拓寬住房公積金資金來源及提高運作效率的對策研究

王慧

摘要：我國住房公積金制度建立以來，為廣大城鎮(zhèn)職工改善住房條件提供了有力的資金支持，對改善中低收入家庭的居住條件，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用。本文對目前我國住房公積金資金的運行現(xiàn)狀做了分析，指出了住房公積金資金來源和運作中存在的問題，最后對住房公積金如何高效運作做了進一步的探討。

關鍵詞：住房公積金；資金來源；資金運作；對策

一、我國住房公積金資金運行現(xiàn)狀

為了建立適應我國社會主義市場經(jīng)濟的住房新制度，提高廣大職工自主解決住房的能力，我國建立了住房公積金制度。住房公積金制度的實施，深化了住房制度改革，改善了職工的居住條件，提高了職工的購房資金儲備，為構建和諧社會起到了重要的作用。 然而，我國住房公積金的資金運作效率并不高。根據(jù)住房公積金管理條例的規(guī)定，目前我國住房公積金的主要運營方式有以下幾個方面：購買銀行存款、購買國債和發(fā)放個人住房公積金貸款，住房公積金資金的作用并沒有充分發(fā)揮出來。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2010年全國歸集總額3.25萬億，歸集余額1.77萬億，貸款總額1.86萬億，個貸余額1.09萬億。我國住房公積金經(jīng)過多年來不斷的發(fā)展完善，雖然取得了一定的成就，但也不能回避現(xiàn)實存在的一些問題。全國范圍而言，住房公積金資金的大量沉淀，使住房公積金無法得以保值、增值，甚至造成住房公積金資金的貶值。這些問題的存在嚴重阻礙了住房公積金的進一步發(fā)展，切實需要引起足夠的重視并采取有效措施來提高住房公積金資金運作效率，進一步完善住房公積金制度，推動住房公積金事業(yè)持久健康發(fā)展。

二、住房公積金資金來源及運作中存在的問題

1、住房公積金資金來源的單一性

根據(jù)目前住房公積金制度的規(guī)定，職工和單位繳存的住房公積金是住房公積金唯一的外部資金來源。各地住房公積金管理中心要增加住房公積金資金總量，提高住房保障功能，只能通過擴大住房公積金制度的覆蓋面，增加職工匯繳人數(shù)來實現(xiàn)。但擴面工作的開展不可能一蹴而就，在基本實現(xiàn)大型企事業(yè)單位穩(wěn)定繳存的情況下，進一步擴面難度會逐漸加大。

2、住房公積金資金運作機制的不健全性

我國住房公積金資金運作機制尚不健全，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是重資金歸集，輕資金使用。在住房公積金管理工作中，仍習慣于把歸集額的增長作為主要工作目標，而對住房公積金的使用則重視度不夠， 大量的住房公積金沉淀在銀行，無法發(fā)揮其應有的作用；二是重政策性，輕金融性。住房公積金是一種政策性住房資金，相關政策對其歸集、使用都有明確的要求。但是住房公積金也是一種金融資產(chǎn)，同樣需要對其進行資產(chǎn)結構優(yōu)化，以提高資產(chǎn)的流動性和收益性。如果只強調其政策性而忽視了其金融性，會造成資源的嚴重浪費，從而使職工的利益受損，這不符合資本受益原則。

3、住房公積金資金需求的增長性

近年來，隨著房屋價格的上漲和廣大繳存職工改善住房條件愿望的增強，同時相對于商業(yè)貸款的低利率和貸款利息可抵稅等優(yōu)越條件，廣大職工對住房公積金貸款的需求日益增強；同時隨著購買房屋提取和還貸提取量的增加，加大了對住房公積金資金需求的增長。而職工住房公積金繳存比例和繳存基數(shù)受政策規(guī)定的剛性約束，資金歸集數(shù)量增長有限。目前，提取和貸款需求量的增長已經(jīng)明顯高于歸集量的增長，加大了住房公積金資金流動性管理的難度。

4、住房公積金資金區(qū)域的不平衡性

住房公積金現(xiàn)行管理體制導致資金規(guī)模小，供需區(qū)域不平衡，抗系統(tǒng)性風險差。同時也反映出各地住房公積金管理中心對資金供需預測能力不強，時有個別管理中心出現(xiàn)流動資金告急、公積金貸款輪候排隊的現(xiàn)象，而有些地區(qū)則有大量的資金沉淀在銀行，資金使用率不高。沿海和內(nèi)陸省市的發(fā)展明顯快于西部、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。從公積金的使用率上看，有的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的使用率已接近或超過了90%，而一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的資金使用率尚不足30%。這種住房公積金資金區(qū)域的不平衡性主要是因為目前我國住房公積金管理實行屬地化管理，以行政區(qū)域或行業(yè)劃分的相對封閉的管理體制。這種封閉式的管理一方面限制了不同地區(qū)、行業(yè)之間資金的融通使用，另一方面也限制了住房公積金與金融市場、資本市場的聯(lián)系，缺少融資性資金的流入來源。

