余龍華 李翹楚

1.國(guó)網(wǎng)國(guó)際發(fā)展有限公司 北京 100120；2.東華大學(xué)旭日工商管理學(xué)院 上海 200051

0 引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展亦是空前的活躍，但是伴隨著眾多企業(yè)進(jìn)軍資金密集型的房地產(chǎn)市場(chǎng)和有漲不下的房?jī)r(jià)，國(guó)家在關(guān)心國(guó)計(jì)民生的情況下，出臺(tái)了相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策［1，2］，如國(guó)家土地和金融政策的趨緊，這使得房地產(chǎn)企業(yè)飽受風(fēng)云變幻的國(guó)際（金融危機(jī)）和國(guó)內(nèi)（宏觀調(diào)控政策）變動(dòng)的雙重影響［2，3］。 這些更是加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理與防范至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、社會(huì)資源過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)的背景下，政府為保持經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。受金融危機(jī)的影響，寬松的貨幣政策也悄然逝去，2010年4月27日隨著穩(wěn)定房?jī)r(jià)的國(guó)務(wù)院文件（“國(guó)十條”）的頒布，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的貸款等融資渠道受到重創(chuàng)，然而房地產(chǎn)的開(kāi)工量卻沒(méi)有立即減少到合適的數(shù)值上來(lái)，這樣在現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入的情況下，一旦銷售達(dá)不到預(yù)期，其財(cái)務(wù)狀況將迅速惡化。國(guó)家打擊囤地政策的壓力和樓市的蕭條使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀更是雪上加霜。

2012年3月30日杭州法院受理的金星房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案給我們敲響了警鐘。這些會(huì)不會(huì)引發(fā)“鏈?zhǔn)椒磻?yīng)”呢？眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就是：資金密集、經(jīng)營(yíng)涉及面廣、耗資巨大、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢等。據(jù)報(bào)道2009年和2010年我國(guó)的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況普遍欠佳［1］，一旦實(shí)施貨幣緊縮政策，一部分公司會(huì)面臨著極大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

由以上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有：財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)［4，5］。 財(cái)務(wù)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)沒(méi)有全面對(duì)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)化資源配置、調(diào)動(dòng)員工的積極性，使企業(yè)效益不能達(dá)到最大化?，F(xiàn)金流量管理風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)沒(méi)有將現(xiàn)金流量作為企業(yè)一切活動(dòng)的中心，對(duì)當(dāng)前和未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金的流動(dòng)沒(méi)有方向性以及分析。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指公司的決策人員和管理人員在經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)失誤或由于匯率變化、通貨膨脹導(dǎo)致未來(lái)收益下降。內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)其設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、保護(hù)資產(chǎn)的安全性、財(cái)務(wù)的正確可靠性以及經(jīng)營(yíng)方針的貫徹執(zhí)行沒(méi)有落到實(shí)處的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不有，并且在不同的階段和環(huán)境下呈現(xiàn)出不同的形式。

在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)依然是國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，但是其風(fēng)險(xiǎn)更是突出。究其形成原因主要包括：一、房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、投資額巨大和投資追求高收益。房地產(chǎn)的投資少則幾個(gè)月，多則幾年，環(huán)節(jié)復(fù)雜，其中包括獲得土地、市場(chǎng)調(diào)研、投資策略、建設(shè)施工，再到銷售推廣、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程［4，5］，形成了一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，從而使得賬款可能無(wú)法及時(shí)收回，然而其投資需要耗費(fèi)大量的資金，這些因素使企業(yè)長(zhǎng)期處于資金短缺狀態(tài)，很可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。再則，由于其追求高的回報(bào)率，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)必定較高，隨著高科技產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其為市場(chǎng)所接受的程度需要有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)，市場(chǎng)認(rèn)可時(shí)資金回收快，市場(chǎng)不認(rèn)可或者認(rèn)可度與預(yù)期偏差較大時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)較大。二、貨幣緊縮政策和土地打壓政策。央行不斷的運(yùn)用加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的手段來(lái)減少市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量，購(gòu)買第二套或第三套房的首付款和利息的提高，房產(chǎn)的銷售急劇下降。這使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的融資環(huán)境和窘迫的資金回收壓力。國(guó)家對(duì)囤地的打壓，地價(jià)的大幅上漲，土地的增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征率的提高，更是給企業(yè)的資金帶來(lái)更多的壓力。三、通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。2010年7月以來(lái)，糧食、蔬菜等基本生活資料的價(jià)格普遍上漲，工人的工資水平也相應(yīng)有所提高，通脹壓力不斷增加，只要通貨膨脹的因素存在，其投入資金的購(gòu)買力下降的風(fēng)險(xiǎn)就存在。再則，不可再生資源的減少，世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，以及國(guó)家不再審批新的鋼廠、玻璃廠水泥廠等和大量基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)工投資建設(shè)也使企業(yè)的原材料的采購(gòu)成本增加。

