文/本刊記者 劉光琦

中物聯(lián)發(fā)布的《第三次全國物流園區(qū)(基地)調(diào)查報(bào)告》顯示，目前我國物流園區(qū)發(fā)展存在包括盲目求大、空置率高等八大問題。針對(duì)報(bào)告中提到的諸多問題，上海夢奇供應(yīng)鏈管理有限公司首席物流顧問相元勇認(rèn)為，如果在每一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)之前都能科學(xué)地確定該物流園區(qū)的市場需求和戰(zhàn)略定位，完善戰(zhàn)略規(guī)劃的細(xì)節(jié)和服務(wù)體系的設(shè)計(jì)，就能有效地避免物流園區(qū)失敗的風(fēng)險(xiǎn)。目前國內(nèi)各地的物流園區(qū)建設(shè)如火如荼，而在這些物流園區(qū)項(xiàng)目中，有多少是經(jīng)過了詳細(xì)的調(diào)研和考察的就難以統(tǒng)計(jì)了，但只要仔細(xì)觀察現(xiàn)狀，不難發(fā)現(xiàn)許多失敗的案例都是由于沒有從該項(xiàng)目的實(shí)際情況和市場需求出發(fā)，而在一定程度上造成了規(guī)模和質(zhì)量的失控。

首先要注重可行性

“物流園區(qū)的可行性調(diào)查也是園區(qū)投資分析的重要一步，是把物流園區(qū)也作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來進(jìn)行各個(gè)維度的評(píng)估。首先是市場的可行性。包括兩條線，一條是對(duì)于未來收益的預(yù)判，其中最重要的是調(diào)查研究目標(biāo)市場的空間和飽和度，以及這個(gè)項(xiàng)目本身的市場定位。其中，選擇目標(biāo)市場要根據(jù)投資方的規(guī)模、能力、所從事的主業(yè)及公司本身的戰(zhàn)略發(fā)展方向來判定投資這個(gè)項(xiàng)目未來的競爭力將會(huì)怎樣，該項(xiàng)目在目標(biāo)市場里面將會(huì)占有多大的市場份額。之后再根據(jù)選定的目標(biāo)市場和業(yè)務(wù)類型，來確定該項(xiàng)目的盈利模式。最后根據(jù)項(xiàng)目本身的投資規(guī)模、定位和競爭戰(zhàn)略，明確這個(gè)項(xiàng)目未來的收入情況怎么樣，這就是判定收入的一條線。另一條線是判斷所需要的投資，如果根據(jù)市場分析，確定了目標(biāo)市場之后，業(yè)務(wù)類型也確定了，就要求園區(qū)具有一定的功能來支持這個(gè)市場業(yè)務(wù)，包括要投資什么樣的硬件和軟件，以及需要投入多大的人力物力財(cái)力，這幾個(gè)結(jié)合起來，物流園區(qū)投資項(xiàng)目的投入成本就基本確定了。有了這上下兩條線，就可以分析這個(gè)園區(qū)在未來幾年大概的收益水平，投入是什么樣的，收益率是怎么樣的，回收期大概是怎么樣的。從而從市場的角度來得到結(jié)論判斷這個(gè)項(xiàng)目是否可行。有調(diào)查顯示，目前大部分建成或在建的物流園區(qū)正是缺乏深入市場調(diào)研和明確的目標(biāo)定位，對(duì)于‘園區(qū)建成后為誰服務(wù)’‘如何服務(wù)’等類似問題根本沒有規(guī)劃，這無疑導(dǎo)致很多物流園區(qū)在功能定位和目標(biāo)客戶鎖定上表現(xiàn)出盲目性，導(dǎo)致倉庫空置率高等運(yùn)營難題，甚至在開發(fā)過程中就因?yàn)橥度脒^大而難以為繼?！?/p>

