商品住宅常見(jiàn)滲漏問(wèn)題原因分析及對(duì)策

夏日宏

【摘 要】當(dāng)前，居高不下的房?jī)r(jià)和日趨增長(zhǎng)的物質(zhì)文化水平需求，使人們對(duì)商品住宅的質(zhì)量要求越來(lái)越高。但商品住宅在交付使用中反映出滲漏問(wèn)題，影響住宅的部分功能和觀感，成為反映和投訴較多的質(zhì)量問(wèn)題之一。文章從一個(gè)住宅小區(qū)交付五年來(lái)業(yè)主反映主要滲漏現(xiàn)象進(jìn)行敘述，分析其產(chǎn)生的原因，提出預(yù)防和解決的方法。

【關(guān)鍵詞】商品住宅；滲漏；原因分析；對(duì)策 商品住宅作為一種特殊的商品，日益成為廣大人民群眾改善居住環(huán)境、投資、消費(fèi)的熱點(diǎn)。在提倡和諧社會(huì)和品質(zhì)生活的今天，也成為各級(jí)政府所關(guān)注的重要民生問(wèn)題之一。目前，居高不下的房?jī)r(jià)和日趨增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，對(duì)商品住宅的品質(zhì)提出了更高的要求。但商品住宅在交付使用中反映出的各種質(zhì)量問(wèn)題，讓人們對(duì)品質(zhì)住宅產(chǎn)生懷疑。住宅滲漏因影響住宅部分使用功能和觀感，成為工程維修和投訴較多的質(zhì)量問(wèn)題之一。

本文對(duì)一個(gè)24萬(wàn)m2住宅小區(qū)交付使用后五年內(nèi)的反映的住宅滲漏進(jìn)行匯總，分析其產(chǎn)生的原因，提出預(yù)防和處理這些滲漏的方法。

0.工程概況

某小區(qū)總建筑面積約24萬(wàn)m2，1300多戶(hù)約4000人居住的大型住宅小區(qū)，工程分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)，2009年第一批交付使用。

1.小區(qū)住宅各種滲漏問(wèn)題

（1）外墻面滲漏，主要表現(xiàn)在墻體大面、外墻與各種突出外墻面裝飾構(gòu)件如花巖裝飾線條的交接處。

（2）屋面、屋面與墻面交接處，突出屋面的煙道、排氣道、管道周邊。

（3）鋁合金門(mén)窗框周邊，從和鋁合金窗框接觸墻側(cè)和窗框底邊滲入。

（4）廚房、衛(wèi)生間內(nèi)的排汽道、煙道、管道周邊，陽(yáng)臺(tái)翻梁側(cè)邊及陽(yáng)臺(tái)的雨落水管周邊。

（5）覆土地下室各單元之間的連通口，地下室和主樓間連通的沉降縫，地下室排風(fēng)機(jī)房和主樓間的連通口，以及各種管線穿越地下室外墻處，地下室專(zhuān)業(yè)配電房電纜溝槽處。

（6）室外地面高于室內(nèi)地面的房間，如臨街商鋪室內(nèi)地面往往和市政馬路平齊，而小區(qū)內(nèi)為了整體的景觀效果，往往土方堆坡較高，超過(guò)室內(nèi)地坪。

2.小區(qū)住宅滲漏原因分析

很復(fù)雜，是多方面的。有設(shè)計(jì)、施工工藝和現(xiàn)場(chǎng)管理方面的原因，也跟現(xiàn)有材料有一定的關(guān)系。下面針對(duì)上述存在的滲漏問(wèn)題進(jìn)行客觀的分析。

（1）現(xiàn)階段商品住宅外墻裝飾材料一般為涂料、面磚和石材，檔次規(guī)格高的采用鋁板幕墻做法?，F(xiàn)僅對(duì)用常見(jiàn)裝飾材料的外墻滲漏進(jìn)行分析。從工程實(shí)踐來(lái)看，外墻滲漏肯定有雨水滲入的途徑，如外墻面磚存在勾縫不密實(shí)，面磚鋪貼底糙存有裂縫等不密實(shí)的情況，雨水順著縫隙滲入，涂料墻面滲漏的原因也和面磚差不多。外墻與突出墻面裝飾線條交接處的滲漏主要是該部位結(jié)節(jié)沒(méi)有處理好。如錦昌文華項(xiàng)目一期工程底層裙房外墻采用濕貼花崗巖加干掛花崗巖裝飾線條，裙房以上外墻大面為面磚，局部窗套及外立面腰線為涂料。從住宅交付后報(bào)修投訴來(lái)看，反映干掛花崗巖大線條和面磚交接處滲漏較多，經(jīng)多次維修花崗巖和石材膠縫后效果都不是很理想。分析原因?yàn)槊娲u先施工，花崗巖壓住面磚或和面磚平齊，經(jīng)打膠暫時(shí)可以保證不漏，但熱脹冷縮會(huì)使起密封作用的膠封開(kāi)裂，或者大線條以上面磚勾縫不好，就會(huì)在花崗巖干掛腔體內(nèi)存水，而線條以下共花崗巖墻面為濕貼，該部分水為無(wú)法直排出，只好沿濕貼灌漿的花崗巖基層滲入墻體。如遇砌體是多孔磚或加氣塊，水就會(huì)從室內(nèi)滲出，業(yè)主室內(nèi)已裝修完成的乳膠漆或木制品裝飾面層就會(huì)起皮或發(fā)霉。

