住房公積金資產(chǎn)證券化可行性分析

摘要：該文主要研究住房公積金個人抵押貸款資產(chǎn)證券化的可行性，從研究住房公積金抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的重要意義入手，并總結(jié)了一些地方的發(fā)行經(jīng)驗，建議從取得主體資格、確定產(chǎn)品的發(fā)行方式、實行注冊發(fā)行制度、推進稅收優(yōu)惠、選擇多個基礎(chǔ)資產(chǎn)備選池、探索保證擔(dān)保模式下證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計六個方面推動資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房公積金；資產(chǎn)證券化；可行性分析

中圖分類號：F831 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）019-000-01

住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化是指住房公積金管理中心把自己持有的住房公積金個人抵押貸款匯聚為抵押貸款資產(chǎn)包，出售給證券發(fā)行機構(gòu)，然后由證券發(fā)行機構(gòu)進行信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。

一、開展住房公積金貸款證券化業(yè)務(wù)的重要意義

開展住房貸款證券化業(yè)務(wù)，對支持職工基本住房需求、盤活存量貸款、提高資金使用效率、促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展等方面均有重要意義。

（一）有利于促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展

2015年底，中央經(jīng)濟工作會議提出要化解房地產(chǎn)庫存，住房公積金作為重要的調(diào)控手段，必須在去庫存中發(fā)揮杠桿資金的作用。當前，部分城市住房公積金資金鏈緊張，開展住房貸款證券化業(yè)務(wù)，可以以較低的成本融入更多的資金，按照平均每筆貸款30萬測算，向資本市場融資300億，可以解決10萬戶職工家庭的住房問題，帶動各項銀行資金近400億，大大的緩解住房公積金資金緊張的問題。

（二）有利于提高住房公積金管理運行效率

通過開展住房貸款證券化業(yè)務(wù)，住房公積金可以與資本市場資金直接融通，破解長期以來存在的資金封閉運行問題。

（三）有利于加大對職工住房消費的支持力度

在住房公積金歸集規(guī)模不變的情況下，開展住房貸款證券化業(yè)務(wù)，可以融入更多資金，擴大資金供給，有利于發(fā)放更多住房公積金個人住房貸款，穩(wěn)定職工預(yù)期，避免出現(xiàn)某些地方申請住房公積金貸款的排隊輪候現(xiàn)象，支持更多的繳存職工通過住房公積金個人貸款改善住房條件。

二、住房公積金個人抵押貸款資產(chǎn)證券化可行性分析

住房公積金個人抵押貸款具有風(fēng)險低、收益穩(wěn)定的特點，是資產(chǎn)證券化的優(yōu)良資產(chǎn)。

2000年后，尤其是2007年以來，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段，住房公積金發(fā)揮著越來越重要的作用，資金使用率逐步提高。截至2015年底，全國住房公積金個貸使用率達到80.86%，有6個?。ㄖ陛犑校┱w個貸使用率突破了95%，在342個設(shè)區(qū)城市中，有43個城市個貸率超過95%，資金壓力頗大。

要解決貸款資金緊張的問題，無非有兩條出路，一是打通地區(qū)間的資金往來壁壘，建立全國范圍的住房公積金結(jié)余資金融通流轉(zhuǎn)渠道；二是推動住房公積金個人貸款資產(chǎn)證券化，利用資本市場解決資金緊張難題。在當前住房公積金屬地化管理的大背景下，全國之間的資金融通渠道的建立需要地方政府的積極配合，難度較大，需要突破的法律難題、利益難題較多，因此推動住房公積金個人貸款資產(chǎn)證券化就成為了近期解決住房公積金貸款資金緊張的唯一可選項。

從住房公積金的需求端的壓力來看，一是部分地區(qū)的公積金中心已經(jīng)出現(xiàn)流動性緊張、公積金輪候放寬時間超過半年、個貸率超過100%的現(xiàn)象；二是目前我國房地產(chǎn)去庫存壓力較大，我國房地產(chǎn)待售面積自2011年以來不斷增長。在國務(wù)院強調(diào)要“去庫存”的大背景下，住房公積金貸款的重要性更加凸顯。

從住房公積金供給壓力來看，首先公積金額總體平穩(wěn)增長但近年累計增幅遠低于房價增幅，隨著提取、使用范圍的拓展和門檻降低，沉淀結(jié)余資金比例下降，公積金供給出現(xiàn)階段性和局部壓力。其次公積金貸款的期限一般為20-30年，流動性的缺乏將逐漸成為公積金作用發(fā)揮的掣肘。面對不斷增加的公積金提取和貸款需求端，解決供給端壓力刻不容緩。

從開展資產(chǎn)證券化的政策背景來看，住建部、財政部、人民銀行頒布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金【2014】148號）、《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》（建金【2015】150號）要求有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，為開展住房貸款證券化試點業(yè)務(wù)提供了政策支持。

從上海和武漢等地發(fā)行經(jīng)驗看， 建議從以下幾個方面開展住房公積金個人抵押貸款資產(chǎn)證券化。

一是取得作為資產(chǎn)證券化發(fā)行機構(gòu)的主體資格。公積金中心為非金融機構(gòu)的事業(yè)單位，能否作為發(fā)行機構(gòu)并參照金融機構(gòu)適用的法律法規(guī)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)需要予以明確。對此，經(jīng)住建部、財政部、人民銀行等主管部門多次溝通，確定了由住建部審批發(fā)行主體資格、人民銀行審批證券化產(chǎn)品的發(fā)行方案，破解了發(fā)行主體難題。

二是確定產(chǎn)品的發(fā)行方式。為降低融資成本，吸引廣大投資者積極申購，建議選擇在市場容量最大、流動性最優(yōu)、交易最活躍的銀行間債券市場公開發(fā)行。

三是建議實行注冊發(fā)行制度，在進一步完善資產(chǎn)證券化內(nèi)部管理制度和系統(tǒng)建設(shè)基礎(chǔ)上，公積金中心可將符合條件的存量貸款資產(chǎn)納入可發(fā)行的資金池，然后根據(jù)流動性管理要求，適時按規(guī)定程序發(fā)行證券化募集資金。

四是建議推進稅收優(yōu)惠。在公積金貸款利率遠低于市場利率的情況下，建議通過減免資產(chǎn)證券化的稅負降低對公積金增值收益的壓力。信托收益營業(yè)稅的征收將降低信托財產(chǎn)的現(xiàn)金流，如按照稅收中性原則予以免除則可以降低票面利率約0.2%；同時，如能減免投資者持有公積金證券化產(chǎn)品的所得稅，將大幅提升證券的吸引力，降低發(fā)行成本。

五是選擇多個基礎(chǔ)資產(chǎn)備選池，并結(jié)合發(fā)行窗口時期的利率曲線情況選擇不同期限、預(yù)期收益水平的資金池進行發(fā)行，有利于發(fā)行的成功以及成本的控制。

六是建議探索保證擔(dān)保模式下證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計。在投資者對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品產(chǎn)生一定了解的前提下，將來可以繼續(xù)探索在保證擔(dān)保模式下，研究如何通過創(chuàng)新保證擔(dān)保的相關(guān)條款，設(shè)計出具備更加穩(wěn)定現(xiàn)金流的證券化產(chǎn)品，保證發(fā)行的成功。

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作者簡介：王向向（1982-），現(xiàn)就職于天津市住房公積金管理中心干部，2008年南開大學(xué)碩士研究生畢業(yè)，研究方向：經(jīng)濟法、金融。