技術(shù)和政策層面的評(píng)估不可或缺

相元勇認(rèn)為，物流園區(qū)規(guī)劃可行性的另外兩個(gè)重要的維度集中于技術(shù)和政策層面。“技術(shù)層面的調(diào)研也非常重要，這是項(xiàng)目未來競爭實(shí)力的體現(xiàn)。物流園區(qū)要為目標(biāo)市場提供服務(wù)，園區(qū)的硬件和軟件條件是基礎(chǔ)，因此，在園區(qū)的先期規(guī)劃中就要對(duì)這些方面進(jìn)行評(píng)估，比如信息化的軟件、設(shè)備和管理型的人才是否都具備，如果這個(gè)地區(qū)很偏遠(yuǎn)，可能就會(huì)找不到適合的人才，而網(wǎng)絡(luò)不通也會(huì)導(dǎo)致信息化難以實(shí)現(xiàn)。還有的園區(qū)因?yàn)檫x址的原因，需要重視當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件和抗震烈度，甚至風(fēng)力的問題，這些都會(huì)對(duì)可建的倉庫類型有所限制，或者加大投資額度。政策方面的評(píng)估也是物流園區(qū)開發(fā)的一個(gè)重要方面，特別是對(duì)于一些有特殊功能的物流園區(qū)來說，能否取到相關(guān)資質(zhì)是園區(qū)能否順利建設(shè)運(yùn)營的關(guān)鍵，同時(shí)，能否得到當(dāng)?shù)卣闹С?，可以為入駐園區(qū)的企業(yè)提供更為優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)政策也是成功的又一砝碼?！?/p>

“由于開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)的投資相當(dāng)巨大，土地占用多，并受城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會(huì)造成巨大的浪費(fèi)或投資失誤。同時(shí)，作為一個(gè)投資項(xiàng)目，商業(yè)上的可行性是至關(guān)重要的。特別是對(duì)于物流園區(qū)這一業(yè)態(tài)，宏觀經(jīng)濟(jì)上的分析，當(dāng)?shù)厥袌龅恼{(diào)研以及功能定位的選擇絕對(duì)是重中之重。但目前的行業(yè)亂象卻折射出在物流園區(qū)前期規(guī)劃中的弊端?！毕嘣虏粺o擔(dān)憂地表示，雖然無論是企業(yè)還是政府，決策流程上都需要有前期規(guī)劃，但因?yàn)槌杀镜确矫娴脑颍芏嗤顿Y方并不愿意履行這些步驟，即使有書面的可行性方案，也只是走走過場，找工程設(shè)計(jì)規(guī)劃單位來完成前期所有規(guī)劃，而不是尋求專業(yè)的物流咨詢機(jī)構(gòu)的幫助，最終得出的報(bào)告也難以全面反映項(xiàng)目的真實(shí)情況，這根本與前期規(guī)劃的實(shí)際意義和巨大價(jià)值相去甚遠(yuǎn)，從很多失敗的案例中都可以看到物流發(fā)展規(guī)劃存在的諸多問題，其中最重要的是缺乏從物流園區(qū)具體實(shí)戰(zhàn)運(yùn)作的專業(yè)角度的考慮?！笆聦?shí)上，通過市場、技術(shù)和政策等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)全面的分析，來對(duì)物流園區(qū)的前景進(jìn)行預(yù)判，肯定能為項(xiàng)目尋找到適合的市場定位并規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。隨著開發(fā)土地的愈發(fā)緊俏，在土地招拍掛中就需要有一個(gè)可行性的分析，對(duì)土地用途、所建項(xiàng)目、投資強(qiáng)度以及綠化率都要有所體現(xiàn)，只有這個(gè)項(xiàng)目能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，符合政府在這個(gè)區(qū)塊的總的規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目才能真正落地，這也從一定層面上避免了以物流的名義圈地的現(xiàn)象?！?/p>

依據(jù)市場變化而調(diào)整

對(duì)于目前物流園區(qū)分布不均勻、空置率高等問題，相元勇認(rèn)為，物流是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，它的市場和形勢是根據(jù)上游的業(yè)態(tài)和需求的變化而變化的是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程?！拔以ブ形鞑康貐^(qū)做過項(xiàng)目和調(diào)研，我認(rèn)為雖然那里的物流中心確實(shí)偏少，但需求不少，土地供應(yīng)不少，未來發(fā)展空間巨大。而東部沿海的物流園區(qū)是多還是少，則不應(yīng)拿一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的數(shù)據(jù)來看待。從市場的層面來看，如果對(duì)物流的整合程度高一點(diǎn)，物流外包的比例高一點(diǎn)，物流園區(qū)的需求就會(huì)高一些。以珠三角為例，現(xiàn)在看來物流園區(qū)的分布有一些過剩，其實(shí)前幾年并不是這樣，因?yàn)楫?dāng)時(shí)出口加工型的企業(yè)特別多，甚至倉庫還不夠用，而近兩年由于出口加工型企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境惡劣，大批的企業(yè)倒閉或者遷移，導(dǎo)致了當(dāng)?shù)匚锪魇袌龅娜萘课s。市場是一直在變，雖然近兩年有金融危機(jī)，但可以看到電商的倉庫需求已成為一種增長狀態(tài)，這也會(huì)消化一些物流園區(qū)的供應(yīng)量。物流園區(qū)的客戶選擇，應(yīng)不斷根據(jù)市場變化作出調(diào)整?！?/p>