5、住房公積金資金運用的有限性

我國現(xiàn)行住房公積金管理條例規(guī)定，住房公積金主要用于職工購買、建造、翻建、大修自有住房。市住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)市住房公積金管理委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債。住房公積金僅限于與住房相關的消費，存量住房公積金可以購買定期存款。由于住房公積金的使用投向都是利率性產(chǎn)品，利率的變化對資金的收益有較大影響，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化和調控房地產(chǎn)市場的需要，國家逐步加大了運用利率杠桿和市場化手段調節(jié)住房公積金使用和收益的力度，資金運用渠道有限，遇到利率調整時較為被動。總體說來，住房公積金的用途單一、靈活性差，難以通過擴大使用范圍來調節(jié)資金的流動性，住房公積金整體使用效率不高，也不利于增加各地公積金管理中心的增值收益。

6、住房公積金資金增值渠道的局限性

住房公積金的增值收益是指中心在開展各項業(yè)務活動中業(yè)務收入和業(yè)務支出的差額。業(yè)務收入主要包括住房公積金利息收入、增值收益利息收入、委托貸款利息收入、國家債券利息收入；業(yè)務支出主要包括支付職工個人住房公積金存款利息、支付住房公積金歸集手續(xù)費、支付委托貸款手續(xù)費、支付營業(yè)稅。數(shù)據(jù)顯示：2010年增值收益約為250億元。住房公積金資金增值渠道主要在于住房公積金的銀行存款、購買國債和發(fā)放個人住房公積金貸款，非常有限。按照相關規(guī)定住房公積金管理中心每年的增值收益分配按照住房公積金貸款風險準備金、上交財政的公積金中心管理費用和城市廉租住房建設補充資金依次進行分配。在前兩項一定的條件下，更多的增值收益意味著對低收入者的住房保障能力的提高。因此迫切需要增加住房公積金資金增值的渠道，提高住房公積金管理中心的增值收益。

三、拓寬住房公積金資金來源及提高運作效率的對策

為保證我國住房公積金高效運作，針對目前住房公積金在制度建設、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題，本文提出以下幾點對策：

1、加大住房公積金制度宣傳，擴大住房公積金覆蓋面

一是要擴大公積金制度覆蓋范圍，提高公積金的歸集率。重點做好大的機關和事業(yè)單位之外的其他企業(yè)經(jīng)濟組織建立住房公積金制度的工作，努力實現(xiàn)將住房公積金歸集面覆蓋到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。

二要加大制度優(yōu)勢的宣傳力度，加強對住房公積金繳存建立的行政執(zhí)法活動。通過多種方式的宣傳，讓廣大企業(yè)和職工認識到：凡用人單位招聘職工，單位和職工個人都須承擔繳存住房公積金的義務。行政執(zhí)法的對象是不辦理住房公積金繳存登記或不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立手續(xù)、不繳或少繳住房公積金的單位。住房公積金管理中心要根據(jù)有關規(guī)定進行處罰，并可根據(jù)執(zhí)法情況申請人民法院強制執(zhí)行。

2、住房公積金同業(yè)拆借

可考慮在城市間建立公積金拆借市場，一方面，可以提高住房公積金使用效率，另一方面，拆借行為能使拆借雙方實現(xiàn)互利共贏，雙方都有參與建立拆借市場的積極性。為確保住房公積金同業(yè)拆借的規(guī)范性，需要資金拆入的住房公積金管理中心與可提供資金拆出的住房公積金管理中心雙方協(xié)商一致，并經(jīng)上級主管部門批準，雙方簽訂資金拆借協(xié)議。同時在協(xié)議中約定將資金拆入方的歸集賬戶的資金現(xiàn)金流作為抵押，以確保拆借資金的安全性。拆借資金的利率水平可參照建設部公布同期住房公積金貸款利率。在金融市場發(fā)達的情況下，住房公積金亦可進入銀行業(yè)同業(yè)拆借市場，參與市場化管理。

