商業(yè)地產 能否遠離滑鐵盧

張 平

萬科首次出擊商業(yè)地產就遭遇了滑鐵盧。2010年在北京高調推出的第一個商業(yè)地產項目——萬科五號公社銷售遭到了遇冷。當時的對外報價每平方米在5萬元到6萬元的商業(yè)地產，在行市的價格中并不算過分。然而其實際成交價最低僅2萬多一點，最高不過3萬元，相當于打了五折的價格賤賣了。

對“萬科五號公社”項目，本人曾經專程前去調查摸底。按理說項目的地理位置是不錯的，位于朝陽區(qū)朝陽公園附近。朝陽區(qū)在北京是面積最大的近郊區(qū)，有眾多的教育、科技、文化機構。那一次雖然是萬科初次涉及商業(yè)地產，但也不可謂沒有做出相應的準備，銷售時期主推了低密度、花園式、企業(yè)獨棟總部辦公的概念。整個項目形態(tài)頗為講究辦公的環(huán)境質量，且獨棟總部都配備了中庭、花園、露臺等。

但是，北京市政府CBD的東擴，直接影響了萬科五號公社的銷售。政府當年新推了CBD12塊土地，公布的規(guī)劃建筑面積達到186萬平方米，以寫字樓與商業(yè)地產為主。市政府公告，2011年底商業(yè)地產將集中上市。因為新增的供應量被明確了，引發(fā)了甲級寫字樓市場整體空置率不斷上升，租金價格再難上漲了，造成CBD區(qū)域的商業(yè)地產進入了低迷狀態(tài)。在此條件下低價賤賣似乎就成為了萬科的惟一選擇。

曾經在住宅商品房領域縱橫捭闔的萬科，在商業(yè)地產領域初次涉水就遭遇此劫，原因還有很多：作為傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，萬科曾經只需要承擔工程建設和銷售。但是，成為商業(yè)地產開發(fā)商之后，萬科就需要對未曾涉獵的經營領域進行新的探求：如何才能放遠投資選址眼光？培育商業(yè)氛圍究竟應當在哪些方面著手？

凡稱商業(yè)地產者，皆是先有商業(yè)、后有物業(yè)。同時，商業(yè)地產項目作為持有型物業(yè)，回報周期較長?？简炛f科的資金鏈條是否牢靠。在人才方面萬科面對并不熟悉的招商、運營、管理等環(huán)節(jié)，初入此道卻沒有得力的專家型人才，所以難免在困局來臨時就捉襟見肘了。

萬科一案，讓我們看見了投資商業(yè)地產，不僅考驗投資者的實力，還考驗投資者的耐心。雖然，在住宅地產受到了長期嚴厲調控的背景下，進軍商業(yè)地產將會是房地產商的主要開拓方向。但是，商業(yè)地產的收入來源很有可能不如住宅地產來得穩(wěn)定，現(xiàn)金回籠會過于緩慢。

在此背景之下，如何才能在商業(yè)地產領域分得一杯羹呢？實在是需要涉足該業(yè)界的后來者們必須解答的難題。

回顧——“大躍進”轉向穩(wěn)中求進

2012年中國房地產市場，呈現(xiàn)出各類資本“搶食”商業(yè)地產的熱鬧景象，越來越多的非房產行業(yè)的巨頭，如周大福、比亞迪、雅戈爾等知名公司，也對商業(yè)地產競相“下手”了，各路資本加快爭搶商業(yè)地產的局面愈演愈烈……

擬可解讀的原因，一是在城市化進程中商業(yè)地產得到了政策鼓勵，不僅各大中城市建設城市綜合體項目越來越熱，就連西部城市新疆的喀什市，其規(guī)劃開建城市綜合體就達到了18個；二是多元化發(fā)展策略使然，大企業(yè)在尋求新的盈利增長點的同時，也取得了平衡資金風險的成效；三是住宅市場遇冷之下，住宅開發(fā)商尋求轉型，就近進入了商業(yè)地產領域。與之同步去年也出現(xiàn)了商業(yè)地產項目布局過早、市場培育期過長、融資模式不成熟、人才儲備不足等問題。

2012年商業(yè)地產發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

首先，從“大躍進”轉向穩(wěn)中求進。商業(yè)地產的發(fā)展勢頭整體趨向理性，中央調低了宏觀經濟發(fā)展的速度指標，繼續(xù)執(zhí)行從嚴的房地產調控政策，全國商業(yè)地產投資增速有所放緩了。但是，支持商業(yè)地產發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產發(fā)展總體仍保持了穩(wěn)定增長。

