陳柳欽

一

長(zhǎng)期以來(lái)，一些地方把城鎮(zhèn)化簡(jiǎn)單理解為賣地、蓋樓、建小區(qū)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的動(dòng)力主要來(lái)自于對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。城鎮(zhèn)化被狹義地放大成了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)了土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)，并出現(xiàn)了亂占耕地的現(xiàn)象。片面城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城鄉(xiāng)脫節(jié)，以至于城鄉(xiāng)面貌被人批評(píng)為歐洲與非洲之分；無(wú)序城鎮(zhèn)化導(dǎo)致遍地開(kāi)花、資源浪費(fèi)和環(huán)境破壞嚴(yán)重；在城鎮(zhèn)發(fā)展模式上存在著城鄉(xiāng)分治思維的傳統(tǒng)觀念，“產(chǎn)城脫節(jié)”帶來(lái)大量的“睡城”、“空城”，“城市病”越來(lái)越重。

近期，“新型城鎮(zhèn)化”成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)之一。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)資源型城市與獨(dú)立工礦區(qū)可持續(xù)發(fā)展及棚戶區(qū)改造工作座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快資源型城市可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)獨(dú)立工礦區(qū)轉(zhuǎn)型，加大棚戶區(qū)改造力度，“三位一體”推進(jìn)，著力破解城市內(nèi)部二元結(jié)構(gòu)難題，帶動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大和就業(yè)增加，走可持續(xù)的新型城鎮(zhèn)化道路。十八大報(bào)告明確提出：“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！?新型城鎮(zhèn)化已上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。目前中國(guó)人均GDP已達(dá)5000美元，且面臨不小的發(fā)展困境，要想順利越過(guò)“中等收入陷阱”，需要新一輪“城鎮(zhèn)化”來(lái)創(chuàng)造新需求。城鎮(zhèn)化成為開(kāi)啟工業(yè)化和信息化深入發(fā)展的新引擎。

經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一系列改革值得期待。新型城鎮(zhèn)化無(wú)疑是最具有經(jīng)濟(jì)潛力，并有望引領(lǐng)改革實(shí)現(xiàn)突破的領(lǐng)域，它將扭轉(zhuǎn)以往土地城鎮(zhèn)化單兵突進(jìn)、戶籍城鎮(zhèn)化落后于人口城鎮(zhèn)化、工業(yè)化過(guò)度超前城鎮(zhèn)化等畸形局面，更強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的互動(dòng)，與農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的協(xié)調(diào)，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系的和諧發(fā)展。在新的戰(zhàn)略期，城鎮(zhèn)化在內(nèi)涵、發(fā)展方式和規(guī)模上都將有較大變化，從產(chǎn)業(yè)布局、福利體系建設(shè)、生活模式上都要以達(dá)到小康為目標(biāo)。新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、鄉(xiāng)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，其新體現(xiàn)在一是規(guī)劃在先，二是開(kāi)放，三是集約。新型城鎮(zhèn)化，是指堅(jiān)持以人為本，以新型工業(yè)化為動(dòng)力，以統(tǒng)籌兼顧為原則，推動(dòng)城市現(xiàn)代化、城市集群化、城市生態(tài)化、農(nóng)業(yè)城鎮(zhèn)化，全面提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平，走科學(xué)發(fā)展、集約高效、功能完善、環(huán)境友好、社會(huì)和諧、個(gè)性鮮明、城鄉(xiāng)一體，大中小城市和小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設(shè)路子。新城鎮(zhèn)的“新”就是要由過(guò)去片面注重追求城市規(guī)模擴(kuò)大、空間擴(kuò)張，改變?yōu)橐蕴嵘鞘械奈幕?、公共服?wù)等為中心，真正使城鎮(zhèn)成為具有較高品質(zhì)的適宜人居之所?？傊?，新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。

二

城鎮(zhèn)化是人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定歷史階段的必然產(chǎn)物，也是我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的必由之路。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到了快速發(fā)展階段，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)也得到了蓬勃、繁榮的發(fā)展。城鎮(zhèn)化是一個(gè)相對(duì)抽象的概念，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式會(huì)由外需到內(nèi)需、從粗放到集約，以房地產(chǎn)行業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，有望逐漸演化成包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多元經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，而城鎮(zhèn)化的發(fā)展契合未來(lái)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式。

