個人房產(chǎn)稅尚不具備全面開征條件

◎ 楊志勇

自2011年1月28日重慶和上海兩市進行個人住房房產(chǎn)稅試點以來，擴大試點乃至全面開征個人自用房產(chǎn)稅的聲音不絕于耳。在全面開征個人自用住房房產(chǎn)稅之前，需要問清房產(chǎn)稅存在的理由。即使這個問題解決了，關(guān)于征收范圍征收方式的確定仍然眾說紛紜。基于不同的理由，100個人可能不止100種答案。個人住房房產(chǎn)稅是一種政府直接與個人直接打交道的稅種，不同于政府現(xiàn)在開征的其他稅種，征管難度較大。自1980年個人所得稅制確立以來，政府也積累了一些對個人征稅的經(jīng)驗，但多數(shù)個人所得稅通過代扣代繳方式征收，且是對有現(xiàn)金流的收入征收，難度遠小于自身不產(chǎn)生現(xiàn)金流的個人自用住房。正因如此，對個人自用住房全面開征房產(chǎn)稅需特別謹慎。

一、個人住房房產(chǎn)稅的開征不會影響房地產(chǎn)市場格局，卻可能增加買方負擔(dān)

從國外經(jīng)驗和國內(nèi)試點來看，房產(chǎn)稅征收是很難直接改變房地產(chǎn)市場格局的，因此，也就難以指望通過房產(chǎn)稅來降房價。房價高，更不能指望房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)。

從歷史上看，金融危機前發(fā)達國家多有房產(chǎn)稅，但房價照樣攀升。如果商品房供給擴大問題不能從根本上解決，那么房產(chǎn)稅只會增加購房者和居住者的負擔(dān)。在房地產(chǎn)市場岌岌可危的前提下，個人住房房產(chǎn)稅的確可能能為壓倒這個市場的最后一根稻草，但這不應(yīng)是決策者所愿意看到的。

從稅收學(xué)原理來看，房產(chǎn)稅很難讓抱怨房價高的買方占便宜，從而房產(chǎn)稅無助于住房民生的改善。舉例來說。沒有房產(chǎn)稅的條件下，一套住房100萬元?，F(xiàn)在假設(shè)一年要收1%的房產(chǎn)稅，買方不愿意按照100萬購買，就會想方設(shè)法壓低房價。假定買方將未來的房產(chǎn)稅總額考慮資金時間價值后的現(xiàn)值30萬元從房價中全部扣除，那么住房價格就變成70萬元。這樣，住房價格的確降了，但是，買方并沒有占到任何便宜，因為降下來的30萬元未來仍要自己來負擔(dān)。房產(chǎn)稅對價格的這種影響在稅收學(xué)上稱為稅收資本化。在完全競爭條件下，稅負大致會作如上轉(zhuǎn)嫁。如果房地產(chǎn)市場是賣方市場，那么買方想要完全轉(zhuǎn)嫁稅負是很難做到的，此時賣方很可能不愿意降價，或者只是部分降價。倘若降價不足30萬元，那么房產(chǎn)稅的開征就會增加買方的負擔(dān)。顯然，這種結(jié)果也不是房地產(chǎn)調(diào)控政策所要達到的目標。

二、住房稅負的確定不能無視購置稅負重的事實

時下，不時可見中國大陸地區(qū)住房持有成本較低的說法。有人甚至認為正是因為住房持有環(huán)節(jié)的低稅負導(dǎo)致炒房者甚眾。顯然這種說法是片面的。這種看法是只見其一，不見其二。個人住房從購買到擁有的稅負要綜合看待才對。否則，住房相關(guān)稅負又是誰能承擔(dān)得了？！

社會資金之所以流入房地產(chǎn)市場，是因為這個市場有利可圖，是因為這個市場能夠獲取高于其他市場的收益。如果社會資金有更多的出路，那么住房市場的壓力就會小很多。由此可見，房地產(chǎn)調(diào)控的功夫很可能在詩外。

的確，現(xiàn)實中許多國家和地區(qū)征收個人住房房產(chǎn)稅，中國住房持有稅收成本較低。但這忽略了中國獲取住房成本遠高于諸多國家和地區(qū)的事實。住房所對應(yīng)的各種負擔(dān)需統(tǒng)籌看待。外國外地有個人住房房產(chǎn)稅，絕非中國大陸地區(qū)也應(yīng)該有此種稅收的理由。別人有，怎么會是我們也應(yīng)該有的理由？那么多其他國家和地區(qū)所沒有的政府收入形式，如形式多樣的政府性基金，中國都有了，為什么中國就一定要擁有比別人更多的政府收入來源形式？香港地區(qū)經(jīng)常是一個參照系。香港地區(qū)不僅有土地批租制度，還有個人住房房產(chǎn)稅性質(zhì)的稅收。土地批租學(xué)香港，結(jié)果是地價推高房價，房價高高在上。個人住房房產(chǎn)稅如果再學(xué)香港，居者將不堪其負。理由是，香港地價高，房價高，還有房產(chǎn)稅，但香港地區(qū)的稅負水平較輕。很遺憾的是，大陸地區(qū)稅制和其他政府收入制度上并沒有效仿香港。大陸地區(qū)在生產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有大量香港所沒有的稅費負擔(dān)。這直接導(dǎo)致國民稅負感覺較重。各界常爭論中國稅負重不重問題。的確，就狹義的稅收負擔(dān)本身來說，中國在世界上無論如何都不能說是最重的。但是，國民對政府的負擔(dān)不僅僅是稅收。稅負重的國家并不一定就有沉重的房地產(chǎn)負擔(dān)。在這樣的背景下，片面地學(xué)海外個人住房房產(chǎn)稅制度是不夠的。要學(xué)，就應(yīng)該系統(tǒng)地學(xué)，否則，只取制度片段，必然徒增國民負擔(dān)。

