林 泉，林志揚，葉 迪

（1.汕頭大學(xué)商學(xué)院，廣東 汕頭 515063；2.廈門大學(xué)管理學(xué)院，福建 廈門 361005）

2011年2月16日，北京市人民政府辦公廳公布《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》［1］，相關(guān)政策從文件印發(fā)次日起在全市實施。北京市落實的“國八條”調(diào)控政策細(xì)則分為八個部分，共15條，包括落實政府責(zé)任、全力做好住房保障、加強稅收征管、切實執(zhí)行差別化信貸政策、嚴(yán)格用地供應(yīng)管理、合理引導(dǎo)需求、建立健全問責(zé)機制和加強輿論引導(dǎo)等方面。

就房地產(chǎn)市場而言，它事實上是一個非常典型的信息不對稱市場［2］。由于政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費者處在不同的立場,所掌握的信息各不相同,因此各方在追求各自的利益最大化的同時,也就是在各個層面上開展動態(tài)的博弈過程［3］。而在這個博弈過程中，政府政策作為利益的調(diào)整工具和分配方案,它所體現(xiàn)的意志的背后正是各種利益集團的博弈，但政府政策在解決這些利益沖突的過程中，其可行性與有效性卻是有待驗證的。

京版“國八條”的出臺立即在社會上引起了熱議，雖然其中也不乏許多專家學(xué)者看好此政策對未來北京甚至整個社會房地產(chǎn)市場的調(diào)控和穩(wěn)定能力［4］，但是現(xiàn)實反響似乎是懷疑甚于肯定，尤其是北京市此次對非北京市戶籍居民購房的限制，在目前全國各城市出臺的限制措施中是“門檻”最高的［5］。我們認(rèn)為，京版“國八條”不但解決不了問題，還會帶來大量新的問題。

一、帶來新的問題

（一）公平公正被“合法”地破壞

細(xì)則中規(guī)定：“……暫停向沒有連續(xù)五年納稅或社保證明的外地人售房，暫停向已擁有二套及以上住房的本市戶籍居民家庭售房，對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭限購一套住房，二套房的首付比例及利率有可能再提高……”我們暫且不論該細(xì)則是好是壞，單從里面提及的“外地人”和“本市戶籍居民”就會讓人想起這是不是又是一個排外政策。這不禁讓人想起2010年北京實施的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，在2010年4月30日，北京限購細(xì)則是針對納稅時間不滿一年的外地購房者，而且還只是限貸［6］，而在京版“國八條”中不僅把納稅年限提至五年，而且也由限貸轉(zhuǎn)向限購，這越發(fā)讓人感到北京對非京籍人員的不公平待遇。這是不是就是歧視外地人呢？本來一直還未解決的居民戶籍問題如今又因房產(chǎn)政策問題將其推至風(fēng)口浪尖。

（二）即使短期房價下降，“無房”者也將面臨更嚴(yán)峻的困境

如果此次限購能夠達到預(yù)期的效果，那么房地產(chǎn)的投資性需求將被抑制，那么房地產(chǎn)的交易和投資量將顯著的萎縮。眾所周知，房地產(chǎn)是一個“乘數(shù)效應(yīng)”很高、經(jīng)濟帶動性很強的下游產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)的投資和交易萎縮，將直接導(dǎo)致水泥、鋼材、建材和裝修等行業(yè)的需求萎縮，而這些行業(yè)可以吸納大量的勞動力。結(jié)果將是，一方面帶來大量相關(guān)行業(yè)的失業(yè)者，另一方面帶來幸存的在職者工資下滑。除此之外，由于限購政策的影響，許多原本打算買房但現(xiàn)在因政策問題而買不了房子的人進入租賃市場；另外，大城市多年來房價和房租比例嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象，兩者的共同作用下，又將導(dǎo)致房租的整體性上升。在收入下降、“房租”上升的雙重結(jié)果下，“無房”者將面臨更嚴(yán)峻的困境，他們不但買不起房子甚至可能也租不起房子。這顯然不是政策出臺的初衷。

（三）政策存在漏洞，投資性需求和購買行為無法抑制

京版“國八條”只是針對個人購房作出了限制，但是并沒有針對單位或公司購房作出規(guī)定。這是此次政策存在的嚴(yán)重漏洞，這個漏洞也將導(dǎo)致抑制投資性需求和購買行為成為一句空話。目前北京100 平方米的房子平均總價超過100 萬，作為個人投資者在購買行為受禁的情況下，顯然會通過注冊一家公司（根據(jù)我國2005年頒布的《公司法》第59條規(guī)定，一人有限責(zé)任公司的注冊資本最低限額為人民幣10 萬元），然后以公司的名義購入住房的方式來進行投資操作。如此一來，限制購買的政策限制住了居住性需求，卻限制不住投資性需求。