房地產(chǎn)快速發(fā)展和房?jī)r(jià)上漲不僅能夠直接推動(dòng)投資規(guī)?；鲩L(zhǎng)，而且通過(guò)土地出讓金增長(zhǎng)撬動(dòng)銀行信貸的杠桿，為工業(yè)化、基建投資和招商引資創(chuàng)造條件，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)倍的投資增長(zhǎng)，這是本世紀(jì)以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的主要原因。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了幾十年的發(fā)展，取得了一系列的發(fā)展成就。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促使我國(guó)在加快住房建設(shè)步伐、有效啟動(dòng)各類住房消費(fèi)、改善社會(huì)環(huán)境和居民居住方面發(fā)揮了重要的作用，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中促使人民生活水平提高和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從另一方面看，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)引起民眾、企業(yè)、專家學(xué)者、媒體輿論和政府的高度關(guān)注?？陀^分析，房地產(chǎn)業(yè)也面臨著不少問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)忽冷忽熱，尚未完全進(jìn)入一個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)所具有的平穩(wěn)發(fā)展階段。

2012年10月中旬的國(guó)務(wù)院專家座談會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控作出“初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定”的評(píng)價(jià)，并重申堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。同時(shí)指出，從長(zhǎng)期講，調(diào)控手段還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法治手段。隨后的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出要抓緊研究制定符合中國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。臨近年末，各方都在密切關(guān)注明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向。2012年11月12日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在十八大新聞中心記者會(huì)上一句“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒(méi)想放松”，就導(dǎo)致次日地產(chǎn)股大跌4%。被認(rèn)為“有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策”已經(jīng)實(shí)施兩年有余，信貸、稅收、土地、限購(gòu)、保障房，甚至約談、問(wèn)責(zé)，手段幾乎用盡。

新型城鎮(zhèn)化主要受管理層推動(dòng)與主導(dǎo)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于相對(duì)低迷階段之時(shí)，管理層仍將“穩(wěn)增長(zhǎng)”作為首要任務(wù)，而對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下滑見(jiàn)效最快的就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)不同于過(guò)往簡(jiǎn)單的加大投資規(guī)模，其同時(shí)肩負(fù)著加快國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重任，因此對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將起到舉足輕重的作用，也對(duì)房地產(chǎn)板塊以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈起到明顯的推動(dòng)作用。2011年以來(lái)，學(xué)界和業(yè)界不少人認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展黃金期已經(jīng)結(jié)束。事實(shí)上，房地產(chǎn)規(guī)模、房?jī)r(jià)和利潤(rùn)的超常規(guī)增長(zhǎng)可能漸告尾聲，而并非房地產(chǎn)行業(yè)步入衰退期?？申P(guān)注華遠(yuǎn)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、金融街、華發(fā)股份、世茂股份、榮盛發(fā)展、福星股份、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)等。雖然在短期之內(nèi)房地產(chǎn)政策措施已然維持偏緊的狀態(tài)，但作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，商品房與保障房一起，是城鎮(zhèn)居民安居的保障，更是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要?jiǎng)恿Α３擎?zhèn)化的兩種發(fā)展路徑：一線大型城市都市圈：大城市郊區(qū)、衛(wèi)星城；以及二三線中心城市及其城市群；我們不看好縣域城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、二三產(chǎn)升級(jí)、改善基礎(chǔ)設(shè)施和民生將增厚房地產(chǎn)需求。世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率大多數(shù)已經(jīng)超過(guò)了80%。中央政府提出了2030年希望我們達(dá)到65%，如果按照這樣一個(gè)發(fā)展水平，中國(guó)要想達(dá)到70%或80%，路還很長(zhǎng)，可能要走20年到30年，房地產(chǎn)必然是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。未來(lái)5-10年，預(yù)計(jì)政府主導(dǎo)的深度城鎮(zhèn)化將全面推進(jìn)，城鎮(zhèn)化將催化農(nóng)村居民旅游消費(fèi)模式升級(jí)與變遷。新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，房地產(chǎn)發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。未來(lái)十年房地產(chǎn)行業(yè)將從完全市場(chǎng)化定位轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)和保障相結(jié)合的雙軌制定位。調(diào)控手段將從此前的需求抑制轉(zhuǎn)變?yōu)閳?jiān)持市場(chǎng)與保障并重，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和行政手段并用，最終建立“低端有保障，中端有支持，高端有限制”的供給體系。

三

城鎮(zhèn)化的加速進(jìn)行是必然的，而城鎮(zhèn)化的發(fā)展也給城市提出了新的要求。每年數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，這就帶來(lái)了住房、醫(yī)療、教育、公共設(shè)施等一系列的需求，而這些都必須要一一滿足，否則將會(huì)給社會(huì)帶來(lái)很多不確定因素。而這些之中，首要解決的就是住房問(wèn)題。城鎮(zhèn)化進(jìn)展將為地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)中期成長(zhǎng)空間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速對(duì)房地產(chǎn)需求具有增量意義。數(shù)據(jù)顯示，城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)，將新增2000萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，其中15%為適婚年齡人口。預(yù)計(jì)2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模增長(zhǎng)2億至8.7億，若人均20平米來(lái)算則增加40億平米的住房需求。過(guò)去10年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并非由房地產(chǎn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)支撐。但未來(lái)10年，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，尤其是中小城市的建設(shè)仍會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有需求。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年來(lái)基本上處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，如果未來(lái)城市人口大增的話，那么人口與住房之間的矛盾就會(huì)變得更加尖銳。因?yàn)橛写罅康男枨蟠嬖?，所以解決這個(gè)矛盾最有效的辦法就是大量增加供應(yīng)，加快房地產(chǎn)建設(shè)。所以，這樣一來(lái)，新型城鎮(zhèn)化就為未來(lái)十年房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了政策支持，房地產(chǎn)必將迎來(lái)騰飛的十年，迎來(lái)新一輪的發(fā)展高峰。

