城鎮(zhèn)化趨勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)投資影響因素的研究

龍 晶

（陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院，陜西 西安 710000）

引言

我國(guó)自改革開放以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也得到了質(zhì)的飛躍，并且在當(dāng)今社會(huì)的持續(xù)發(fā)展中還存在著大幅的發(fā)展提升空間[1]。房地產(chǎn)投資行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的首要組成部分及人民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐來源，在當(dāng)今社會(huì)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的時(shí)代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發(fā)展前景。

一、我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)化的定義

城鎮(zhèn)化是一個(gè)由人口等要素持續(xù)從農(nóng)村第一產(chǎn)業(yè)逐步向城鎮(zhèn)第二、第三產(chǎn)業(yè)演變的持續(xù)性的、不均衡的、動(dòng)態(tài)的過程。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)自從實(shí)行經(jīng)濟(jì)改革開放以來，城鎮(zhèn)化的速度發(fā)展相當(dāng)可觀。以1990年和2010年我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的對(duì)比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達(dá)到了49.95%，可見近年來我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展之快。高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化使人口、產(chǎn)業(yè)、需求等結(jié)構(gòu)發(fā)生不小的變化，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的變化，其中最深刻的影響是房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)[2]。

二、我國(guó)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系

從理論上來說，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系可概括如下：一是城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)發(fā)展可帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的發(fā)展；二是房地產(chǎn)業(yè)的不斷提高可促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的提高；三是兩者之間相互促進(jìn)、互為因果。

三、房地產(chǎn)投資運(yùn)行分析

本文選取山東省煙臺(tái)市的實(shí)際案例作為研究對(duì)象，進(jìn)一步分析探討城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。

（一）行業(yè)概況、市場(chǎng)現(xiàn)狀、投資前景和發(fā)展趨勢(shì)

山東省煙臺(tái)市始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，大量發(fā)展工業(yè)水平，是山東省重要的工業(yè)基地之一。煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度極快。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年全年煙臺(tái)市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長(zhǎng)了15.3%。房屋施工總面積達(dá)到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長(zhǎng)了7.1%。住宅面積高達(dá)3.6千萬m2，增長(zhǎng)了5.7%[3]。隨著當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺(tái)市房地產(chǎn)開發(fā)與投資行業(yè)的勢(shì)頭旺盛，發(fā)展前景較好，并逐漸成為煙臺(tái)市民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。在這樣的環(huán)境下，煙臺(tái)市的房地產(chǎn)業(yè)仍保持著一個(gè)高速的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍存在的大量問題，現(xiàn)陳述如下：

1.資源短缺，環(huán)保壓力過高。我國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、礦產(chǎn)資源豐富但人均資源占有量低的國(guó)家。此外，我國(guó)的能源消耗總量占全球所有國(guó)家中的第二位，其中我國(guó)建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國(guó)人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點(diǎn)都能說明一個(gè)問題，我國(guó)建筑投資產(chǎn)業(yè)能源短缺，節(jié)約能源實(shí)行環(huán)保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價(jià)格偏高。由于房地產(chǎn)業(yè)投資成本小而開發(fā)利潤(rùn)高，加上城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人們生活水平的提高，因此人們對(duì)商品房需求量增加，造成房地產(chǎn)價(jià)格猛烈增長(zhǎng)，因而吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去。大量房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，導(dǎo)致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增高不下，大部分市民沒有能力購(gòu)買，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)營(yíng)造成威脅。

3.相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)及住房制度不完善。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的建立相對(duì)滯后，市場(chǎng)交易沒有相對(duì)健全的條文，法律法規(guī)實(shí)施情況較差，違法交易現(xiàn)象普遍存在，房地產(chǎn)糾紛不斷，中介市場(chǎng)管理混亂，物管仍存在胡亂收費(fèi)現(xiàn)象。

4.房地產(chǎn)、土地交易市場(chǎng)發(fā)展不健全。煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，開放搞活土地二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實(shí)行招標(biāo)和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場(chǎng)活躍，但還無法做到交易市場(chǎng)的規(guī)范化、市場(chǎng)化，因此，在進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的同時(shí)，還需正視其中存在的不規(guī)范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對(duì)策及建議

1.明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設(shè)并適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，減少空置率；

3.健全房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，如加強(qiáng)對(duì)中介市場(chǎng)的管理、規(guī)范二手房交易市場(chǎng)、增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與投資相關(guān)的法律條文等，并加強(qiáng)其實(shí)施力度；

4.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)、土地交易市場(chǎng)，并繼續(xù)整改發(fā)展，維持房地產(chǎn)投資行業(yè)的健康良性競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)非常有發(fā)展前景的投資項(xiàng)目和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門，其具有的重要性、特殊性、獨(dú)立性等特征不可忽略，因此，在我國(guó)目前城鎮(zhèn)化水平不斷提高的前提下，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資所存在的弊病并加以改善，對(duì)提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、人民生活水平的質(zhì)量、推動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展至關(guān)重要。

[1]郝姝婕.房地產(chǎn)建設(shè)與城市化發(fā)展的協(xié)調(diào)性分析[J].經(jīng)濟(jì)與管理.2008（07）.

[2]徐明.城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系研究[D].西安建筑科技大學(xué).2010.

[3]孫琪.煙臺(tái)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策研究[D].東北師范大學(xué).2007.