龔小鋒

走了三年背運(yùn)的大龍地產(chǎn)，近日又再次出售項(xiàng)目——退出投入長達(dá)8年之久的新都項(xiàng)目。調(diào)控之下，中小房企已經(jīng)走到一個面臨抉擇的關(guān)口。

每一塊“地王”的背后，都有一段耐人尋味的故事；每一家退了“地王”的房企，都會接連上演另一幕故事。

前者如剛剛在上海拍下46億地王的北京房企福潤天成，所有媒體都在挖這家神秘房企的猛料；后者如三四年前拍下北京天竺地王、至今還沒喘過氣來的大龍地產(chǎn)。同為拍下地王的中小型房企，一前一后兩相對照，讓人感慨唏噓。

走了三年背運(yùn)的大龍地產(chǎn)，在2011年處理掉明星項(xiàng)目北京王府井“西部會館”后，近日又再次出售項(xiàng)目——投入長達(dá)8年之久的新都項(xiàng)目。

實(shí)際上，調(diào)控之下，中小房企已經(jīng)走到一個面臨抉擇的關(guān)口。如北京萬方地產(chǎn)、上海新梅等中小房企退房等現(xiàn)象屢見不鮮，大龍地產(chǎn)亦是一個鮮明的寫照。

退出新都合作項(xiàng)目

5月25日，大龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司簽訂相關(guān)《解除協(xié)議》，從而退出新都項(xiàng)目，而大龍地產(chǎn)曾持有該項(xiàng)目8年之久。

根據(jù)公告顯示，“大龍新都”項(xiàng)目位于北京西城區(qū)虎坊橋西北側(cè)，即棉花片危改區(qū)A-6地塊項(xiàng)目、棉花片危改區(qū)A-7地塊項(xiàng)目。總用地面積61公頃，規(guī)劃總建筑面積1629萬平米，使用性質(zhì)包括住宅、商業(yè)和辦公。

早在2004年，大龍地產(chǎn)控股股東北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司與北京中融物產(chǎn)有限責(zé)任公司簽訂項(xiàng)目協(xié)議書，約定共同開發(fā)中融公司擁有的棉花片危改區(qū)“大龍新都”項(xiàng)目。2005年3月，大龍城鄉(xiāng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給大龍地產(chǎn)控股子公司大龍有限'由大龍有限與中融公司共同開發(fā)。

由于項(xiàng)目拆遷進(jìn)度太緩慢，資金周期太長，大龍有限退出該項(xiàng)目，由中融公司繼續(xù)開發(fā)合同標(biāo)的地塊。記者致電大龍地產(chǎn)董事會辦公室，大龍地產(chǎn)證券事務(wù)代表王金奇對記者表示：“此次轉(zhuǎn)讓事宜以公告為主，不便作解說?！睋?jù)了解，目前項(xiàng)目地塊共有拆遷戶數(shù)602戶，拆遷面積2.91萬平米。在過去8年多的時間里，只完成拆遷工作戶數(shù)243戶，拆遷面積1.65萬平米，大龍有限已為項(xiàng)目投入資金共計(jì)7.77億元。

根據(jù)測算，退出該項(xiàng)目將為大龍地產(chǎn)帶來10.58億元收益。金融信息服務(wù)機(jī)構(gòu)巨靈財(cái)經(jīng)認(rèn)為，此舉為公司業(yè)務(wù)不佳且陷入虧損，有意收縮戰(zhàn)線的舉動，公司退出后回收的款項(xiàng)及收益將大幅增厚2013年業(yè)績。根據(jù)大龍地產(chǎn)2013年一季報(bào)，公司一季度末經(jīng)營性現(xiàn)金流為-2742.82萬元。

甩賣項(xiàng)目支撐業(yè)績

公開資料顯示，大龍地產(chǎn)的控股股東是成立于1987年的北京順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，最終控制人是順義區(qū)國資委。大龍地產(chǎn)上市公司前身為寧城老窖，即黃光裕一度想為國美借殼的殼公司，后于2005年重組上市。然而，自2009年實(shí)現(xiàn)3.39億元凈利潤后，大龍地產(chǎn)業(yè)績開始節(jié)節(jié)敗退，在扣除非經(jīng)常性損益后，其凈利潤已經(jīng)連續(xù)下滑。

歸根到底都是“地王”惹的禍。2010年，大龍地產(chǎn)剛坐上“雙料”地王寶座不久，便因無法按時繳納土地出讓預(yù)付款而被收回地塊，并被罰2億元。這也直接令大龍地產(chǎn)2010年的業(yè)績出現(xiàn)91%的下滑，此后大龍?jiān)獨(dú)獯髠?。另一“金牌”?xiàng)目——王府井西部會館，也最終死在房地產(chǎn)調(diào)控下。2011年4月，資金嚴(yán)重告急的大龍地產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目所屬的京洋公司93.45%的股權(quán)，從此退出王府井項(xiàng)目。令人嘆息的是，當(dāng)年大龍地產(chǎn)預(yù)計(jì)于2011年12月全部竣工，據(jù)測算銷售收入總額可達(dá)20億元，凈利潤4.25億元。

抉擇關(guān)口

市場普遍認(rèn)為大龍地產(chǎn)提前退出該項(xiàng)目是為了避免被“ST”。也許沒人會想到，昔日風(fēng)光無限的地王得主已經(jīng)面臨抉擇關(guān)口。

由于大龍地產(chǎn)2012全年實(shí)現(xiàn)凈虧損，根據(jù)上交所現(xiàn)行的主板上市公司退市制度，若今年公司依然無法盈利，則將被“ST”特別處理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如大龍能順利收回項(xiàng)目款項(xiàng)，也許能逃脫被“ST”的命運(yùn)。有熟悉大龍地產(chǎn)的券商稱，大龍地產(chǎn)2012年出現(xiàn)虧損主要是因?yàn)楣卷?xiàng)目均在開發(fā)周期，出現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)“空檔”。

“現(xiàn)在幾個項(xiàng)目都還在預(yù)售階段。”王金奇表示，如北京順義的景湖園等項(xiàng)目都在預(yù)售。但大龍地產(chǎn)在2012年年報(bào)中提出，中山、景湖園、馬坡9號地等項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入銷售期，資金逐步回籠。除了轉(zhuǎn)讓新都項(xiàng)目將帶來可觀收入外，據(jù)大龍地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，去年公司旗下“景湖園”項(xiàng)目與“裕龍君匯”分別貢獻(xiàn)預(yù)售款8862.43萬元與9261.85萬元，這兩筆預(yù)收款將于2013年進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，從而計(jì)入公司收入。業(yè)內(nèi)人士表示，如果順利結(jié)轉(zhuǎn)，大龍地產(chǎn)2013年也許能順利渡過難關(guān)。

“以往中小地產(chǎn)企業(yè)還能依靠一個項(xiàng)目吃幾年，現(xiàn)在土地必須招拍掛，從拿地到開發(fā)、上市有明確的時間限制，地產(chǎn)行業(yè)利潤大幅下降?！痹谥蟹啃欧治鰩熝ㄐ劭磥?，中小房企要走出生存困境，未來還需擴(kuò)充項(xiàng)目、加快周轉(zhuǎn)，或轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，尋找新的增長點(diǎn)。

大龍地產(chǎn)此前稱，2013年公司已經(jīng)調(diào)整了經(jīng)營策略，將適度拿地，積極參與順義舊城改造。