王震

摘要：房地產信托項目風險受多方面因素綜合影響很難將定性的指標定量化，導致評價標準和因素影響程度存在一定模糊性和不確定性。本文采用層次分析法與模糊綜合評價法判斷項目的風險，做到定性和定量因素相結合，使評估結果更加科學合理。

關鍵詞：房地產信托；層次分析法；模糊綜合評價法

房地產信托項目風險受多方面因素綜合影響很難將定性的指標定量化，導致評價標準和因素影響程度存在一定模糊性和不確定性。運用層次分析法與模糊綜合評價法，可以做到定性和定量因素相結合，使評估結果更加科學合理。

一、房地產信托風險水平評價基本原理

層次分析法，簡稱AHP法，是美國匹茲堡大學的教授、著名運籌學家T.L.Seaty于20世紀的70年代中期提出的一種系統(tǒng)分析方法。是將與決策是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。此方法不但彌補了專家打分法太過籠統(tǒng)的缺陷，還可以以專家打分為基礎定量分析得出相應的權重向量。模糊綜合評價法是根據(jù)模糊數(shù)學的隸屬度理論，把定性評價轉化為定量評價，對受到多種因素制約的對象做出一個總體的評價。它具有結果清晰、系統(tǒng)性強的特點，能較好地解決模糊的、難以量化的問題，適合各種非確定性問題的解決。

二、房地產信托風險水平評價基本步驟

（一）建立層次結構模型

結合實際問題深入分析研究后，將各個因素按不同屬性由上往下分層。通常分為三個層次，最上面一層為目標層，通常只有1個因素；中間層通常為準則或指標層，可以有一層或幾層。當準則層風險因素過多時需要進一步分解出子準則層，最下一層通常為方案或對象層。同一層的各個因素從屬于上一層的因素或對上層因素有影響，同時又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上，根據(jù)指標體系構建的原則，構建房地產投資風險的評價指標層次體系，包括：目標層、準則層和指標層。結合眾多學者在房地產投資風險評價指標體系方面的研究，以房地產投資風險影響因素為主要依據(jù)，建立房地產信托風險層次結構模型，如圖1所示。

（二）構造成對比較陣

從層次結構模型的第2層開始，對于同一層的各個因素，用成對比較法和1-9比較尺度構造成對比較矩陣。兩兩因素相比較，產生量化數(shù)值。比較情況如表1所示。

（三）計算權向量并做一致性檢驗

對于每一個成對比較陣，運用幾何平均法計算最大特征根及對應特征向量。首先將成對比較陣同一行的各個數(shù)值相乘，然后將其開n次方，n為矩陣的階數(shù)。然后求和所得向量，進行歸一化處理的權向量.利用一致性指標、隨機一致性指標和一致性比率做一致性檢驗。若檢驗通過，特征向量（歸一化后）即為權向量；若不通過，需重新構建成對比較陣。

參考文獻

[1]杜德權，袁良贊.基于模糊綜合評價的投資風險決策.商業(yè)研究，2003，11： 4～7.

[2]尹中曉，韓彥峰.房地產投資風險指標體系及模糊綜合評價模型.西安建筑科技大學學報，2004，23：42～46.