計(jì)及二手房交易的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力機(jī)制

祁神軍，張濤軍，張?jiān)撇?/p>

(華僑大學(xué)土木工程學(xué)院，福建 廈門 361021)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，其發(fā)展受國(guó)家宏觀政策、房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、土地市場(chǎng)供給、二手房交易、租賃交易，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的影響。因此，不管是政府的宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的自我調(diào)節(jié)，都要遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的自然規(guī)律。國(guó)內(nèi)許多學(xué)者，如王占波和王要武[1]、胡雨村和沈岐平[2]、金曉斌等[3]、羅平和何素芳[4]、朱湘蘭和黃有亮[5]、王鋒和蘇良生[6]等指出城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從根本上受城市基礎(chǔ)建設(shè)和住宅供求傾向兩方面因素的制約和影響;商升亮[7]以住宅需求理論和系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)理論為基礎(chǔ)，在對(duì)住宅需求影響因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上建立了房地產(chǎn)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型;袁翠華[8]指出住宅需求是住宅市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的動(dòng)力，是住宅供應(yīng)變動(dòng)的牽引力，并認(rèn)為住宅需求的影響因素包括城市人口、城市經(jīng)濟(jì)水平、宏觀政策、房地產(chǎn)金融、土地供給、房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)、建造成本等;陳永聰[9]、馮璐[10]指出房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素主要包括土地供應(yīng)、住宅供應(yīng)和住宅需求，且土地供應(yīng)是房地產(chǎn)控制的根源;JIE等[11]以上海為例，分析了上海房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，并構(gòu)建了上海市房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)力機(jī)制。SUNGJOO等[12]剖析了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定因素，尤其是抵押貸款政策等金融市場(chǎng)因素，構(gòu)建了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)力模型。

但上述研究較多考慮了土地供給、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)等因素，而較少考慮金融市場(chǎng)、二手房的交易、租賃交易，以及國(guó)家宏觀政策等影響因素;且大多數(shù)研究是為了預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)中某一重要因素的發(fā)展方向，如房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)價(jià)格等，但將其納入“房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)”研究的較少。

鑒于此，筆者提出了基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力機(jī)制研究這一課題。擬應(yīng)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)(system dynamics，SD)方法和原理，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力因素，尤其是二手房交易和二手房租賃市場(chǎng)因素，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制，收集和整理房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史交易數(shù)據(jù)，建立并校正房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)力模型，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，為政府的宏觀調(diào)控及房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求調(diào)節(jié)提供科學(xué)的決策依據(jù)，從而抑制房地產(chǎn)過度盲目投資，指導(dǎo)購(gòu)房者理性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1 理論基礎(chǔ)

1.1 房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)擴(kuò)張和收縮交替的反復(fù)運(yùn)動(dòng)過程，包括復(fù)蘇與增長(zhǎng)、繁榮(波峰)、危機(jī)與衰退、蕭條(波谷)4個(gè)階段。房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素包括:房地產(chǎn)需求與供給、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)利潤(rùn)率、財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、國(guó)民收入與消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變、城市化、通貨膨脹和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)等。

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求價(jià)格機(jī)制

價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本機(jī)制，市場(chǎng)價(jià)格的形成是市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供給的均衡。供求關(guān)系是供給與需求互相聯(lián)結(jié)、彼此制約形成的對(duì)立統(tǒng)一體。商品房?jī)r(jià)格首先表現(xiàn)為商品價(jià)值或?yàn)槠滢D(zhuǎn)化形式即生產(chǎn)價(jià)格的貨幣表現(xiàn)，是一種相對(duì)價(jià)值，同時(shí)也反映了商品房在市場(chǎng)上交易時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商愿意賣出的價(jià)格和購(gòu)買者愿意支付的價(jià)格的均衡，即商品房的市場(chǎng)價(jià)格。商品房的價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格決定其市場(chǎng)價(jià)格，并通過市場(chǎng)供求關(guān)系動(dòng)態(tài)調(diào)整市場(chǎng)價(jià)格，圍繞市場(chǎng)價(jià)值上下波動(dòng);與此同時(shí)，商品房本身的市場(chǎng)價(jià)值又決定著商品房供求關(guān)系的波動(dòng)。

1.3 系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)自20世紀(jì)50年代中期由美國(guó)麻省理工學(xué)院的弗雷斯特教授創(chuàng)立以來(lái)，被廣泛應(yīng)用于工業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境等多個(gè)領(lǐng)域。SD特別強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)的整體性和復(fù)雜系統(tǒng)的非線性特性，認(rèn)為系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)決定系統(tǒng)的功能，系統(tǒng)行為模式的特性主要取決于其內(nèi)部的動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)與反饋機(jī)制;系統(tǒng)在內(nèi)外動(dòng)力和制約因素的作用下按一定的規(guī)律發(fā)展演化。SD模型主要包括因果關(guān)系反饋環(huán)路圖和流程圖。因果關(guān)系反饋環(huán)路圖是對(duì)系統(tǒng)問題的定性描述，是系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)后續(xù)建模仿真得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ);流程圖則是根據(jù)因果關(guān)系反饋環(huán)路，利用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)特有的描述各種變量及其相互關(guān)系的符號(hào)繪制而成，并確定系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的數(shù)學(xué)或邏輯關(guān)系。

