎn)品供應(yīng)在六成左右。尤其是被視為雅居樂標(biāo)志的旅游板塊，未來比重還將繼續(xù)擴(kuò)大。

為人所熟知的是，雅居樂一手締造了海南清水灣的銷售神話，以致近幾年清水灣的銷售額比重占據(jù)集團(tuán)銷售額的二至三成，在2010年甚至達(dá)到了99億元的銷售額。但由于海南房地產(chǎn)行業(yè)的整體下滑，清水灣銷售貢獻(xiàn)也逐漸下降。

記者就項(xiàng)目上半年銷售數(shù)據(jù)詢問清水灣項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示數(shù)據(jù)尚未出爐，要等待統(tǒng)一口徑發(fā)布。據(jù)了解，海南清水灣今年銷售目標(biāo)是60億元。據(jù)陳卓林在第一季度業(yè)績發(fā)布會(huì)上介紹，去年清水灣實(shí)現(xiàn)合約銷售60億元，1月到3月25日，實(shí)現(xiàn)20多億元合約銷售收入。

雅居樂開始尋找能代替清水灣為公司提供銷售支撐業(yè)績點(diǎn)的區(qū)域與項(xiàng)目，其大舉布局旅游地產(chǎn)就可見一斑。

尤其在云南，雅居樂更是與多個(gè)政府都簽約旅游地產(chǎn)。去年，雅居樂就宣布欲投資400億將西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)將打造極具東南亞文化與民族風(fēng)情的綜合旅游度假項(xiàng)目。5月16日，雅居樂又斥資1.6億元取得云南省騰沖縣10幅相連商住地塊。

“旅游地產(chǎn)可以成為雅居樂新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)，但短期內(nèi)還達(dá)不到成為支柱的位置。”王路表示，要真正做旅游地產(chǎn)，還是必須完善相關(guān)旅游度假配套。由于清水灣等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還是靠銷售回款，雅居樂要在云南等地做旅游地產(chǎn)，肯定也是先走量，再做配套。

盡管困難重重，但雅居樂仍在等待第二清水灣的出現(xiàn)。然而，近年出現(xiàn)房企一窩蜂涌向云南開發(fā)旅游地產(chǎn)的現(xiàn)象也讓人擔(dān)憂。

此前中坤集團(tuán)董事長黃怒波在接受記者采訪時(shí)，提到云南旅游產(chǎn)品劇增的憂慮，因?yàn)榘崖糜魏偷禺a(chǎn)的結(jié)合好并不容易，既需要作出差異化定位，又要進(jìn)行各類資源整合。由于旅游項(xiàng)目投資巨大，投資回報(bào)期長，必須要有良好的資金能力方能支撐。正如黃怒波所表示的：“我每一個(gè)項(xiàng)目投資都是以‘十年來算。做旅游地產(chǎn)，沒有‘熬的精神不行”。顯然，這對(duì)雅居樂的長期投入能力仍然是一個(gè)考驗(yàn)。