城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的依托，是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的支撐，彼此相互聯(lián)系，相互促進(jìn)。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，要充分發(fā)揮工業(yè)化的引領(lǐng)作用、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的基礎(chǔ)作用，實(shí)現(xiàn)“三化”有機(jī)融合。同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化要從城鄉(xiāng)分割的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，注重工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村；注重城市公共服務(wù)向農(nóng)村覆蓋、城市時(shí)代文明向農(nóng)村擴(kuò)散，讓城鎮(zhèn)化的進(jìn)程成為促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村繁榮的過(guò)程，以形成城鄉(xiāng)互補(bǔ)、共同發(fā)展的良好格局。為農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展創(chuàng)造更有利的條件，使落后的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)化城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)推進(jìn)、城市和農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的一元化現(xiàn)代化結(jié)構(gòu)。工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同推進(jìn)的城鎮(zhèn)化將徹底解決過(guò)去城鎮(zhèn)化與工業(yè)化發(fā)展“兩張皮”的問(wèn)題，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，有望解決目前二三線、三四線城市房地產(chǎn)脫離城市工商業(yè)而過(guò)度發(fā)展的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展，將會(huì)有大批的農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民。放寬中小城鎮(zhèn)的戶籍政策可以讓這一批人率先的完成自身的安居夢(mèng)，加大了需求量。新型城鎮(zhèn)化是人口積聚、“市民化”和公共服務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化實(shí)質(zhì)就是讓一部分農(nóng)民進(jìn)城，更重要的是通過(guò)進(jìn)城農(nóng)民的就業(yè)和收入結(jié)構(gòu)的改變，使他們能有尊嚴(yán)地參與和分享城市化的成果，分享城鎮(zhèn)中的現(xiàn)代生活。只有勞動(dòng)力的非農(nóng)業(yè)化和勞動(dòng)力的空間轉(zhuǎn)移不是真正意義上的城市化，僅有人口的集聚和產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化，而不能讓進(jìn)城農(nóng)民享有基本的公共服務(wù)，沒(méi)有生活質(zhì)量的提升、人居環(huán)境的改善也稱不上高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化。2011年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字是51.27%，但這其中，城鎮(zhèn)戶籍人口占總?cè)藬?shù)的比例卻只有35%。前后相差的16個(gè)百分點(diǎn)之中，蘊(yùn)含的是數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民工不能與城市居民享有同等待遇，不能真正融入城市社會(huì)。城市要讓生活更美好，必須立足“人”這個(gè)核心，城市功能定位要把“宜居”放在首位，優(yōu)先滿足居民的生活需要。未來(lái)的改革導(dǎo)向，重點(diǎn)還是以人為本，而不是以物為主的城市發(fā)展規(guī)劃。如果通過(guò)改革使這些人的消費(fèi)潛能完全釋放，則城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)還將增加至少1-2個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，其中涉及2.11億農(nóng)民工和7000萬(wàn)城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口，總計(jì)約2.8億人。如果逐步推進(jìn)農(nóng)民工“市民化”，通過(guò)戶籍制度改革，把流動(dòng)型消費(fèi)轉(zhuǎn)化為定居型消費(fèi)，可帶動(dòng)住房消費(fèi)，進(jìn)而帶動(dòng)工業(yè)制成品消費(fèi)和其他基礎(chǔ)設(shè)施消費(fèi)，可釋放的消費(fèi)潛力巨大?？鬃釉f(shuō)過(guò)，既來(lái)之則安之。指的是在當(dāng)時(shí)動(dòng)亂的年代，老百姓如果進(jìn)入你的國(guó)家，國(guó)家就有責(zé)任給他們解決吃住等問(wèn)題，使他們安頓下來(lái)，這就是“安”，既是安民，又是安邦，只有民安才能邦安。孔子的話在今天仍具有現(xiàn)實(shí)的意義。明年一系列改革措施有望圍繞著新型城鎮(zhèn)化開(kāi)展。2013年我國(guó)有望通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案》，該法案將大大提高征地補(bǔ)償數(shù)額，將資金補(bǔ)償和安置補(bǔ)償分離，鼓勵(lì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)及試點(diǎn)農(nóng)地直接入市交易等，這些措施無(wú)疑在遏制地方政府低價(jià)圈地用以大造城市的同時(shí)，有利于保護(hù)農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過(guò)程中的權(quán)益，激勵(lì)更多的農(nóng)民主動(dòng)融入城市生活，變成真正的“市民”?！叭恕钡某鞘谢捎趯?shí)現(xiàn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的市民化，使其真正能夠在城市長(zhǎng)久“安頓下來(lái)”。一方面，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在教育、醫(yī)療、失業(yè)、救濟(jì)、養(yǎng)老等公共服務(wù)供給方面提供保障，消除農(nóng)民在消費(fèi)方面的顧慮，首先釋放的將是農(nóng)民在城市的購(gòu)房需求；另一方面，“人”的城市化保證了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在公平交易下的土地權(quán)益，提升了農(nóng)民的購(gòu)房能力。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力購(gòu)房需求的釋放將啟動(dòng)我國(guó)最大住房“剛需”，創(chuàng)造我國(guó)住房市場(chǎng)大發(fā)展的第二波高潮，這也是穩(wěn)定我國(guó)住房市場(chǎng)的最強(qiáng)力量。大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加之商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等類型的房地產(chǎn)模式，也將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