另外就是剪力墻穿墻螺桿孔未安排人專(zhuān)門(mén)封堵或封堵不到位，腳手架搭設(shè)連接孔未封堵好，物料提升機(jī)或人貨梯的施工洞未作專(zhuān)項(xiàng)處理等，這些部位如外墻存在著裂縫，雨水就會(huì)順縫隙或自身的毛細(xì)孔滲入。

（2）屋面與墻面交接處設(shè)計(jì)結(jié)節(jié)做法為該處墻體是350mm高素混凝土翻邊或上翻梁，沿頂面挑出泛水作為卷材收口。在屋面找平層、防水層、隔離層、保溫層及鋼性防水層做完后，作為卷材收口的泛水離層面完成面的高度有很多少于100mm，甚至更少，如作為露臺(tái)的屋面在房屋交付后業(yè)主對(duì)其進(jìn)行裝修，裝飾完成面基本上和露臺(tái)泛水下口齊平。泛水坡度做的過(guò)小加上老鷹嘴或滴水線施工不到位，水會(huì)順著卷材收口的薄弱點(diǎn)滲入，如遇屋面、屋面與墻面的混凝土翻邊存有縫隙，則室內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)滲水痕跡。煙道、排汽道等，主要是該部分的屋面上翻砼高度不夠，在做完屋面各層后翻邊可能低于完成面所致。另一個(gè)原因是由于造價(jià)方面的原因，常用的SBS、BAC防水卷材的厚度及化學(xué)性能不是很好，施工中的卷材性能低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到防水的使用年限，施工時(shí)基層不時(shí)很干，有水汽存在。施工完成后遇日照而發(fā)生空鼓的情況。

（3）鋁合金門(mén)窗邊滲水主要是鋁合金窗框和結(jié)構(gòu)間距有時(shí)過(guò)大，構(gòu)件之間發(fā)泡劑打的不到位?，F(xiàn)階段比較流行凸窗以擴(kuò)展空間而可以不計(jì)算面積，對(duì)房產(chǎn)商和業(yè)主都比較有利。而鋁合金門(mén)窗作為一個(gè)分項(xiàng)常發(fā)包給另外的專(zhuān)業(yè)單位施工。窗間打發(fā)泡和抹灰塞縫是兩家單位分開(kāi)施工，容易造成抹灰塞縫時(shí)未打發(fā)泡或間隙過(guò)大直接用發(fā)泡填縫，而未用細(xì)石混凝土或砂漿，造成間隙。如鋁合金門(mén)窗外膠沒(méi)有打好或打好了因溫度變化而開(kāi)裂，水就從薄弱部位侵入。

（4）廚、衛(wèi)間和管井的滲漏主要是設(shè)計(jì)施工圖中基本上要求樓板施工時(shí)做與同墻體同寬（管井一般是寬度為60mm）， 高度為150mm的C15素混凝土翻邊，但施工單位往往是二次翻邊，如二次翻時(shí)翻邊基層處理不到位，形成縫隙而造成滲水。還有一種情況是裝修時(shí)將煙道、排氣道的翻邊打掉，未做恢復(fù)或防水加強(qiáng)處理，也易造成滲漏。管子在樓板上的滲水主要是未做防水套管或沒(méi)有對(duì)預(yù)留管進(jìn)行二次灌漿。

（5）伸縮縫處滲水在工程中較為普遍，而一旦發(fā)生滲漏很難修好。原因?yàn)橹顾畮窗词┕D節(jié)點(diǎn)要求兩側(cè)均分，施工時(shí)偏位，或施工時(shí)止水帶有破損的情況，在伸縮處用柔性材料如瀝青麻絲等未填到位，當(dāng)發(fā)生伸縮縫處不均勻變形時(shí)，就極易拉裂或者錯(cuò)位造成滲水。管線等穿越地下室側(cè)墻部位、配電間電纜溝的滲漏主要是由于穿線后預(yù)留管子封堵未到位所致。

（6）室內(nèi)地坪低于綠化覆土?xí)r，該部分圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用磚砌體至綠化覆土以上，覆土側(cè)未采用防水砂漿或卷材進(jìn)行加強(qiáng)，或者圍護(hù)結(jié)構(gòu)的上翻高度低于室外綠化覆土。

