地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)聲又緊

徐高

2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署了房地產(chǎn)調(diào)控的工作。會(huì)議提出了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、加快保障房建設(shè)等5條政策措施，被市場(chǎng)稱(chēng)為“國(guó)五條”。這是時(shí)隔4個(gè)月之后，高層首次提及房地產(chǎn)調(diào)控。這次會(huì)議對(duì)市場(chǎng)的沖擊顯而易見(jiàn)。會(huì)議召開(kāi)后的第二天，A股市場(chǎng)就創(chuàng)下了一年多以來(lái)的最大單日跌幅，下挫接近3%。

在房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，這次高層釋放出的地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)并不讓人意外。從2012年4季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)在地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖的推動(dòng)下加速上漲，其中一線(xiàn)城市尤其明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月22日最新發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)在今年1月呈現(xiàn)進(jìn)一步加速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市的平均房?jī)r(jià)月環(huán)比漲幅創(chuàng)出了最近兩年以來(lái)的新高。二三線(xiàn)城市上漲的速度雖然相對(duì)較慢，但加速的態(tài)勢(shì)也很明顯。決策者顯然不可能對(duì)房?jī)r(jià)上漲不聞不問(wèn)，市場(chǎng)之前已有預(yù)測(cè)，調(diào)控調(diào)門(mén)很有可能在今年1季度就提高。此次落下的這只靴子在這預(yù)期之內(nèi)。

細(xì)查此次政策，可以發(fā)現(xiàn)調(diào)控收緊的幅度有限。相對(duì)之前的地產(chǎn)調(diào)控政策，這次最大的變化是給擴(kuò)大房產(chǎn)限購(gòu)范圍打開(kāi)了口子。會(huì)議要求“其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施”。這一政策表態(tài)也說(shuō)明，限購(gòu)政策至少在短期內(nèi)不會(huì)退出。除此而外，“完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制”也是—個(gè)新的提法。但這個(gè)責(zé)任制該如何落實(shí)，在此次會(huì)議的新聞稿中并未說(shuō)明。對(duì)于之前市場(chǎng)最為擔(dān)心的房屋按揭貸款政策的收緊，在此次會(huì)議中并未出現(xiàn)。會(huì)議只是重申了要繼續(xù)“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策”。其他包括房產(chǎn)稅、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)在內(nèi)的政策相比之前并無(wú)太大變化。整體來(lái)看，這次政策收緊的幅度不大。

但是，這次國(guó)務(wù)院會(huì)議只是一個(gè)開(kāi)始。調(diào)控政策與房?jī)r(jià)上漲之間的又一輪拉鋸已經(jīng)重新開(kāi)啟。未來(lái)視房?jī)r(jià)走勢(shì)的變化，估計(jì)還會(huì)有更多的地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)。不過(guò)，相比前幾年的數(shù)次調(diào)控，這次調(diào)控政策應(yīng)該更加溫和。

首先，從此次會(huì)議來(lái)看，決策者似乎已經(jīng)提高了對(duì)房?jī)r(jià)上漲的容忍度。新聞稿一開(kāi)始就說(shuō)：“我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”。這一表述在近些年從未出現(xiàn)過(guò)。這說(shuō)明高層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到推高房?jī)r(jià)的根本原因是地產(chǎn)的供需不平衡。有了這樣的認(rèn)識(shí)，自然也應(yīng)該知道再一味打壓房?jī)r(jià)反而可能挫傷地產(chǎn)供給，加劇住房的供求矛盾，帶來(lái)更大的房?jī)r(jià)上漲壓力。因此，可以推斷決策者對(duì)房?jī)r(jià)上漲（尤其是中心城市）會(huì)有更大的容忍度。相比盲目要求房?jī)r(jià)“回歸合理”的政策目標(biāo)，這算得上是—個(gè)進(jìn)步，既可以給地產(chǎn)調(diào)控留出更大的空間，也有利于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

其次，增加供給在地產(chǎn)調(diào)控政策中的重要性加大。在此次出臺(tái)的“國(guó)五條”中，第一條是要求完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，最后一條是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，相對(duì)較虛。在更有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的三條中，只有一條在講控制房地產(chǎn)需求，同時(shí)卻有兩條涉及房地產(chǎn)的供給。其一是增加商品房和土地的供應(yīng)；其二是加快保障房建設(shè)（此次會(huì)議要求今年保障房開(kāi)工630萬(wàn)套，目標(biāo)比去年年末國(guó)土資源部提出的600萬(wàn)套目標(biāo)還要略高一些）?？雌饋?lái)，在對(duì)住房需求端保持一定壓力的同時(shí)，政策還會(huì)更多通過(guò)加大房屋供給來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。

最后，目前的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的大背景也不支持地產(chǎn)調(diào)控出重拳。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)雖然從去年3季度開(kāi)始溫和復(fù)蘇，但增長(zhǎng)的動(dòng)能并不強(qiáng)，且勢(shì)頭還因?yàn)榛ㄍ顿Y的減速而表現(xiàn)出了走弱的跡象。同時(shí)，通脹的壓力仍然處在比較低的位置。在這樣的背景下，強(qiáng)力打壓房地產(chǎn)行業(yè)不利于今年穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)的完成。

綜合考慮這些因素，可以判斷這又一輪的地產(chǎn)調(diào)控收緊應(yīng)該較為溫和，應(yīng)該不至于像前幾次調(diào)控那樣讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)急劇惡化。相關(guān)的具體政策應(yīng)該會(huì)視房?jī)r(jià)的變化相機(jī)推出。