3、住房公積金貸款出售

住房公積金貸款出售是指住房公積金管理中心將已發(fā)放的住房公積金貸款出售給商業(yè)銀行，是中心貸款資產(chǎn)向商業(yè)銀行的一種貼現(xiàn)，可以增加中心流動性余額。貸款出售的針對性較強，操作起來簡便易行，作為流動性調整工具之一，對滿足流動性需求更加及時有效。首先可以在住房公積金貸款發(fā)放量較大、資金使用率較高的大城市住房公積金管理中心進行試點。住房公積金管理中心選取貸款期限10年以上的優(yōu)質貸款資產(chǎn)打包出售。合作的銀行經(jīng)上級行批準后，管理中心可與其簽訂個人住房公積金貸款打包出售協(xié)議，明確雙方應遵循的條款。例如打包貸款的出售期限為5年，到期后由公積金管理中心全額贖回，出售期間的貸款風險由管理中心承擔，銀行按照五年期以上的個人住房公積金貸款利率收取利息。對于購買公積金貸款的銀行，首選與管理中心有長期合作關系的建設銀行等，管理中心作為其優(yōu)質大客戶，信譽度高，合作關系良好，同時個人住房貸款是具有違約率低特點的優(yōu)質資產(chǎn)，因而對于擁有大量存款資金的商業(yè)銀行而言也需要尋找這樣一種安全高效的創(chuàng)新型使用途徑。

4、住房公積金貸款與銀行自營貸款轉換

住房公積金貸款與商業(yè)貸款轉換是指公積金貸款（或商業(yè)銀行貸款）在未還清的情況下，允許職工將該筆貸款轉讓給商業(yè)銀行（或公積金管理中心），在整個轉讓過程中，住房貸款的債權人發(fā)生了變更，而債務人不變。在住房公積金資金不足的情況下，對符合積金貸款條件的職工，經(jīng)住房公積金管理中心審批同意后，可由銀行用自有資金為職工辦理商業(yè)貸款，而管理中心對商業(yè)貸款利息高于住房公積金貸款利息的差額部分給予補貼。貼息的資金來源部分可考慮從每年的增值收益中列支。另一種情況就是由商業(yè)貸款向公積金貸款的轉化。符合住房公積金貸款的條件的職工在商業(yè)貸款還款期間，可向住房公積金管理中心提出申請，將商業(yè)貸款轉換為積金貸款，經(jīng)與經(jīng)辦商業(yè)銀行協(xié)商并給予一次性補貼后，重新辦理抵押，變更債權人。此舉利于減輕廣大繳存職工的負擔，切實提高對職工住房的保障作用。以上兩種方式貸款的轉換是借助銀行資金對住房公積金資金充裕與不足的一種雙向調節(jié)，不失為住房公積金流動性調節(jié)的一種有效工具。

5、支持保障性住房建設

為了有效利用住房公積金，提高資金的增值渠道，可利用住房公積金支持保障性住房建設項目。具體可以通過項目貸款的方式發(fā)放公積金貸款或直接投資建設保障性住房。目前建設部已通過試點方案，在符合條件的城市發(fā)放項目貸款，按照五年期貸款利率上浮10%計收利息。為保障住房公積金的安全，防范風險，各地管理中心應加大貸前審查力度，與商業(yè)銀行加強合作，對貸款資金設立資金監(jiān)管賬戶，對資金支用嚴格進行審批并加大貸后檢查的力度等。在投資支持保障性住房建設發(fā)面，上海已邁出第一步。2011年5月上海市住房公積金管理中心利用公積金增值收益收購公共租賃住房首筆交易完成，在支持保障性住房建設方面繼續(xù)探索新的渠道。同時也為其他各地的管理中心合理運用住房公積金提供了借鑒。

6、住房公積金貸款證券化

住房公積金貸款證券化是指金融機構為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時面臨的貸款風險，把自己所持有的流動性較差但具有未來穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的住房抵押貸款匯集起來，通過重組成為抵押貸款群組，證券化機構以現(xiàn)金方式購入這些抵押貸款群組，經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾壱院笤僖宰C券的形式出售給投資者的融資過程。從本質上來講，發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為，即把貸款發(fā)放人對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。

結合我國住房公積金發(fā)展的實際，我國住房公積金貸款證券化的基本思路可以設計為：組建幾家專門從事住房抵押貸款證券化業(yè)務的機構（SPY），按照設定的標準收購個人住房公積金（組合）貸款，以此為基礎發(fā)行證券籌集資金，各公積金管理中心和商業(yè)銀行則通過出售個人住房貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房貸款，從而完成個人住房抵押貸款證券化過程，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

總之，住房公積金資金在現(xiàn)行管理體制和運作機制下雖然存在一些困難和矛盾，但只要我們堅持解放思想，大膽借鑒，積極創(chuàng)新，就能夠進一步完善住房公積金資金來源并實現(xiàn)資金高效運作，推動住房公積金制度的科學發(fā)展和長期發(fā)展。

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