3.滲漏的預(yù)防措施及對(duì)策

（1）外墻滲漏主要在施工時(shí)要注意剪力墻穿墻螺桿洞、施工洞、腳手架洞要采取專(zhuān)人用砂漿堵孔，采取構(gòu)造措施加強(qiáng)的方法。外墻與突出外墻的線裝飾線條，如上面提到的干掛花崗線條與面磚間的問(wèn)題，則采用在施工花崗巖干掛線條時(shí)，面磚距線條處預(yù)留3～5皮不貼，待干掛花崗線條嵌入1～2cm抹灰層后，面磚再開(kāi)始施工，壓住花崗巖線條。同時(shí)花崗巖線條往外做不小于2%坡度，在面磚和花崗巖處打中性耐候膠，加強(qiáng)防水。

（2）屋面泛水、混凝土翻邊要考慮找平、找坡等各層的厚度，盡可能一起施工，泛水要做不少于2%的坡度，屋面完成面至泛水的高度不小于150mm，建議設(shè)計(jì)時(shí)該節(jié)點(diǎn)的素混凝土或上翻梁高度在450mm左右為好。

（3）鋁合金門(mén)窗和結(jié)構(gòu)間要打發(fā)泡劑，以控制不同材料間的收縮問(wèn)題。如間距過(guò)大，則要填塞部分砂漿，間距以不超過(guò)30mm為好。塞縫要安排有經(jīng)驗(yàn)師傅專(zhuān)人負(fù)責(zé)，外面打膠要求膠縫連續(xù)、平順。鋁合金門(mén)窗完成后要抽取一部分門(mén)窗進(jìn)行噴水試驗(yàn)。

（4）廚、衛(wèi)等要和結(jié)構(gòu)一起做不小于150mm的素混凝土翻邊，同墻寬，污水立管等要埋套管，采用二次灌漿，施工完成要做高于地面30mm的饅頭。

（5）伸縮縫止水帶要采用質(zhì)量較好的鋼板或橡膠止水帶，確保伸縮縫兩側(cè)的止帶寬度基本相等，施工時(shí)要做好成品保護(hù)，伸縮縫兩側(cè)的混凝土要澆搗密實(shí)，填縫的柔性材料按施工節(jié)點(diǎn)選用。穿地下室墻板的管子要預(yù)埋帶止水環(huán)的套管，穿線完成后要派專(zhuān)人進(jìn)行封堵并做好記錄。特別是配電間，室內(nèi)地面為回填土后澆筑的混凝土地面，電纜溝一般低于地面1m左右，電纜穿完后如出現(xiàn)滲漏滲，剛水會(huì)匯聚至溝體，很難檢查和維修。伸縮縫如出現(xiàn)滲水，維修后由于變形原因可能會(huì)再次滲漏，在安排維修的同時(shí)如沒(méi)有更好的辦法時(shí)，應(yīng)埋設(shè)管子將水引至就近集水溝（井），用水泵打出，從而保證地下室功能的正常使用。

（6）室內(nèi)地坪低于綠化覆土?xí)r，要將靠覆土側(cè)墻體做成混凝土墻體，如采用磚切體，一定要采用防水砂漿進(jìn)行粉刷，如有要能，在粉刷后要做卷材和做保護(hù)墻體。

4.結(jié)束語(yǔ)

我們知道，住宅滲漏是可以預(yù)防和處理的，工程實(shí)施過(guò)程中堅(jiān)持做到“事先預(yù)防，事中進(jìn)行控制”，相關(guān)的滲漏問(wèn)題可以大為減少或避免。工程以外，我們還必須做到以下幾點(diǎn)：

（1）住宅建設(shè)各方主體要本著以對(duì)人民、對(duì)社會(huì)高度負(fù)責(zé)的精神，進(jìn)一步增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，真正牢固樹(shù)立“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”思想，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行建設(shè)施工。

（2）努力改進(jìn)施工工藝，依靠技術(shù)攻關(guān)與過(guò)程質(zhì)量管理克服與治理質(zhì)量通病。

（3）加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，提高設(shè)計(jì)水平，對(duì)相重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化增強(qiáng)。

（4）物業(yè)管理單位應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)二次裝修的控制與管理力度，避免在裝修施工時(shí)破壞防水節(jié)點(diǎn)。

總之，努力提高住宅工程質(zhì)量，提高人們對(duì)商品住宅工程質(zhì)量認(rèn)可度，促進(jìn)社會(huì)的和諧進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)我國(guó)住宅建設(shè)向著又好又快的方向發(fā)展，將是作為廣大建設(shè)者共同努力的目標(biāo)。

【參考文獻(xiàn)】

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