個人住房房產(chǎn)稅還應(yīng)與國有土地使用權(quán)出讓金收入統(tǒng)籌考慮。許多國家沒有國有土地使用權(quán)出讓金收入，那么中國為什么就要有呢？土地制度使然。既然土地國有，那么國人完全有理由讓國有土地為國民作出應(yīng)有的貢獻。有人會建議取消土地出讓金，或認為房產(chǎn)稅只有在取消土地出讓金的基礎(chǔ)之上才能推出。這是不妥的。土地出讓金解決的是土地資源配置給誰用的問題。如果沒有土地出讓金，繁華地段的土地，誰不想要？這是國有土地使用權(quán)出讓金無法取消的理由。但是，如果一定要在這樣的土地制度背景下設(shè)計個人住房房產(chǎn)稅制度，那么可以明確的是，中國個人住房房產(chǎn)稅稅收負擔(dān)應(yīng)該比大部分實行土地私有制的國家要輕得多。后者稅率1%，前者就應(yīng)該是0.5%或者更低。

三、個人住房房產(chǎn)稅應(yīng)該是地方稅，但地方政府收入體系的構(gòu)建不一定要靠房產(chǎn)稅

許多國家的地方政府收入中有個人住房房產(chǎn)稅，但這并等于中國也必須這么做。的確，房產(chǎn)稅是許多國家的地方稅，但這不等于地方政府花錢主要靠房產(chǎn)稅。不少國家的地方政府提供公共服務(wù)在相當(dāng)大程度上還要依靠上級政府直至中央政府的轉(zhuǎn)移支付。既然中國政府收了如此多的間接稅，那么問題的關(guān)鍵是重新劃分不同級別政府的財政收入。1994年分稅制財政體制改革之后，中央政府在財權(quán)財力分配格局中占有極為有利的地位。顯然，提升中央政府的財權(quán)財力，有助于提升國家能力。但是，過多的資源集中在中央，直接導(dǎo)致地方可支配財力的不足。

當(dāng)前，地方財政收入不足的問題，也不要只盯著房產(chǎn)稅，至少有兩種化解辦法擺著我們面前：一是調(diào)整中央和地方財權(quán)和財力分布格局，中央讓渡收入給地方。二是地方政府少做事，一些不必要的事就不要做了。這也可以少花錢，且有助于規(guī)范地方政府的行為。

當(dāng)前，中國政府間收入的劃分如果能夠伴之以商品稅制的再造，對于地方稅系的構(gòu)建也是有利的。從2012年1月1日起，鐵道部集中繳納的鐵路運輸企業(yè)營業(yè)稅(不含鐵路建設(shè)基金營業(yè)稅)、城市維護建設(shè)稅、教育費附加由中央收入調(diào)整為地方收入；鐵道部集中繳納的鐵路運輸企業(yè)所得稅(含中鐵快運股份有限公司繳納的企業(yè)所得稅)由中央與地方按照60∶40的比例實行分享。鐵路建設(shè)在地方，賺錢也在地方，沒有理由不讓地方分享收入。這是解決地方政府收入來源方向正確的一步，雖然還只是一小步。地方財政收入一定要靠房產(chǎn)稅，不是不可以，但前提是減間接稅，減房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費。

房產(chǎn)稅只能是地方稅。為了公平，房產(chǎn)稅只能按照房產(chǎn)評估價征稅，價格越高，應(yīng)繳稅額越多。但是，當(dāng)?shù)罔F經(jīng)過你家門口的時候，你是高興，還是發(fā)愁？這樣的一幕在未來的中國可能成為現(xiàn)實。主要因素是個人住房房產(chǎn)稅。地鐵通了，房產(chǎn)更值錢了，應(yīng)納稅額自然會水漲船高。如果房子是惟一的，又是自住的，那么你只能很沮喪地自掏腰包。如果這房子你只是攢著的，那么，你完全可能為此而欣喜，因為你的住房可以賣到更高的價格。但是，如果稅率是地方自定的，那么住房增值，高興的人會多過懊惱的人。房產(chǎn)稅是為了地方公共服務(wù)。收多少，和公共服務(wù)有關(guān)。公共服務(wù)一定，稅基擴大，稅率就可以下調(diào)。全面開征個人住房房產(chǎn)稅，也提出了地方稅收立法權(quán)問題。這樣，這樣，地鐵通了，公共服務(wù)改善了，高興的人才會多過沮喪的人。