其次，發(fā)展方式由數(shù)量型轉向質量型。早期商業(yè)地產的行業(yè)競爭停留在前期圈地、銷售甚至招商上，企業(yè)不惜代價引入商業(yè)品牌作秀造勢。而今天商業(yè)地產開發(fā)商開始轉向運營管理能力的競爭，企業(yè)更加重視修煉內功了。

再次，開發(fā)商在整體招商過程中談判底氣下降了。各地商業(yè)地產投資出現(xiàn)了過熱，商業(yè)項目供應量大、同質性高、集中入市，導致開發(fā)商招商階段與入駐商家的博弈能力下降，補貼商家裝修費用、延長免租期、只采取銷售扣點提成等狀況普遍的出現(xiàn)了。

第四，局部地區(qū)“商住倒掛”開始扭轉。發(fā)達國家同地段商業(yè)地產項目租售價格，通常高過住宅價格。國內“商住倒掛”的狀況在北京、上海也已經開始改變，已經接近或超過同地段住宅。2012“商住倒掛”現(xiàn)象進一步轉變，原因是住宅價格開始回歸，同時商業(yè)項目品質有所提升，價值得以了體現(xiàn)。

第五，洗牌式并購不可避免。隨著市場風險的不斷顯現(xiàn)，發(fā)生了較多的項目并購案，一些實力公司迎來抄底機會，商業(yè)地產的行業(yè)集中度進一步提高了。

第六，項目下沉進入縣域。知名商業(yè)地產商已經將發(fā)展方向對準了更小的城市。由于我國商業(yè)地產主流發(fā)展模式是住宅依賴型，二、三線城市住宅市場受房地產宏觀調控影響較大，商業(yè)地產競爭相對緩和，開發(fā)商開始轉戰(zhàn)到縣城，那里投資少、競爭弱、無限購。

體會——投資堅持5必看

開發(fā)經營商業(yè)地產，對于單純商品房開發(fā)企業(yè)而言，不僅考驗了其資金實力，同時也考驗其堅忍能力與整合能力。在住宅商品房地產受到嚴厲宏觀調控的背景之下，進軍商業(yè)地產將成為房地產商未來開拓的方向之一，但是商業(yè)地產收入不如房地產穩(wěn)定，現(xiàn)金流回籠緩慢，如何在商業(yè)地產領域分得一杯羹，對于以往的房產商來說仍是一個新的命題。

目前，城市商業(yè)地產總體升溫，城市商圈連線趨勢初見端倪。城市發(fā)展仍然離不開商業(yè)塑造，城市的品牌需要商業(yè)地產的彰顯。建議投資商業(yè)地產遵循5必看：

看需求

購買商鋪或者寫字樓已經成為普通消費者投資的方向。投資商業(yè)地產之前要看市場需求。市場需求首先要講求便利性，需要根據(jù)市場進行細分，在購買力、消費層次上進行分類。百貨有百貨的分類，超市有超市的分類。一般來說，商業(yè)地產的升值空間應該在商品住房價格的2倍至3倍以上。尤其是成熟區(qū)域的商業(yè)地產，有望為當?shù)匕鍓K注入新鮮血液，拉動區(qū)域商業(yè)地產、商品住房的價格。

運作商業(yè)地產需要成熟的運營經驗，研究店鋪的布局結構、招商定位、人流方向，甚至掌握與供應商之間扣點或租金的談判經驗。

看規(guī)模

投資商業(yè)地產，要盡量選擇區(qū)域整體規(guī)模較大的商鋪。區(qū)域規(guī)模的大小，決定了能吸引多少消費者，能否形成特色商業(yè)區(qū)。規(guī)模大的商業(yè)地產能夠推動整個城市生活水平的提高，最佳規(guī)模的商業(yè)地產應當包括百貨、購物中心、餐飲、休閑娛樂的功能。

大型商業(yè)地產能夠帶動區(qū)域房價的上升是毋庸置疑的。房子不管是商用還是居住，最終要滿足人最基本的需求，商業(yè)地產不僅強調規(guī)模，也要強調舒適度。不單滿足消費者對于物質的需求，同時還可享受優(yōu)美的環(huán)境。

看結構

明確商鋪租給誰。商業(yè)地產投資者有必要研究商鋪的建筑結構、物業(yè)結構。層高有多少，進深、開間、柱距，在購買之前就要心中有數(shù)，打算做什么樣的經營項目。比如做餐飲，就要了解煙道、下水、衛(wèi)生間的功能是否具備？對于商業(yè)地產營銷一方來說，雖然自己不做某一行，但必須清楚不同商家對鋪面要求是不一樣的，譬如小開間、大進深的商鋪不利于經營，但如果招來的商家經營的是建筑材料，銷售就十分對路了。而如果是用來做超市的，就必須對柱距、跨間有一定的要求。