（四）抑制房價效果未知，但經(jīng)濟發(fā)展受阻卻成必然

京版“國八條”勢必會對未來房地產(chǎn)市場帶來極強的威懾作用，這種作用不單單是體現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的投資和交易萎縮上，而且可能帶來相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè)的投資和交易的萎縮，如與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材和裝修業(yè)。一旦這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，那么從事這些領(lǐng)域的就業(yè)者勢必遭到打擊，他們面臨的可能是削減工資收入，甚至是失業(yè)的后果。

眾所周知，政府為了做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，解決城鎮(zhèn)居民住房問題，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展都陸續(xù)地出臺了一系列解決方案?？墒侨绻@些措施沒有擊中問題要害，只是走過場的話，那無非會讓公民懷疑政府的管理能力。就“京八條”來說，抑制投資性需求效果無法預(yù)知，但是“無房”者的居住性需求和購買行為卻被實實在在地抑制了。如果真是如此的話，本打著“回歸居住本質(zhì)，投資歸零”的口號是不是會因為京版國八條的漏洞百出而顯得蒼白無力呢？

二、房地產(chǎn)問題的深層原因探析

目前，大部分的媒體和輿論都認(rèn)為，高房價是由于“開發(fā)商”和“投資客”帶來的。所以，政府也順應(yīng)這種“輿論”，通過制訂相應(yīng)的政策對開發(fā)商和投資者進行了各種限制。比如前期資本市場限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，如今對投資者進行限購，甚至是禁購等措施。但是，“高房價”產(chǎn)生的原因其實是多方面的，絕非簡單的“限購”或“禁購”可以解決。我們可以從多個角度來分析其中的原因。

（一）資本的“逐利性”和市場預(yù)期

資本天生具有“逐利性”，而資本的“逐利性”本質(zhì)上是“中性的”，它既有有利的方面（如給產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來必要的資金），也有不利的方面（如為了獲得超額的利潤而試圖壟斷供應(yīng)），這是最基本的經(jīng)濟學(xué)常識。所以我們不要試圖去否定它，即不要通過簡單的行政命令，如“禁止投資”的方式消滅資本的這種“逐利性”，相反地，應(yīng)該加以利用。

長期以來，由于歷史的原因，房產(chǎn)沒有進入市場，主要依賴于政府的計劃和分配。而13 億的中國人口造就了強大的市場需求，所以放開的房地產(chǎn)業(yè)就被寄予厚望，市場普遍預(yù)期房產(chǎn)會增值。在這種情況下，市場預(yù)期和房產(chǎn)的需求就被無限制地放大，房價上漲就成為一種常態(tài)了。但是，房價上漲并不總是破壞性的，因為它帶來大量資金的進入，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了大量資金，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是必須的。

當(dāng)然，隨著市場預(yù)期的非理性的膨脹，以及在這種市場預(yù)期下引發(fā)的大量資本的不斷涌入，房產(chǎn)的供應(yīng)有可能被資本“壟斷”，然后“強迫”無房者接受高價格或高房租，這也暴露了資本“嗜血性”的一面。事實上，資本的這種“逐利性”和追求“壟斷”是永遠(yuǎn)伴隨著的，因為，通過壟斷獲取更高的利潤是資本獲取超額利潤的一條基本途徑。盡管，資本并不總是能夠?qū)崿F(xiàn)這種壟斷。

（二）土地供應(yīng)的事實壟斷和壟斷實施

中國的房地產(chǎn)市場和其他大部分國家最大的不同是，中國的土地供應(yīng)是“事實上”的壟斷，即政府壟斷土地的供應(yīng)。眾所周知，土地成本是房產(chǎn)總成本的主要構(gòu)成部分，所以土地的價格直接影響了房產(chǎn)的價格。壟斷具備更高的要價能力，這也是基本的經(jīng)濟學(xué)常識。壟斷方如果運用這種操縱價格的能力來獲取更高的價格的行為一旦發(fā)生，我們說壟斷方開始進行了壟斷實施。房產(chǎn)價格的上升伴隨著地方政府土地出讓金的不斷上漲已經(jīng)說明了地方政府在不斷地進行這種壟斷實施。