新型城鎮(zhèn)化是大、中、小城市與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化。大中小城市合理布局的城鎮(zhèn)化緩解了人口、資源向大城市集中的趨勢(shì)，有利于分流大城市多年來(lái)居高不下的購(gòu)房需求，大城市房?jī)r(jià)上漲的壓力將會(huì)緩解，這也會(huì)解除長(zhǎng)期高房?jī)r(jià)對(duì)大城市集聚和輻射能力的桎梏，加快大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程，從而驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入高級(jí)化階段。以資源環(huán)境承載能力和公共服務(wù)功能配套完善為原則，合理控制大城市過(guò)度擴(kuò)張，加快健全中小城市硬件設(shè)施和軟件服務(wù)，注重產(chǎn)業(yè)的合理布局與配套集群發(fā)展；注重做大做強(qiáng)新型產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；注重生產(chǎn)和工藝流程創(chuàng)新升級(jí)，推動(dòng)城鎮(zhèn)向數(shù)字域、信息域、智能域、知識(shí)域方向發(fā)展，引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)集中集聚，形成大、中、小城市合理有序發(fā)展格局，促使城鎮(zhèn)地理空間優(yōu)化、中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)共同繁榮，造就城鎮(zhèn)宜居宜業(yè)宜游的環(huán)境。由于中小城市在產(chǎn)業(yè)分工上與區(qū)域中心城市相得益彰，中小城市通過(guò)接受大城市輸出的制造產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)服務(wù)業(yè)，而獲得大城市的輻射和擴(kuò)散效應(yīng)，中小城市人口將快速增加，也將會(huì)衍生出大量的新增住房需求。

當(dāng)然，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化這一浩大工程中，政府的力量是有限的，城市的發(fā)展需要政府與運(yùn)營(yíng)商共同合作，從短期行為變成對(duì)城市負(fù)責(zé)的長(zhǎng)期行為。城市運(yùn)營(yíng)商區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，它具備相當(dāng)?shù)膶?shí)力，具有從常規(guī)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向城市縱深發(fā)展延伸的能力。 節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的城鎮(zhèn)化將真正創(chuàng)造我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，改變房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去“跑馬圈地”的經(jīng)營(yíng)模式。新型城鎮(zhèn)化按照“資源節(jié)約和環(huán)境友好”的要求，依托城鎮(zhèn)的資源和環(huán)境承載能力聚集產(chǎn)業(yè)和人口，努力發(fā)展低耗經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)，節(jié)能減排，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，按照城市標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)垃圾、污水、噪音等污染物進(jìn)行達(dá)標(biāo)處理和控制，增加綠地、林地面積，突出城市生態(tài)建設(shè)，推動(dòng)城市與自然、人與城市環(huán)境和諧相處，建設(shè)生態(tài)城市。改變千篇一律的建筑風(fēng)格，增加保護(hù)生態(tài)和環(huán)境的綠色節(jié)能建筑、保護(hù)多樣性建筑，提升信息化、智能化在居住區(qū)的應(yīng)用等，這些都將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)革命性變化。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)樹(shù)立一種信念。那就是，應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)作為事業(yè)、一個(gè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的品牌去經(jīng)營(yíng)，而不僅僅是把它作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，只為獲得經(jīng)濟(jì)利益。

（作者單位：天津社會(huì)科學(xué)院城市經(jīng)濟(jì)研究所）