2 計(jì)及二手房交易的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力模型

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、房地產(chǎn)的供給、房地產(chǎn)的價(jià)格、土地供應(yīng)、二手房交易和租賃市場(chǎng)等6個(gè)方面研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制。該動(dòng)力機(jī)制包括6個(gè)子系統(tǒng):①土地市場(chǎng)供給。土地市場(chǎng)供給是房地產(chǎn)開發(fā)的先導(dǎo)，既影響后期住宅供應(yīng)的數(shù)量，又受二手房交易、租賃市場(chǎng)、住宅供需狀況的影響。②房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)需求是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，受城市人口規(guī)模、家庭平均規(guī)模、新增家庭比例、城市化水平、貸款政策、首付比例、城市拆遷、人均住宅面積、房?jī)r(jià)收入比、二手房交易和租賃市場(chǎng)繁榮程度等因素的影響。③房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的實(shí)物表現(xiàn)，其數(shù)量受前期土地供應(yīng)、前期二手房交易、前期租賃市場(chǎng)的繁榮程度、預(yù)售政策、銷售政策以及開發(fā)商市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響。④房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)發(fā)展的顯化因子，受高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房投資比例、土地價(jià)格、建安費(fèi)和房地產(chǎn)業(yè)投資等因素的影響。⑤二手房交易。二手房交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱性競(jìng)爭(zhēng)因素，主要受城市人口規(guī)模、住宅價(jià)格、二手房稅收、二手房政策、二手房首付比例和二手房貸款政策等的影響。⑥租賃市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱性競(jìng)爭(zhēng)因素，主要受城市人口規(guī)模、住宅價(jià)格、租賃稅收、租賃政策和租賃價(jià)格等的影響。其動(dòng)力機(jī)制如圖1所示。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力模型及參數(shù)初始化

2.2.1 動(dòng)力模型

根據(jù)圖1所示的動(dòng)力機(jī)制，構(gòu)建計(jì)及二手房交易的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)力模型，如圖2所示。

2.2.2 參數(shù)初始化

二手房交易對(duì)商品房市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力模型的參數(shù)主要包括二手房?jī)攤芰?、二手房交易成本的降低率和二手房交易程?個(gè)方面。

(1)二手房?jī)攤芰?。二手房?jī)攤芰?DT)反映了購(gòu)房者支付二手房月供的能力，也是二手房交易激烈程度的重要指標(biāo)，則:

式中:IP為二手房首付比例;RI為二手房貸款利率;r為銀行貸款利率;DR為貸款利率的折扣;LY為二手房允許貸款的年限。

(2)二手房交易成本的降低率。二手房交易成本的降低率(DR)反映了因買房者和賣房者交易稅收的降低對(duì)二手房交易的影響程度，與二手房?jī)攤芰σ粯樱彩欠从扯址拷灰准ち页潭鹊闹匾笜?biāo)。則:

圖1 計(jì)及二手房交易的房地產(chǎn)動(dòng)力機(jī)制

圖2 計(jì)及二手房交易的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力模型

式(4)～式(7)中:DT為契稅;ddt為契稅的折扣;ST為印花稅;dst為印花稅折扣;CT為營(yíng)業(yè)稅;dct為營(yíng)業(yè)稅折扣;PT為個(gè)人所得稅;dpt為個(gè)人所得稅的折扣。

(3)二手房交易程度。二手房交易程度(SHTD)是反映二手房交易激烈程度的綜合指數(shù)，受二手房首付、二手房?jī)攤芰投址拷灰壮杀镜纫蛩氐挠绊憽?/p>

式中:IDDT(DT)、IDIP(IP)、IDDR(DR)分別為IDDT與DT、IDIP與IP、IDDR與DR的階躍函數(shù);IDDT為二手房?jī)攤芰?duì)二手房交易的影響程度;IDIP為二手房首付比例降低對(duì)二手房交易的影響程度;IDDR為交易成本降低對(duì)二手房交易的影響程度;PP為購(gòu)買者對(duì)二手房的消費(fèi)偏好。其中，IDDT、IDIP、IDDR采用表函數(shù)表示。另外，二手房交易程度對(duì)商品房市場(chǎng)的影響程度也采用表函數(shù)設(shè)計(jì)。

