模糊層次法在房地產(chǎn)項目進度風險分析中的應(yīng)用

馬建軍

(中鐵房地產(chǎn)集團浙江京城投資有限公司，浙江杭州 310000)

0 引言

工程進度計劃的順利執(zhí)行是房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵。在工程進度計劃實施的過程中存在諸多不確定性因素，如技術(shù)、政治、經(jīng)濟、自然等方面的因素，這些因素大多具有模糊性，這些模糊因素不是人為的，而是在工程實施過程中客觀存在的，所以，用模糊理論比常規(guī)分析方法更應(yīng)接近實際。

風險管理中風險評價與決策中常采用層次分析法，它是一種多目標評價決策方法。建筑工程引入風險分析較晚，由于基礎(chǔ)工作不扎實，風險評價中缺乏歷史數(shù)據(jù)，對影響工程進度風險因素的分析，一般多采用主觀估計的方法，由于評判者的主觀評判差異，以及主觀判斷本身的模糊性而影響結(jié)果的客觀性，把模糊綜合評價法與層次分析法相結(jié)合，應(yīng)用于工程進度風險評價，為工程進度風險控制提供一種更客觀、實際的分析方法。

1 工程進度風險的層次分析

層次分析法是解決多目標評價決策時常使用的方法，它數(shù)學化了決策者對復雜系統(tǒng)的評價思維過程。其基本原理為:

遞階層次的構(gòu)造;以上一級的要素為標準對同一層次的所有要素進行兩兩比較，依據(jù)評定尺度確定其各自重要性，從而建立相應(yīng)的判斷矩陣;確定各影響要素的重要性;誤差和相容性分析;計算出系統(tǒng)重要度。

以某房地產(chǎn)項目的工程進度風險分析為例，第一層為目標層，第二層為風險源，其中技術(shù)要點、經(jīng)濟形式、自然災(zāi)害、政治穩(wěn)定風險四個方面是可能影響工期的風險因素，可以用Y1，Y2，Y3，Y4表示;第三層為指標層，分別以X1～X12表示。圖1即為工程進度風險層次分析模型。

依據(jù)層次分析法可分別得出各指標的權(quán)重為:X1，X2，X3，X4對指標 Y1的權(quán)重為 B1(a11，a12，a13，a14);X5，X6，X7對指標 Y2的權(quán)重為 B2(a21，a22，a23);X8，X9，X10對指標 Y3的權(quán)重為 B3(a31，a32，a33);X11，X12對指標 Y4的權(quán)重為 B4(a41，a42);Y1，Y2，Y3，Y4對指標 U 的權(quán)重為 B(a1，a2，a3，a4)。

2 模糊權(quán)重的確定及模糊綜合評判模型

通常采用專家調(diào)查法來確定各層次因素的權(quán)重，為了評判結(jié)果更接近實際，將模糊數(shù)學應(yīng)用于專家調(diào)查意見的收集和整理。

2.1 模糊集合的建立

1)將房地產(chǎn)項目的工程進度風險作為評價對象，完成評價對象集合的建立。

2)建立評價因素集合，評審因素的集合為 X={X1，X2，…，X12}，如圖1所示。

3)建立評價評語集合，V={V1，V2，V3，V4}，所表示指標的評語分別為差、中、良、優(yōu)，對應(yīng)的房產(chǎn)項目進度風險的大小分別為高、中、較低、低。

2.2 評價隸屬矩陣的確定

在確定V的隸屬度時，按模糊專家調(diào)查法，請該方面專家若干人作為評價組，對每一個因素進行專業(yè)化的評判，增強客觀性。從而得到 Xj對 V 的隸屬向量 Rk={rk1，rk2，rk3，rk4}，k=1，2，…，12，rkn(n=1，2，3，4)的取值方法為:收集評價組成員的評分意見，得到對于指標Xk有V1個評語，Vk2個V2評語，Vk3個V3評語，Vk4個V4評語。

則影響Y1，Y2，Y3，Y4的隸屬向量構(gòu)成的4個隸屬矩陣分別為:

2.3 多因素模糊層次評判

U的指標分為兩個層次，應(yīng)進行兩次模糊評判。

1)一級評判。在確定了第二層次指標對V的隸屬矩陣的基礎(chǔ)上，通過模糊矩陣合成的方法，進行第一層目標的單因素模糊評判，即確定 Ry1，Ry2，Ry3，Ry4。

2)二級評判。通過模糊矩陣合成，確定U對V的隸屬矩陣，從而確定出滿足連續(xù)性、遞增性、正則性的評判函數(shù)。

對 di進行歸一化處理即 di'=(d1'，d2'，d3'，d4')。

3 工程實例

如圖1所示，對某房地產(chǎn)項目進度風險進行評價和分析，按照第一部分層次分析法確定技術(shù)要點風險Y1四個指標因素的權(quán)重為 B1=(0.4，0.15，0.35，0.1)，同理得 B2，B3，B4，再根據(jù)第二部分確定隸屬矩陣為:

同理可得出 Ry2，Ry3，Ry4。

1)一級模糊評判。

歸一化處理 d1'=［0.267，0.224，0.277，0.232］。

2)二級模糊評判。

設(shè) d2，d3，d4，已得到:

設(shè) A=［a1，a2，a3，a4］=［0.25，0.40，0.20，0.15］。

得 d=［0.250，0.327，0.350，0.232］。

歸一化得 d'=［0.216，0.282，0.302，0.200］。

假定 V=(90，80，70，55)T，可得出該房地產(chǎn)項目的進度風險綜合評分為73.8分，該房地產(chǎn)項目進度風險為“中”的水平，尚能基本接受。

4 結(jié)語

作為一種主觀與客觀相結(jié)合的方法，模糊層次分析法對于提高房地產(chǎn)項目進度風險管理能力、建立預警指標體系和風險防范提供了非常便利的依據(jù)。

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