龔小鋒 劉楊

在“控房價”的目標(biāo)之下，北京市住建委或?qū)⒒I劃出臺現(xiàn)房限價政策。早在4月1日，北京市政府下發(fā)的北京國五條細(xì)則，期間明確提出，除對期房預(yù)售價格實施干預(yù)外，對現(xiàn)房銷售價格也將進(jìn)行控制。隨后期房限價隨即展開，但現(xiàn)房限價至今仍未出臺。

但近期不少項目加速辦理期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售備案和現(xiàn)房銷售備案的相關(guān)手續(xù)，搶在現(xiàn)房限價執(zhí)行前獲得現(xiàn)房銷售資格。但部分樓盤在辦理期轉(zhuǎn)現(xiàn)過程中，已經(jīng)出現(xiàn)住建委控制價格的現(xiàn)象。

加速“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”

5月以來，關(guān)于政府會干預(yù)現(xiàn)房的說法時有傳聞。目前，北京不少項目已經(jīng)開始抓緊辦理“期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售備案”和“現(xiàn)房銷售備案”，以搶在“現(xiàn)房限價管制”之前獲得銷售資格。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月北京共有10個公寓豪宅項目開盤，其中現(xiàn)房項目5個，占比達(dá)50%，而去年8-12月現(xiàn)房上市量僅占1/3。

此前有媒體報道，第二季度包括萬科、中化方興、融創(chuàng)等企業(yè)都向北京市住建委遞交了現(xiàn)房銷售的有關(guān)材料，將部分可售房源由期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。此后，西山壹號院及廣渠金茂府果真以現(xiàn)房形式入市。

“最近我們剛剛完成期轉(zhuǎn)現(xiàn)的相關(guān)手續(xù)。”盤古七星公館一名銷售員對記者表示。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京6月前25天內(nèi)，現(xiàn)房占當(dāng)月新建住宅總成交量的比例為28.5%。從2012年全年情況來看，每一個季度這一數(shù)量比都在21%以下。

一家國企品牌負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在預(yù)售價格的把控已經(jīng)取得了一定的成效，房企只能尋求新路。資金不緊張、追求高利潤的開發(fā)商會以各種辦法拖到轉(zhuǎn)現(xiàn)房時。部分項目工程進(jìn)展較快，或者接近轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售階段的項目更傾向于轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，規(guī)避價格管制。

此外，隨著大戶型項目7層以上才能預(yù)售的規(guī)定出臺，以及預(yù)售配額管理的執(zhí)行，現(xiàn)房銷售已經(jīng)成為豪宅項目未來的必然趨勢。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅等業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，即將完成期轉(zhuǎn)現(xiàn)的，或者已經(jīng)是現(xiàn)房的豪宅項目入市量在未來一段時間還將有所增加，這無疑會拉升市場成交價格。

現(xiàn)房銷售遭干預(yù)

北京市住建委目前尚未對現(xiàn)房銷售價格進(jìn)行“統(tǒng)一管制”。但是，有高端住宅項目內(nèi)部人士向記者反映，在進(jìn)行現(xiàn)房銷售手續(xù)申請過程中，主管部門已經(jīng)通過各種手段影響這些高價樓盤的銷售定價，甚至在銷售過程出現(xiàn)一定的總量控制。

“我接觸到的一個現(xiàn)房項目，確實受到了干預(yù)。”東部某高端項目一名高層告訴記者，住建委對一些成交量大的項目和高端項目會重點(diǎn)監(jiān)控，隨時可能電話詢問項目情況，以控制網(wǎng)簽速度，防止高端項目拉高成交均價。其中一個做法是，建委會拖延已簽約房產(chǎn)的備案時間，例如一個項目一次性成交過多，建委變會分批次陸續(xù)備案，而不是在同一時間段完成。

“現(xiàn)在住建委的確沒有明文限制現(xiàn)房漲價，但是項目肯定要小心，”上述國企品牌部負(fù)責(zé)人表示，預(yù)售時需要拿預(yù)售證，現(xiàn)房銷售也需要銷售證，方式差不多，都可以控制。

記者就現(xiàn)房限價一事詢問金茂府、西山壹號院、珠江紫宸山等多個項目內(nèi)部人士，均表示“不知情”。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示有所聽說。中海地產(chǎn)一名內(nèi)部人士表示，高端盤總量相比剛需還是要少很多，情況沒有像外界傳的那么玄乎。

對于開發(fā)商所擔(dān)心的現(xiàn)房干預(yù)政策出臺，中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也表示，確實存在出臺相應(yīng)政策的可能性，住建委之前就對外宣稱，如果市場價格波動太大的話，不排除出臺相應(yīng)政策的可能，而最近市場確實比較火熱。

價格憂慮

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖表示，近期市場有上漲趨勢，如現(xiàn)房入市后市場均價上漲，勢必會引起政府擔(dān)憂，從政府角度來說，進(jìn)一步加碼現(xiàn)房限價，無疑會起到穩(wěn)定房價的作用。

未來現(xiàn)房將如何限價，成為一個疑點(diǎn)。有項目負(fù)責(zé)人就表示，北京如實行現(xiàn)房限價的審批政策，現(xiàn)房價格可能基于預(yù)售新房價格有20%左右漲幅。

據(jù)上述國企品牌部負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)房銷售在報批環(huán)節(jié)上，分為直接現(xiàn)房銷售和期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房銷售。住建委有可能在現(xiàn)房銷售管理系統(tǒng)內(nèi)，增加和期房一樣的“承諾售價標(biāo)準(zhǔn)”，如果超過這個現(xiàn)房銷售的價格標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)房網(wǎng)簽資格也將被直接停止。