從好的一面來看，地方政府的這種壟斷實施行為對城市發(fā)展是有利的，即通過高的土地出讓金來獲得資金搞好城市的規(guī)劃和配套設(shè)施的建設(shè)，從而提高城市的生活質(zhì)量，即錢“來源于民，用于民”。但是從不好的一面看，地方政府的這種壟斷實施也加劇了“資本”的壟斷能力。也就是說，由于短期內(nèi)土地出讓的有限性，使得進入房產(chǎn)市場的資本可以輕而易舉地買下所有的供應(yīng)。所以，資本壟斷在政府土地壟斷實施的推波助瀾下很輕松地實現(xiàn)了。

（三）社會財富的累積和流動性泛濫

改革開放以來，中國經(jīng)濟取得了突飛猛進的發(fā)展，社會財富也得到空前的累積，這不僅僅表現(xiàn)在政府財政增長上，也表現(xiàn)在單位和個人擁有的資產(chǎn)規(guī)模上。因此大量的“閑余”資金需要尋找“投資”的出口。另外，由于政府在經(jīng)濟管理和調(diào)控過程的需要，特別是金融危機發(fā)生初期，為了刺激經(jīng)濟的增長，政府運用了寬松的貨幣政策和擴大基礎(chǔ)性投資的手段。這些手段對于刺激經(jīng)濟發(fā)展顯然是有效的，但是也存在“副作用”，即帶來了“流動性的泛濫”。M2 與GDP 的比值是國際上最常用的的衡量流動性過剩情況的指標(biāo)，而根據(jù)2011年9月國際貨幣基金組織發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》估計，截至2011年6月底，我國國內(nèi)貸款總量相當(dāng)于GDP 的173%。2010年底的貨幣供應(yīng)量M2 與國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)之比達到1.8 倍。相比之下，美國的M2 與GDP 之比一直在0.5－0.6 的范圍，韓國的M2 與GDP 之比更是在0.12－0.15 之間［7］。如此大量累積的社會財富和流動性，在膨脹的市場預(yù)期下，不斷進入了房地產(chǎn)市場。這些資金進入也為資本壟斷提供了現(xiàn)實的可能。

（四）貧富差距的不斷擴大

房價高的另外一個原因，甚至可能是根本性的原因是貧富差距的不斷擴大（我們這里的貧富差距不僅僅指“居民”與“居民”之間，還指“單位”與“單位”之間）。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2003-2012年的這10年間，我國的基尼系數(shù)一直處于0.47 以上的水平，早就越過了0.4 的國際公認(rèn)警戒線［8］。這樣巨大的貧富差異使得“富人”（也包括“富單位”）積累了大量資金，這些資金在膨脹的房產(chǎn)市場預(yù)期下必然涌入房產(chǎn)市場。“富人”閑余資金具有較高的追求“長期投資回報”的特征。這些大量的資金進入為實現(xiàn)房產(chǎn)供應(yīng)的“壟斷”提供了可能。而大量的“窮人”（也包括“窮單位”）原本就難有房產(chǎn)的購買能力，在市場的作用下，這種能力幾乎就從根本上喪失了。

三、解決房地產(chǎn)問題的措施

根據(jù)上文的分析，我們認(rèn)為“高房價”的問題最具破壞性的是資本壟斷，所以根除這種壟斷，不但可以解決虛高的房價問題，還可以讓資本發(fā)揮良性的作用。由于資本壟斷市場的形成是需要多個條件的，所以解決資本壟斷的有效措施是破除這些條件。

（一）解決土地供應(yīng)壟斷實施行為

正如上文提出，中國的房地產(chǎn)市場和其他大部分國家房地產(chǎn)市場最大的不同是，中國的土地供應(yīng)是“事實上”的壟斷，即政府壟斷土地的供應(yīng)。這種特征其實可以是我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個很好的武器，很可惜的是目前這個武器沒有得到很好的運用。近年來，各地方政府通過“招拍掛”的方式逐步出讓土地，并通過控制土地出讓步驟，使土地出讓價格不斷上升。這種方式是典型的壟斷實施方式。更嚴(yán)重的是，這種方式使得獲得土地出讓的房產(chǎn)企業(yè)得到了更加穩(wěn)定的“土地價格”一定上漲的預(yù)期，從而進一步加劇“資本”壟斷供應(yīng)的可能性。結(jié)果是政府壟斷轉(zhuǎn)變成了資本壟斷。

所以，解決土地供應(yīng)壟斷實施是政府首要解決的一個問題。解決的方式可以是，低價供應(yīng)土地、出讓地價零增長、土地限時開發(fā)和政府保留轉(zhuǎn)讓收益權(quán)等。