3 廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力模擬與實(shí)驗(yàn)

3.1 廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

自2000年以來(lái)，廈門市房地產(chǎn)投資以13.686%的速度增長(zhǎng)，2007年房地產(chǎn)投資超出廈門市基礎(chǔ)設(shè)施投資的4.44%。尤其是2006年以來(lái)，土地單位購(gòu)置成本由2005年的4 087.844元/m2上升至6 458.492元/m2，上漲了近57.99%，快速推動(dòng)了廈門市房?jī)r(jià)的上漲，致使2007年房?jī)r(jià)上漲到8 907.018元/m2，雖然2008—2009年發(fā)生了國(guó)際金融海嘯，但廈門市房?jī)r(jià)仍然繼續(xù)上漲，2010年第一季度廈門市商品房均價(jià)為10 636元/m2，致使房地產(chǎn)價(jià)格收入比擴(kuò)大到14∶1，且極大地拉動(dòng)了二手房的交易。

3.2 主要參數(shù)設(shè)置、參數(shù)估計(jì)與檢驗(yàn)

模型主要涉及的參數(shù)設(shè)置如下:二手房首付比例為0.3、契稅為0.03、印花稅為0.001、個(gè)人所得稅為0.006 8、綜合稅收為0.013 2、房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率為0.3、最長(zhǎng)貸款年限為30年。

根據(jù)廈門市2000—2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的數(shù)據(jù)，采用該模型進(jìn)行仿真模擬，并將模型模擬輸出的2009年末城市人口、GDP、土地交易價(jià)格、銷售面積以及新房交易均價(jià)與真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，如表1所示，所有的偏差均小于±5%，因此該模型可行。

表1 模型模擬與仿真結(jié)果驗(yàn)證

3.3 廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)仿真

根據(jù)計(jì)及二手房交易的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力模型，對(duì)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給、廈門市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行仿真，分別如圖3和圖4所示。很明顯，廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的求供比自2000年以來(lái)不斷上升，并在2008年左右達(dá)到了最高，以后逐步保持在3.7左右;廈門市房地產(chǎn)價(jià)格自2000年以來(lái)，平均以112.92%的發(fā)展速度增長(zhǎng)，且在2009年以后廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格保持在1萬(wàn)元/m2的水平。

圖3 廈門市房地產(chǎn)供給與需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)

圖4 廈門市房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè)

3.4 仿真實(shí)驗(yàn)

設(shè)定“二手房允許貸款年限縮短到20年”、“二手房貸款利率7折優(yōu)惠”、“二手房首付比例提高到4成”、“二手房首付比例降低到2成”、“二手房交易稅收100%優(yōu)惠”5種房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，分別進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)，各情形對(duì)二手房交易、新房需求、新房?jī)r(jià)格、新房銷售面積以及土地交易價(jià)格的平均影響程度及對(duì)商品房市場(chǎng)影響的灰色關(guān)聯(lián)度如表2所示。

表2 二手房交易宏觀調(diào)控政策對(duì)商品房市場(chǎng)的平均影響程度及灰色關(guān)聯(lián)度

表2的實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，降低二手房首付比例、二手房交易稅收折扣和貸款利率折扣是宏觀調(diào)控的積極政策，能有效刺激二手房的交易，從而降低新房需求、降低城市土地交易價(jià)格和新房的價(jià)格，與此同時(shí)新房的交易面積也相應(yīng)減少;反之，二手房首付比例提高、允許貸款年限縮短、交易稅收折扣降低都將致使二手房交易市場(chǎng)萎縮，從而促進(jìn)新房市場(chǎng)的發(fā)展。且降低二手房的首付比例對(duì)商品房市場(chǎng)的影響最大，稅收折扣優(yōu)惠次之，而增加二手房的首付比例影響最小。

4 結(jié)論

筆者充分考慮二手房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，尤其是二手房買賣和租賃政策，構(gòu)建了計(jì)及二手房交易的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力機(jī)制;以廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)2000—2009年的歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合考慮廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的共性和區(qū)域性特征，優(yōu)化了計(jì)及二手房交易的廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力學(xué)模型，進(jìn)一步建立各動(dòng)力變量之間的函數(shù)關(guān)系，并模擬和預(yù)測(cè)了2010—2015年廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì);分別對(duì)二手房允許貸款的年限、二手房貸款利率折扣、二手房首付比例和二手房交易稅收折扣等政策進(jìn)行試驗(yàn)?zāi)M，實(shí)驗(yàn)證明降低二手房的首付比例對(duì)商品房市場(chǎng)的影響最大，稅收折扣優(yōu)惠次之，而增加二手房的首付比例影響最小，為廈門市政府正確引導(dǎo)廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了科學(xué)決策的依據(jù)。

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