看未來

不看地段看回報。投資商業(yè)地產的地理位置未必城市中心才是首選。1萬元/平方米/年的商鋪租金，在城市商業(yè)黃金地段不算高昂，什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金？利潤空間在哪里？用租金反推房價，有助于避免盲目投資，按照合理的回報率8%反推，商鋪需要每平方米月租金66.7元才夠平衡收支，這樣的投資升值空間又在哪里呢？有投資者認為買黃金地段的商鋪，招租高端品牌入駐，就能夠承受高租金。但是高端品牌，特別是奢侈品商家非常精明，杭州西湖新天地的個案值得借鑒，當時西湖新天地引進LV花了巨大代價，不僅沒有收到租金，還搭進去部分的裝修費用。歷來商業(yè)地產投資回收期長，對開發(fā)商的運營能力要求高，對于普通投資者來說一定要看清商業(yè)前景才能出手。

看開發(fā)商

對于開發(fā)在不太成熟地區(qū)的商業(yè)地產，需要養(yǎng)鋪和吸引人氣，沒有長遠的規(guī)劃，將會導致商鋪面臨較長時期的空置，投資者面臨不斷增大的風險。商業(yè)地產開發(fā)商在決定投入之前應當思考：一是消費定位，誰來消費。有了消費者，才能預計未來的人群質量和人群結構。二是經營確定，誰來經營，適應哪一行。三是選擇目標，應當遴選愿意與開發(fā)商共生存、求發(fā)展的伙伴。

經驗——遵循黃金分割線

近年來，雖然房地產市場處于調控狀態(tài)，但與住宅商品房相比，商業(yè)地產的發(fā)展一直處于穩(wěn)步向上的態(tài)勢，保持著每年約10%的增長。投資商業(yè)地產和投資住宅的群體有所區(qū)別。一般而言投資住宅的多是短線投資，而對商業(yè)地產的投資則是長線投資。

如何規(guī)避各類資本“爭搶”商業(yè)地產的潛在風險？行內專家認為對商業(yè)地產項目立項規(guī)劃需要進行周密的部署，前期調研得充分深入是必不可少的。特別是初涉該行業(yè)的開發(fā)商，更應給予充分重視。商業(yè)地產項目應遵循“黃金分割線”——項目中購物、餐飲、娛樂地產的比例，以五、三、二的比重分割為準。

在商業(yè)地產招商過程中，急功近利導致項目失敗的案例比比皆是，諸如在主力店進駐后，迫不及待地提高物業(yè)售價或租金，填補前期倒貼給主力店的成本，甚至以幾倍的租金或售價，賺取主力店帶來的附加利益；為了節(jié)約商業(yè)推廣成本，停止項目的系統(tǒng)推廣計劃，選擇坐等客戶上門，最后導致整個項目的招商周期拉長，造成項目的招商工作的半途而廢。

商業(yè)地產招商切忌“急功近利”，好商業(yè)地產需要“養(yǎng)出來”。對于遠郊的商業(yè)地產項目而言，開發(fā)商至少應有三個10年的計劃，例如基于商圈不成熟，第一個10年可以做批發(fā)業(yè)態(tài)，輻射更大區(qū)域的消費人群；第二個10年調整做符合周邊社區(qū)需求的百貨業(yè)態(tài)；第三個10年再做業(yè)態(tài)升級，提升項目消費體驗度。每個階段的規(guī)劃都應當清晰，依托滿足各階段業(yè)態(tài)調整的需求，對于項目的建筑質量也要有明確的要求。

魯迅先生曾說過“好文章是改出來的”，好的商業(yè)地產是“調整”出來的，離不開一定周期的“涵養(yǎng)”。怎樣保持開發(fā)商的利益、保持商業(yè)品牌的利益、把消費需求吸引過來，涉及到商業(yè)地產企業(yè)的“軟件”競爭實力。處于商業(yè)地產開發(fā)階段，應熟悉商家品牌運作，才能在“戀愛式”招商之后，提供“保姆式”服務。

例如：成功的商業(yè)地產運營商，能夠了解某個品牌從產品設計到工廠打樣，再到新品上市所需要的時間周期與資金投入，他們會提前邀請該品牌召開新品發(fā)布會，將品牌落地在商業(yè)地產項目上，這樣做比單純實行品牌推廣更有吸引力，結合度也更加緊密。

展望——“二手低迷，一手火熱”

據(jù)21世紀中國不動產數(shù)據(jù)監(jiān)測，商業(yè)地產可能出現(xiàn)爆炸式增長，出現(xiàn)競爭激烈的格局。全國商業(yè)地產月均投資增速達到了30%以上，為同期住宅商品房開發(fā)投資增速的1.3倍，2012年上半年商業(yè)地產銷售擴大到了2倍。

