劉楊

由于一直是農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)的定位，在通州主城區(qū)樓市極速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路躥升的前些年，臺(tái)湖始終未能搭上房地產(chǎn)行業(yè)的順風(fēng)車?？墒亲?012年9月以來，臺(tái)湖一躍成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，這個(gè)曾經(jīng)偏安京城東南一隅的小鎮(zhèn)，也躋身為各大房企競(jìng)相爭(zhēng)奪的熱土。

地價(jià)三輪跳漲

臺(tái)湖地塊到底有多火熱？記者做了一個(gè)粗略的統(tǒng)計(jì)：在去年9月至今年5月的5次集中的土地出讓中，通州臺(tái)湖鎮(zhèn)出讓了大小10多宗地塊，面積合計(jì)近90萬平米，土地出讓金超過70億元。實(shí)際上，伴隨著土地的輪番出讓，臺(tái)湖區(qū)域地價(jià)也實(shí)現(xiàn)了“三連跳”。

2012年秋天，臺(tái)湖地價(jià)并不算高。去年9月，通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)109地塊和104地塊開拍，雖然當(dāng)時(shí)兩塊土地的溢價(jià)率仍分別達(dá)到了88.3%和122%，但樓面價(jià)僅為4508元/平米和4219元/平米，北京光谷科技園開發(fā)建設(shè)有限公司也只為這兩塊多功能用地支付了3.3億元和4.43億元。

然而在這豐收的季節(jié)過后，臺(tái)湖地塊就像安裝了馬達(dá)一樣，價(jià)格一路躥升。

2012年12月25日，十余家房企悉數(shù)抵達(dá)北京市土地交易中心。經(jīng)過數(shù)十輪激烈的競(jìng)價(jià)，萬科首開聯(lián)合體以14.2億競(jìng)得通州臺(tái)湖兩地塊，折合樓面價(jià)分別為8541元/平米和5359元/平米。北京世紀(jì)鴻則以9億元加配建公租房10余萬平米的條件，獲得了一綜合地塊，折合樓面價(jià)為5145元/平米。

其實(shí)早此前1年，東亞新華就曾在臺(tái)湖拿下一塊土地，當(dāng)時(shí)東亞地塊上的預(yù)售項(xiàng)目東亞·印象臺(tái)湖，售價(jià)已達(dá)15000元/平米左右。周邊的另一項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚，銷售價(jià)格也已達(dá)到20000元/平米左右。

按照業(yè)內(nèi)通常規(guī)律，一個(gè)區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格只會(huì)越來越高，更何況有在售樓盤的價(jià)格作為參照。后來的事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，臺(tái)湖地區(qū)的樓面價(jià)最高點(diǎn)絕非8541元/平米。

在今年4月的兩次土地出讓中，泰禾和萬科首開聯(lián)合體分別以19.3億元和12億元各拿下一臺(tái)湖地塊，折合樓面價(jià)分別為11802元/平米和9722元/平米。在這地價(jià)的第二次跳躍中，臺(tái)湖地塊的樓面價(jià)已逼近12000元/平米。

進(jìn)入5月，“臺(tái)湖熱”仍在繼續(xù)。5月20日，通州臺(tái)湖鎮(zhèn)又推出兩地塊，包括萬科首開聯(lián)合體、龍湖、金隅等21家企業(yè)參與到這一次的競(jìng)爭(zhēng)中。最終，兩地塊分別以8.25億元和11.25億元、配建3.8萬平米公租房的條件被世紀(jì)鴻和泰禾奪得，溢價(jià)率分別為230%和48%，樓面價(jià)分別為13137元/平米和16581元/平米，均創(chuàng)區(qū)域新高。

押寶區(qū)域未來

據(jù)記者了解，臺(tái)湖已售樓盤中，東亞·印象臺(tái)湖一期最高價(jià)也只賣到了16000元/平米，而泰禾的拿地樓面價(jià)已然超過了這一數(shù)字。同時(shí)，自去年底在臺(tái)湖拿下首塊土地之后，截至目前，萬科首開聯(lián)合體已在臺(tái)湖有近30萬平米建筑面積的土地儲(chǔ)備。

此外，中小房企也想在臺(tái)湖接下來的土地出讓中分到一杯羹。東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬就對(duì)記者表示，“東亞新華參與了近一年來臺(tái)湖的每次拍地，但都競(jìng)爭(zhēng)不過。希望下半年臺(tái)湖能再推出幾個(gè)地塊?！?/p>

開發(fā)商對(duì)臺(tái)湖區(qū)域的追捧似乎已經(jīng)到了癡迷的地步，其中最重要的原因還在于，業(yè)界普遍看好臺(tái)湖的發(fā)展前景。

對(duì)比近年來興起的天宮院、長(zhǎng)陽板塊，臺(tái)湖在地理位置上與之極為相似。同樣處于五、六環(huán)之間的臺(tái)湖，北面緊靠通州新城，鎮(zhèn)政府距離通州最近的梨園地鐵站不到10公里；南面毗鄰北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地鐵亦莊線次渠站就在臺(tái)湖鎮(zhèn)內(nèi)，而即將開通的亦莊火車站已延伸到了多塊已拍土地的旁邊。

據(jù)臺(tái)湖鎮(zhèn)政府網(wǎng)站顯示，全鎮(zhèn)已有多個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，涵蓋近2000家企業(yè)，其中稅收過百萬的達(dá)216家。如此大規(guī)模的在業(yè)人群，本身就為臺(tái)湖樓市的成型提供了巨大的支撐。賈玉鵬也表示，“臺(tái)湖地塊靠近亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開發(fā)商同樣看好亦莊的客戶群?！?/p>

而在逐步推進(jìn)的通州“一核四區(qū)”規(guī)劃中，占地17平方公里的環(huán)渤海高端總部集聚區(qū)就位于臺(tái)湖地區(qū)。據(jù)了解，今后臺(tái)湖不僅將成為服務(wù)京津、面向環(huán)渤海的綜合創(chuàng)新區(qū)和環(huán)渤海區(qū)域高端企業(yè)總部集聚區(qū)，同樣也將是連接北京市區(qū)到天津港口的重要物流集散中轉(zhuǎn)、人員分流地區(qū)。

借助于政府規(guī)劃的班車，臺(tái)湖已經(jīng)從一個(gè)不被關(guān)注的區(qū)域蛻變?yōu)橐黄瑩屖值臒嵬?。而在既有?guī)劃逐漸實(shí)現(xiàn)的背景下，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)在下一次的土地出讓中，臺(tái)湖地塊成交價(jià)還會(huì)有怎樣的跳躍。