2 房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

2.1 合理調(diào)整企業(yè)資金結(jié)構(gòu)、拓展多元化融資渠道

負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)為企業(yè)帶來(lái)杠桿效應(yīng)［6］，所謂的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是指由于固定性資本成本 （如利息、優(yōu)先股股利、固定租賃金等）的存在，使企業(yè)普通股收益（每股收益）的變動(dòng)率大于息稅前利潤(rùn)變動(dòng)率的現(xiàn)象。這既可以給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)也使得企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，企業(yè)需要通過(guò)合理的調(diào)整資金結(jié)構(gòu)將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，比如加強(qiáng)短期、中期、長(zhǎng)期債務(wù)的安排，避免出現(xiàn)還債期過(guò)于集中和高峰來(lái)得過(guò)早，協(xié)調(diào)好債務(wù)資本和產(chǎn)權(quán)資本之間的比例，盡量擴(kuò)大權(quán)益性資金來(lái)源比重，加強(qiáng)資金投入的風(fēng)險(xiǎn)分析，以期避免資金投入的盲目性。

2.2 制定靈活的經(jīng)營(yíng)策略

借鑒其他行業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)同類企業(yè)之間的聯(lián)營(yíng)和對(duì)外投資的多元化等方式來(lái)分散開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，比如聯(lián)合拿地，這可以保證現(xiàn)金流的充足性和穩(wěn)定性［7］。通過(guò)控制建安成本，以防超標(biāo)，從而避免不可稅前扣除的情況發(fā)生。營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的籌劃在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中也至關(guān)重要。再則，開(kāi)發(fā)地塊選擇具有升值潛力的或轉(zhuǎn)向三、四線城市開(kāi)發(fā)，對(duì)于資金壓力較大的企業(yè)，已經(jīng)很難在一線城市立足，相比之下，二、三、四線城市正處發(fā)展高峰期、潛力大、資金需求量相對(duì)少、投資環(huán)境相對(duì)好，因此這也是企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。在收益分配方面，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)階段所處的環(huán)境政策和經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，利潤(rùn)分配應(yīng)以轉(zhuǎn)增實(shí)收資本為主，減少現(xiàn)金分配。

2.3 加大投資的可行性和銷售研究

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銀行貸款緊縮、土地打壓政策和成本大幅上漲的壓力，不能肆無(wú)忌憚的拿地和擴(kuò)張，又因限購(gòu)令和房產(chǎn)稅的出臺(tái)，樓盤(pán)的銷售顯得疲軟。因此企業(yè)從投資到銷售階段，都具有很大的不確定性，房地產(chǎn)公司應(yīng)從投資開(kāi)始就加強(qiáng)可行性研究以及建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制和現(xiàn)金流量管理體系，防止復(fù)雜多變的每個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)縮短房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期，早日預(yù)售和進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇黉N，避免商鋪、寫(xiě)字樓等的閑置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的盡早回籠。

3 結(jié)束語(yǔ)

總之，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)投資到銷售的過(guò)程中無(wú)處不在，并且具有其獨(dú)特性，這不僅與其行業(yè)特點(diǎn)有關(guān)，也與市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相連，這不僅給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，如信譽(yù)度和資金實(shí)力強(qiáng)，資本結(jié)構(gòu)比較優(yōu)化的大型房地產(chǎn)公司生存幾率就會(huì)高一些，這使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加健康穩(wěn)定。在這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們需要客觀的分析和研究市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)其做出客觀的分析和預(yù)判，以期降低房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，這是企業(yè)在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地的一個(gè)重要因素。

［1］苗霞.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防范研究［J］.河南商業(yè)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2012，（3）：61.

［2］顏國(guó)群.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及控制對(duì)策［J］.北方經(jīng)貿(mào)：財(cái)政與稅務(wù)版，2012，（7）：71.

［3］Marcia M.Corneet， Jamie J.Mcnuut， Philip E.Strahan，Hassan Tehraman.Liquidity risk management and credit supply in the financial crisis［J］.Journal of Financial Economics， 2011，（107）：297.

［4］王新華.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究［J］.中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2010，（89）：118.

［5］周霞，陳光明.后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析［J］.會(huì)計(jì)之友，2012，（1）：29.

［6］馬麗麗.財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)收益的相關(guān)分析［J］.時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2007，（75）：132.

［7］汪學(xué)華.多元化經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制［J］.山東紡織經(jīng)濟(jì)，2012，（2）：43.