“國五條”鎖緊投機(jī)需求

楊紅旭

3月2日，地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細(xì)則公布。國務(wù)院要求各地區(qū)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，對限購進(jìn)行升級(jí)，房價(jià)上漲過快城市提高二套房首付比例和利率，出售住房按規(guī)定征收20%個(gè)人所得稅，加快中小套型項(xiàng)目審批，禁止囤地、炒地、哄抬房價(jià)的開發(fā)商拿地。

“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，網(wǎng)絡(luò)上質(zhì)疑之聲甚眾，與以前多數(shù)情況下民眾樂見新政，形成了鮮明反差。

詳觀細(xì)則，其實(shí)是一個(gè)全面、綜合的調(diào)控措施，需求與供應(yīng)均有著墨。其目標(biāo)非常明確：嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保持房價(jià)基本穩(wěn)定。

關(guān)于需求，細(xì)則中提出：我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。

抑制需求的“戲份”因此很重。其一，限購升級(jí)。對于已限購城市，非常明確地提出了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)：覆蓋全市，一手二手房皆受限，外地有證明者只能擁有1套房。同時(shí)提出，其他城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。

接下來，多數(shù)已限購城市，均需修改自己的限購標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)執(zhí)行。限制越多，需求萎縮的程度就越大。部分中西部地區(qū)的省會(huì)城市，在限購升級(jí)之后，住宅成交量或?qū)⒂兴禄?。?dāng)前絕大部分三四線城市，房價(jià)漲幅溫和，符合標(biāo)準(zhǔn)的極少。

其二，房貸收緊。細(xì)則提出：對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付款比例和貸款利率。這意味著，近期房價(jià)上漲過快的一線城市，甚至少數(shù)二線城市，很可能提高二套房貸的首付和利率。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，信貸是最重要的調(diào)控手段，這將抑制二套房需求。然而二套房需求包括投資需求和改善需求。前者有悖調(diào)控精神，而后者卻屬合理的自住需求。但在二套房貸的確定標(biāo)準(zhǔn)上，未能實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這樣無助于保護(hù)改善需求。

其三，交易稅加碼。細(xì)則明確：對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。這一條最不得民心，很多人持反對態(tài)度。原因有二：一是稅負(fù)比以前（按交易總額的1%～2%）增加了幾倍；二是稅收容易被轉(zhuǎn)嫁給買方。

為保護(hù)換房需求，現(xiàn)行一項(xiàng)優(yōu)惠措施有望繼續(xù)：對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。另外，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人減免個(gè)人所得稅的政策理應(yīng)恢復(fù)（原來存在，2010年9月被叫停）。

關(guān)于供應(yīng)，則乏善可陳。細(xì)則中有一條：增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量。然而，調(diào)控升級(jí)后，整個(gè)市場會(huì)降溫，這會(huì)使開發(fā)商對于市場走勢的預(yù)期變得謹(jǐn)慎，甚至是悲觀，也就會(huì)降低購地和開工的積極性。這將反過來影響未來1～2年的新房供應(yīng)量。

當(dāng)市場降溫后，即便國土部和地方政府推出更多的土地，可開發(fā)商卻不愿購地，仍是無助于增加住宅供應(yīng)。眾所周知，房價(jià)最終由供求關(guān)系決定，而“國五條”細(xì)則以抑制房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求為主，其中還會(huì)誤傷部分合理的自住需求，而所謂增加供應(yīng)的措施又是國土部的一廂情愿，則房價(jià)依然難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。

一系列新政與細(xì)則出臺(tái)后，不同性質(zhì)的購房者需求，也會(huì)發(fā)生變化。在地方細(xì)則出臺(tái)之前，部分購房者因擔(dān)心以后20%的高額個(gè)稅被轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，而突然加速出手，導(dǎo)致二手房市場出現(xiàn)“趕末班車”的現(xiàn)象，很多房地產(chǎn)交易中心人山人海。

等所有細(xì)則塵埃落定后，二手房成交量將顯著萎縮。確實(shí)會(huì)有部分人轉(zhuǎn)而購買新房，但據(jù)此認(rèn)為新房價(jià)格將大漲，是站不腳的，市場整體降溫后，新房市場不可能逆勢而上。由于一線城市房價(jià)上漲偏快，是重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)，二套房貸也將會(huì)收緊，所以未來一線城市的住宅需求將有所萎縮。新政之下，投資投機(jī)需求將繼續(xù)減少，改善需求也會(huì)因二手房所得稅及二套房貸收緊將有所減退，而首次置業(yè)需求的比重將有所提高。