文/王 霽

地王重現(xiàn)，如何應(yīng)對(duì)？

文/王 霽

9月4日，融創(chuàng)集團(tuán)以43.24億元的價(jià)格拿下北京農(nóng)展館北路8號(hào)0304-622地塊，折算樓面地價(jià)高達(dá)7.31萬(wàn)元/平方米，成為新的全國(guó)單價(jià)地王，而之前的全國(guó)單價(jià)地王北京孫河地塊的每平米樓面價(jià)則為4.4萬(wàn)元。9月5日，上海徐家匯中心地塊項(xiàng)目以217.7億元的價(jià)格由新鴻基集團(tuán)取得，奪得上?？們r(jià)地王，且極有可能問(wèn)鼎今年全國(guó)總價(jià)地王。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月各地出現(xiàn)了大大小小約30個(gè)各類(lèi)“地王”。

“地王”重現(xiàn)，最直接的影響就是從去年年底開(kāi)始的樓市回暖，從9月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，北京、廣州、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了18%—20%的同比漲幅，對(duì)持幣觀望的購(gòu)房“剛需”們而言，意味著購(gòu)房預(yù)算又要上升了，而房企則又過(guò)上了排隊(duì)搖號(hào)、等錢(qián)上門(mén)的好日子。

“地王”因何頻現(xiàn)？一是土地財(cái)政可能還在發(fā)揮作用。今年6月國(guó)家審計(jì)署調(diào)查了18個(gè)省會(huì)和直轄市，有17個(gè)承諾以土地出讓收入來(lái)償債。賣(mài)地是籌資的最好、最快方式，而且房產(chǎn)交易帶來(lái)的相關(guān)稅收也相當(dāng)可觀。二是在經(jīng)歷了兩年的嚴(yán)格調(diào)控后，房?jī)r(jià)的回升使房企的盈利增加，有了充裕的資金，具備了補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的實(shí)力，同時(shí)又看好未來(lái)樓市的發(fā)展，購(gòu)地的愿望大增。三是越來(lái)越多的實(shí)力雄厚的央企、國(guó)企參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)，出價(jià)都是大手筆，屢屢摘得“地王”頭銜。四是在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城市郊區(qū)的地塊各類(lèi)配套設(shè)施逐漸完善，人口導(dǎo)入，土地的價(jià)值也隨之上升。

從目前狀況看，“地王”們推動(dòng)樓市，特別是一線城市的樓市向上是必然的。如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，政府需要進(jìn)一步拿出可行的手段，保障好“居住”這一最大的民生問(wèn)題，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。

首先，仔細(xì)分析目前“地王”的分布，大都集中于一線城市和沿海地區(qū)，有的二、三線城市的土地拍賣(mài)甚至有流標(biāo)的情況。大城市土地稀缺，按照土地管理制度、市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)高者得的土地“招拍掛”方式，地價(jià)恐怕很難再有大幅的下降。政府要關(guān)注的是二、三線城市的土地交易，防止其價(jià)格隨著大城市被炒高。同時(shí)，要密切關(guān)注開(kāi)發(fā)商囤地情況，切實(shí)建立房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊跟蹤督查制度，落實(shí)閑置土地清理處置政策，促進(jìn)供應(yīng)土地的及時(shí)開(kāi)發(fā)利用，盡快形成住房的有效供給。

其次，在土地供應(yīng)方面，據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)住房用地供應(yīng)5.53萬(wàn)公頃，同比增加36.9%，達(dá)到近年來(lái)新高。但供應(yīng)的增加并未起到降溫的效果，反而激發(fā)了購(gòu)買(mǎi)欲望。在目前狀況下，增加供應(yīng)是對(duì)癥下藥還是“飲鴆止渴”，其作用是抑制炒作還是推動(dòng)產(chǎn)生泡沫，決策部門(mén)還需要謹(jǐn)慎考量。

第三，借助保障房建設(shè)，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)?！笆濉逼陂g計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，2011、2012年都提前完成了指標(biāo)，有專(zhuān)家指出，未來(lái)保障房的數(shù)量和新建商品房的數(shù)量將會(huì)持平。大量保障房的進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容小視，同時(shí)也是為中低收入群體提供保障的重要民生工程。

最后，是如何破解“土地財(cái)政”依賴(lài)癥，遏制地方政府從土地中拿錢(qián)的沖動(dòng)。對(duì)此，有專(zhuān)家建議調(diào)整當(dāng)前的財(cái)稅制度，提高地方政府在稅收體系內(nèi)的分成，多給地方政府留一點(diǎn)。當(dāng)然，即使出臺(tái)類(lèi)似政策，能否立竿見(jiàn)影，藥到病除，也有待觀察。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)未來(lái)樓市風(fēng)險(xiǎn)也要有合理的預(yù)估，按以往的經(jīng)驗(yàn)，“地王”大量出現(xiàn)的時(shí)刻，就是風(fēng)險(xiǎn)高企之時(shí)，高潮過(guò)后即是低谷。而更嚴(yán)厲的調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)，市場(chǎng)又將迎來(lái)調(diào)整。這一幕在2007年已經(jīng)上演過(guò)。鑒于政府管理的力度，長(zhǎng)期囤地以獲取更多利益、或者挨過(guò)低谷期已不可能，萬(wàn)一房市出現(xiàn)停滯，“地王”們的主人能否承受得起？比如北京農(nóng)展館的“地王”，樓面價(jià)是7.31萬(wàn)/平方米，加上建設(shè)成本和限于規(guī)劃要求，起碼要賣(mài)到10-12萬(wàn)元/平方米，而周邊房?jī)r(jià)只有4萬(wàn)元/平方米。不要?jiǎng)傔^(guò)上好日子，就忘了前兩年的“國(guó)x條”頻出的“苦日子”，還是要保持理性、克制購(gòu)地的沖動(dòng)。