（二）允許資本的逐利行為，同時解決流通中“囤積”問題和不正常的市場預(yù)期問題

如前文所述，市場經(jīng)濟應(yīng)該承認(rèn)并允許資本的逐利行為。事實上，如果政府管理恰當(dāng)，資本的逐利行為是有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的。當(dāng)然，就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來說，已經(jīng)出現(xiàn)了資本壟斷供應(yīng)的情況，所以房產(chǎn)價格也已經(jīng)超出了應(yīng)有的價格。所以，破除這種資本壟斷是政府應(yīng)該著重解決的問題。資本壟斷包括兩種情況，一是資本對土地資源的壟斷；二是資本對完工房產(chǎn)的壟斷?？梢苑謩e采取不同的措施解決，比如前者包括：（1）土地限時開發(fā)；（2）懲罰土地超時開發(fā)；（3）政府保留土地完工前增值收益權(quán)等。對于后一種情況，可以采取包括：（1）房產(chǎn)保有稅（平均個人擁有面積為基礎(chǔ)的累進稅制）；（2）提供公共租賃房等措施加以解決。

（三）多層次的住房保障體系的建立

建立多層次的住房保障體系對于解決高房價有特殊的作用，因為一方面這種措施是應(yīng)對資本壟斷“完工房產(chǎn)”的有效措施，同時也是解決中低收入者住房需要的有效方法。因為，即使房價回歸到理性的水平，仍然會有人不具備購買房產(chǎn)的能力，而政府對此應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。目前，地方政府已經(jīng)著手開發(fā)保障房，2011年1-9月份，全國保障房開工建設(shè)已達986 萬套，開工率為98%（不含西藏自治區(qū)），但是在保障房的建設(shè)過程中還是存在著諸如資金瓶頸、住房保障法制建設(shè)滯后、土地供應(yīng)以及保障房的分配方面等各種問題［9］，所以有關(guān)政府部門仍然需要注意保障房從開發(fā)、分配、維護到轉(zhuǎn)讓過程的公平、公正和公開性。

（四）從根本上解決貧富差距不斷擴大

貧富差距是高房價產(chǎn)生的深層次的原因，但是解決這個問題更是一個長期和復(fù)雜的問題。運用有效的稅收和財政制度、政策，在一次分配和二次分配過程中實現(xiàn)公平，需要政府和法律工作者長期不懈的努力。

四、反 思

此次的京版“國八條”的出臺目的是抑制房產(chǎn)的投資性需求，但是從上文分析來看，作用非常有限，因為這些措施僅僅是針對個人的購買行為進行限制，而且政策存在漏洞。其實更為嚴(yán)重的是，該政策直接區(qū)分了“本市戶籍居民”和“非本市戶籍居民”，并作出了不同的規(guī)定。這種政策的出臺無論是否真正起作用，在它出臺的那一刻起，就已經(jīng)給全體“非本市戶籍居民”進行了一次“公開地”歧視。相信這種做法也已經(jīng)嚴(yán)重地違反了憲法的精神。所以，政策制訂者應(yīng)該全面地審視問題的根源，也有勇氣承擔(dān)政府的責(zé)任，并時刻牢記“公平公正”原則的重要性。

［1］北京市人民政府辦公廳.北京版“國八條”樓市調(diào)控細(xì)則公布［EB/OL］.鳳凰網(wǎng)，2011-02-16.

［2］張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟學(xué)［M］.上海：三聯(lián)書店、上海人民出版社，1996.

［3］梅新育.房地產(chǎn)利益集 團的組成和能量［J］.南 風(fēng)窗，2010(10)：36.

［4］劉洪玉.“京版國八條”有望穩(wěn)定房價［N］.光明日報，2011-02-24(002).

［5］曹陽，王棟，焦志文.京版新“國八條”加大房地產(chǎn)調(diào)控力度［N］.金融時報，2011-02-22(005).

［6］北京市人民政府辦公廳.北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知［EB/OL］.首都之窗-北京市政務(wù)門戶網(wǎng)站，2010-04-30.

［7］國際貨幣基金組織.全球金融穩(wěn)定報告［R］.2011-09.

［8］國家統(tǒng)計局.中國基尼系數(shù)達0.474 收入分配改革非常緊迫［EB/OL］.鳳凰網(wǎng)，2013-01-18.

［9］路君平，糜云.我國保障房的發(fā)展現(xiàn)狀與融資渠道探析［J］.中國社會科學(xué)院研究生院學(xué)報，2011(6).