業(yè)內認為2013年住宅商品房依然平穩(wěn)發(fā)展，而商業(yè)地產市場將會呈現(xiàn)出“二手低迷，一手火熱”的局面。二手商鋪、寫字樓按評估價過戶，無疑會促使二手商業(yè)地產市場陷入觀望，成交量將會明顯下跌。

去年10月1日，深圳率先施行了“商業(yè)物業(yè)按評估價征稅”。一定程度規(guī)范了市場交易行為，避免“陰陽合同”的出現(xiàn)，也加大了買方納稅的額度，稅款約占成交價的10%。在業(yè)內人士看來，二手商業(yè)地產市場呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，除了受新政影響外，還與國內經濟環(huán)境不景氣有關。

展望2013年，雖然市場普遍預測GDP將在7%到8%之間，評估價過戶政策帶來的影響也將逐漸被市場消化。但是二手商業(yè)地產市場依然難有大的行情。一方面當前商鋪寫字樓的租金已經與銷售價格脫節(jié)，租售收入甚至低于銀行利率，通過放租賺取高于銀行利率的回報難度越來越大。而另一方面“按評估價過戶”政策帶來稅費增加，將逐漸轉嫁到買方身上，影響其投資需求。也將影響通過買賣商鋪來賺取利潤的中介機構和投機客。

2013年一手商業(yè)地產項目則會因此迎來更大的機遇。今年的頭一個月，全國一手商業(yè)地產交易量已經出現(xiàn)了猛增。由于一手商業(yè)地產市場供應量逐漸遞減，其買賣過程又不受評估價征稅政策影響，因此一手寫字樓、商鋪的銷售或將更為火爆。

警惕——風險時時相伴在左右

商業(yè)地產由多方運轉的商業(yè)價值鏈組成，包括開發(fā)、銷售、招商、經營、管理環(huán)節(jié)，需要開發(fā)商、投資者、經營者以及物業(yè)管理四者結合，才能取得共贏的收獲。商業(yè)地產的開發(fā)經營過程中，以下風險需長期關注并加以防范：

1.宏觀調控的風險

國家利用行政或經濟手段，對過熱的市場進行干涉，比較常見的有交易限制和行業(yè)準入。去年上海市政府針對商鋪過熱發(fā)布了《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》，明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結構的商場與寫字樓擅自分割轉讓，規(guī)定商鋪的買賣必須在擁有產權證以后，通過有關主管部門批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經營行為進行了規(guī)范。

2.規(guī)劃失誤的風險

規(guī)劃是政府部門對地區(qū)產業(yè)、人口、交通等的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性。規(guī)劃失誤會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中應熟悉相關的行政法規(guī)和規(guī)定，以免在方向上失誤或出現(xiàn)偏差。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調查等商業(yè)活動，從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向，具有積極的作用。

3.租金差價的風險

開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主委托開發(fā)商經營商鋪。而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經營，以保持租金相對較低。這一錯位，必然會與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率存在差距，使得開發(fā)商不得不為支持較高的回報，補貼一定的資金?；乇艽祟愶L險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律，制定商鋪銷售價格和回報率，不能一味提高售價和回報率。普通的購房者對于高額租賃稅并不清楚，因此認為開發(fā)商存在欺詐，引發(fā)糾紛。開發(fā)商在銷售前應承擔正確的引導的責任。

4.經營不善的風險

大型商家在長期承租期內，經營管理不善，無法繼續(xù)經營，將無力向開發(fā)商支付租金。提醒開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而應該對租客的行業(yè)、資質、背景及其履約能力進行考量，選擇“優(yōu)質”商家租客，以獲得長期有保證租約，保證給業(yè)主穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，將導致商業(yè)布局不合理，商家經營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。

5.售后“包租”的風險

“售后包租”涉及兩種法律關系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關系；二是購房人與第三方的委托租賃關系。部分開發(fā)商采取委托經營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司與購房者簽訂委托經營合同。開發(fā)商應重視委托經營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。

6.產權分散的風險

開發(fā)商分割商鋪銷售后，帶來的產權分散與商業(yè)統(tǒng)一經營的矛盾。開發(fā)商應建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，統(tǒng)籌安排商場未來租賃權及經營權，通過業(yè)主投資額確定所有業(yè)主的分配權利，業(yè)主委員會通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式，實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經營。避免返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。

此外，商業(yè)地產實現(xiàn)銷售或是專為商業(yè)物業(yè)之后，各單體商鋪的公攤面積、相鄰權、環(huán)境變化、供求關系、選址不當、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題，將使開發(fā)商面臨重重風險，需借助專業(yè)律師合法規(guī)避，以求得安全收益。