四、個人住房房產(chǎn)稅的開征所可能引致的問題更值得關(guān)注

關(guān)于個人住房房產(chǎn)稅，總是有一種“想要就可以有”的邏輯，似乎個人住房房產(chǎn)稅的開征與否及開征時機純粹是由政府決定的這種稅收理念，與法治社會的要求格格不入。稅收不僅要公平，還要說清為什么收。把個人住房房產(chǎn)稅說成是一種調(diào)節(jié)收入財富分配的稅種。這恐怕又是一個誤會。收入分配的功能主要屬于中央政府，房產(chǎn)稅是地方稅，難道地方政府有了調(diào)節(jié)收入分配的職責(zé)不成？在經(jīng)濟全球化背景下，關(guān)于收入分配問題，發(fā)達國家更多強調(diào)的是通過公共服務(wù)來加以解決，而不是稅收，即使個人所得稅在收入分配中的作用也已被弱化。這是中國下一步稅制改革需要關(guān)注的。

對個人住房房產(chǎn)稅開征所可能引發(fā)的問題，不能不小心謹慎。即使社會同意開征個人住房房產(chǎn)稅，地方政府仍然要三思而后行。個人住房房產(chǎn)稅收入就真得那么容易征管嗎？個人獲取住房的途徑不同：有各種各樣支付成本天壤之別的福利分房，福利房中有產(chǎn)權(quán)房，也有非產(chǎn)權(quán)房；有各種各樣的小產(chǎn)權(quán)房；還有商品房。從現(xiàn)實來看，商品房所對應(yīng)的稅負最重，但如果開征個人住房房產(chǎn)稅，仍然只是增加商品房持有者的負擔(dān)，那只會加劇社會分化，不利于鼓勵人民群眾勤勞致富風(fēng)氣的形成。房產(chǎn)稅開征不能忽略了當(dāng)今社會中購買商品房自住者負擔(dān)最重的國情。福利房的稅收待遇也是一個問題。只支付較低成本就獲取較好地段的福利房，但個人收入流并沒有隨之增加，如果嚴格以住房評估價為基礎(chǔ)進行課稅，這些人是否有支付能力也需要考慮。有關(guān)部門是小產(chǎn)權(quán)房可謂“人人喊打”，但小產(chǎn)權(quán)房的確解決了不少人，特別是中低收入者的住房民生問題。簡單地禁止是無濟于事的。對這樣的個人住房，個人是否有很強的納稅能力，也值得關(guān)注。

個人住房房產(chǎn)稅的全面開征，還需要回答一個問題：人民愿意納稅，政府就一定能做好嗎？如果納稅人問政府，錢到哪里去，那么在政府信息公開程度不夠的環(huán)境中，地方政府能夠給出人民滿意的答案嗎？轉(zhuǎn)型社會，事情本來就夠多，暫時實在沒有必要再讓個人住房房產(chǎn)稅來添堵。這也是個人住房房產(chǎn)稅不宜全面推出的一個理由。

房產(chǎn)稅古已有之，更不應(yīng)該成為個人住房房產(chǎn)稅存在的理由。現(xiàn)代社會已擁有好多古代所沒有的稅種。為什么還要延續(xù)過去的做法？現(xiàn)代人沒必要拾古人的牙慧?，F(xiàn)代社會有現(xiàn)代社會運作的邏輯。即使未來要開征個人住房房產(chǎn)稅，這也應(yīng)該是一種現(xiàn)代的房產(chǎn)稅，和古代的大不相同。這樣的房產(chǎn)稅對應(yīng)的是地方公共服務(wù)，經(jīng)常是要人民和地方政府商量著來的。這也是為什么個人住房房產(chǎn)稅如果要開征，理想條件是全面開征的理由。

技術(shù)條件只是個人住房房產(chǎn)稅出臺的起碼條件之一，并非充分條件。切莫一直盯著房產(chǎn)稅不放！政府所面對的房地產(chǎn)調(diào)控問題也不是房產(chǎn)稅所能解決的。個人住房房產(chǎn)稅對某些人來說是一種誘惑。畢竟肉已擺著那里，饑餓填飽肚子的本能必然驅(qū)使某些人積極推動個人住房房產(chǎn)稅。在這樣的環(huán)境中，我們就更應(yīng)穩(wěn)步前進。至于房叔房姐房妹的問題，是加大反腐敗力度就可以解決的，根本不需要個人住房房產(chǎn)稅。

個人住房房產(chǎn)稅的開征不能不謹慎，前期需要仔細的調(diào)研和論證，一旦開征相關(guān)配套要完備?，F(xiàn)在試點的城市以“套”為依據(jù)進行減免，有些獨創(chuàng)性過多，且不同的“套”所代表的住房價格差異過大，只會帶來新的問題。等到具備條件，社會能夠接受個人住房房產(chǎn)稅，那么所有的住房（只要具備居住功能的，不管是商品房、福利房或者是其他性質(zhì)的住房）都應(yīng)該納入個人住房房產(chǎn)稅的征收范圍，以確保征稅過程中不會出現(xiàn)新的不公平。