中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京市分行 李榮歡

2005年少數(shù)商業(yè)銀行出臺經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法，開始試行經(jīng)營性物業(yè)貸款，意在盤活企業(yè)固定資產(chǎn)，側(cè)面支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。近幾年，隨著更多的商業(yè)銀行發(fā)放該類貸款，其風(fēng)險(xiǎn)也逐步顯現(xiàn)，本文將從銀行從業(yè)者的角度對經(jīng)營性物業(yè)貸款的常見風(fēng)險(xiǎn)及防范措施進(jìn)行簡單分析。

商業(yè)銀行認(rèn)定的經(jīng)營性物業(yè)一般是指已竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營，經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、大型購物中心、酒店式公寓、工業(yè)和倉儲用房等物業(yè)形式。

經(jīng)營性物業(yè)貸款一般是指商業(yè)銀行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為主要還款來源的貸款。該類貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中各項(xiàng)合理的資金需求，由于用途廣泛，深受借款人和商業(yè)銀行的推崇。

一、經(jīng)營性物業(yè)貸款常見的風(fēng)險(xiǎn)

(一)市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場的火爆，造成同業(yè)競爭的激烈，商業(yè)銀行介入經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目往往還處于市場培育期，物業(yè)周邊市場商業(yè)氛圍不高，另外，貸款期限一般為10年至15年，隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化，租金水平及出租率情況均存在降低的可能，從而影響企業(yè)的還款能力。

(二)利率風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營性物業(yè)貸款的期限較長，受經(jīng)濟(jì)周期的影響，貸款期內(nèi)若處于加息周期，銀行貸款利率上漲的可能性較大，企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用有可能增長，如承貸物業(yè)的租金收入未能同步增長，項(xiàng)目可能出現(xiàn)資金缺口。

(三)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營性物業(yè)貸款的還款資金來源主要為租金收入，借款期內(nèi)，借款人能否按計(jì)劃歸還貸款本息與承租方是否按期足額支付租金密切相關(guān)，而承租方按期足額支付能力受其自身的經(jīng)營業(yè)績限制，承租方所在行業(yè)的競爭和風(fēng)險(xiǎn)將影響租金的按時(shí)收繳，從而影響貸款本息按期償還。

(四)資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

承貸物業(yè)的還款來源主要為經(jīng)營收入，包括租金收入、車位收入、廣告收入等，經(jīng)營收入主要通過支票、現(xiàn)金等方式實(shí)現(xiàn)，同時(shí)承貸企業(yè)一般關(guān)聯(lián)公司較多，各關(guān)聯(lián)公司之間的資金往來調(diào)動較為頻繁，存在一定的資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

(五)租約風(fēng)險(xiǎn)

租約的真實(shí)性以及租賃合同中存在損害商業(yè)銀行利益的條款都將對商業(yè)銀行的債權(quán)產(chǎn)生影響。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對商業(yè)銀行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。

二、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

(一)貸前防范

貸款項(xiàng)目的成功與否，關(guān)鍵在于前期商業(yè)銀行介入承貸企業(yè)和項(xiàng)目時(shí)，要挑選信用記錄良好的企業(yè)和現(xiàn)金流充裕的項(xiàng)目。

1、借款人的資格審核

借款人要求無不良信用記錄，法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；主要股東或?qū)嶋H控制人經(jīng)營業(yè)績良好，綜合實(shí)力較強(qiáng)；擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證；董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；同意商業(yè)銀行對項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管。

2、物業(yè)的資格審核

經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合城市商業(yè)規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運(yùn)營；地理位置優(yōu)越，物業(yè)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟(jì)中心地段；物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集；賓館酒店類物業(yè)應(yīng)為星級，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率；經(jīng)濟(jì)型酒店和酒店式公寓應(yīng)由國內(nèi)外知名酒店管理公司管理；寫字樓物業(yè)年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景良好；市場價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢；具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。

3、貸款額度和期限的確定

(1)貸款額度必須根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時(shí)綜合考慮物業(yè)的評估價(jià)值，現(xiàn)金流要完全覆蓋貸款本息。

(2)貸款期限要綜合考慮借款人融資需求、現(xiàn)有融資情況、物業(yè)預(yù)期經(jīng)營現(xiàn)金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。

4、租賃合同的審核

為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗商業(yè)銀行的抵押權(quán)，應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。

同時(shí)要認(rèn)定租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害商業(yè)銀行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對商業(yè)銀行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。

5、租金支付能力審核

要關(guān)注承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等情況，看是否存在承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。

(二)貸后防范

1、關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢

由于經(jīng)營性物業(yè)貸款的長期性，造成貸款期內(nèi)物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力必須增強(qiáng)。商業(yè)銀行要時(shí)刻關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對承貸物業(yè)經(jīng)營狀況的影響，在經(jīng)營狀況較差時(shí)，建議企業(yè)增加其他還款來源或提前收回部分或全部貸款。

2、關(guān)注利率變動趨勢

由于銀行貸款利率可能上升，為防范承貸物業(yè)出現(xiàn)資金缺口，除要求企業(yè)以承貸物業(yè)抵押擔(dān)保之外，是集團(tuán)公司的，要求集團(tuán)公司或有擔(dān)保能力的關(guān)聯(lián)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

3、嚴(yán)格監(jiān)管租金收入

租金收入是貸款的第一還款來源，發(fā)放貸款后，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)的各項(xiàng)租金收取情況，力爭做到一手租金全部歸行，租金的支出要經(jīng)過貸款行的同意。如借貸企業(yè)出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管行為，貸款銀行有權(quán)要求提前償還貸款或處置抵押物。

4、動態(tài)管理抵押物

為防范抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡量要求借款人，在貸款還清前，不得以承貸物業(yè)再次對外設(shè)定抵押。同時(shí)要對企業(yè)經(jīng)營狀況及承貸物業(yè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境定期進(jìn)行跟蹤分析，在房地產(chǎn)市場發(fā)生較大波動時(shí)，應(yīng)對抵押物進(jìn)行重新評估，確保第二還款來源有保障。