商業(yè)面積指標(biāo)體系構(gòu)建與調(diào)整
——昌黎縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃實(shí)證

王 鶴，孔德靜，侯金柱，劉海濱,惠長(zhǎng)虹,徐 嵩

(1 河北科技師范學(xué)院，河北 秦皇島 066004；2 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)；3 天津大學(xué))

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃是依據(jù)城市總體規(guī)劃制定的專項(xiàng)規(guī)劃，旨在對(duì)城市商業(yè)發(fā)展總體規(guī)模、各級(jí)商業(yè)中心區(qū)位及規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、商業(yè)街區(qū)等內(nèi)容進(jìn)行必要的統(tǒng)籌和規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃的關(guān)鍵在于商業(yè)指標(biāo)體系的建立，涉及人均商業(yè)面積、商業(yè)總規(guī)模、各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模、市場(chǎng)規(guī)模、物流基地規(guī)模等多項(xiàng)指標(biāo)，筆者主要針對(duì)零售及服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)指標(biāo)建立進(jìn)行研究，市場(chǎng)和物流規(guī)模不做分析。指標(biāo)體系的核心在于人均商業(yè)面積，課題從方法論層面進(jìn)行深入剖析，并以河北省昌黎縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃作為實(shí)證，論證商業(yè)面積指標(biāo)體系調(diào)整與構(gòu)建的科學(xué)性和可行性。

1 商業(yè)面積指標(biāo)體系

1.1 人均商業(yè)面積

城市商業(yè)規(guī)模通常以“人均商業(yè)面積”這一指標(biāo)進(jìn)行推算，即人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積。盡管這種方法的科學(xué)性存在一定質(zhì)疑[1]，但筆者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)許多城市均以這種方法進(jìn)行商業(yè)規(guī)模制定。在不具備統(tǒng)一、全面方法的背景下，這種模式具有現(xiàn)實(shí)參考價(jià)值。人均商業(yè)面積是用以描述一個(gè)城市的居民總體上對(duì)商業(yè)設(shè)施規(guī)模的占有量的指標(biāo)，可以作為考量城市商業(yè)資源規(guī)模的定量數(shù)據(jù)。這一指標(biāo)不能被簡(jiǎn)單地描述成反映商業(yè)發(fā)達(dá)與否，同時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮商業(yè)設(shè)施分布帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。人均商業(yè)面積是制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃最為核心的指標(biāo)之一，人均商業(yè)面積對(duì)推導(dǎo)商業(yè)總規(guī)模、各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模、零散商業(yè)規(guī)模等數(shù)據(jù)具有重要意義。

1.2 商業(yè)總規(guī)模

商業(yè)總規(guī)模是人均商業(yè)面積的派生指標(biāo)，由人均商業(yè)面積和城市人口規(guī)模構(gòu)成。制定人均商業(yè)面積指標(biāo)時(shí)，不能一步得到城市人均商業(yè)面積，需要從中心城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村屯等3個(gè)層級(jí)分別計(jì)算，再根據(jù)每一層級(jí)的人口規(guī)模測(cè)算層級(jí)商業(yè)規(guī)模從而獲得城市商業(yè)總規(guī)模，進(jìn)而得到城市人均商業(yè)面積。換言之，人均商業(yè)面積和城市商業(yè)總規(guī)模二者的制定存在相互依存，互為推導(dǎo)的密切關(guān)系。如表1，中心城區(qū)總營(yíng)業(yè)規(guī)模通過(guò)人均商業(yè)面積1.80 m2(通過(guò)計(jì)算獲得)和人口13萬(wàn)得到；同樣方法得到鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村屯總營(yíng)業(yè)面積；城市總體營(yíng)業(yè)面積A由三級(jí)營(yíng)業(yè)面積之和得到，再根據(jù)城市總體人口規(guī)?；赝瞥鞘锌傮w人均商業(yè)面積，即A/53=B=0.78 m2。

1.3 商業(yè)中心規(guī)模

根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在城市商業(yè)中的等級(jí)規(guī)模，以編制縣域縣城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為例，縣域部分通常從4個(gè)層次規(guī)劃商業(yè)中心：區(qū)域級(jí)商業(yè)中心(位于縣城)、中心鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心、一般鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心、中心村及以下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)[2]。縣城部分從3個(gè)層次規(guī)劃商業(yè)中心：縣級(jí)商業(yè)中心(一般為老城區(qū)商業(yè)核心區(qū))、片區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)級(jí)商業(yè)中心[3]。不同層級(jí)的商業(yè)中心在網(wǎng)點(diǎn)區(qū)位、控制規(guī)模、服務(wù)人口、功能定位、輻射商圈、主力業(yè)態(tài)、大型網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)功能區(qū)、配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、特色要求等方面不盡相同，縣級(jí)商業(yè)中心主要承擔(dān)全縣域范圍內(nèi)的商業(yè)輻射功能，部分兼具對(duì)外輻射功能，近期規(guī)模一般控制在10萬(wàn)m2以上。針對(duì)老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)而言，規(guī)劃以改造為主，新建為輔，目的在于在保護(hù)老城區(qū)歷史文脈的前提下盡可能的提升城區(qū)面貌、補(bǔ)充商業(yè)功能、調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、融合歷史與時(shí)代感等；片區(qū)級(jí)商業(yè)中心主要輻射片區(qū)范圍內(nèi)的居住人口，對(duì)縣級(jí)商業(yè)中心進(jìn)行必要補(bǔ)充，近期規(guī)模一般控制在10萬(wàn)m2以內(nèi)，以新城區(qū)商業(yè)核心區(qū)為主，建筑多為新建，具有一定的規(guī)劃空間；社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的實(shí)際功能局限在滿足本社區(qū)商業(yè)需求，一般在對(duì)縣城進(jìn)行社區(qū)數(shù)量、區(qū)位規(guī)劃的同時(shí)逐一配備，所有社區(qū)級(jí)商業(yè)中心共同輻射除縣級(jí)商業(yè)中心、片區(qū)級(jí)商業(yè)中心以外的縣城區(qū)域，近期規(guī)模一般控制在1萬(wàn)m2以內(nèi)。

2 方法論層面的人均指標(biāo)制定

不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的制定，人均指標(biāo)尤為關(guān)鍵。在制定方法無(wú)定論的前提下，筆者認(rèn)為從兩個(gè)方面著手更具有一定的說(shuō)服力和合理性：定性的分析，即借鑒國(guó)內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)，以發(fā)達(dá)國(guó)家、城市的人均指標(biāo)作為參考，制定過(guò)程中不可偏離過(guò)大，在合理范圍內(nèi)取值；定量的分析，即采用我國(guó)現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，從科學(xué)性角度用數(shù)值嚴(yán)格考量，獲得既符合總體規(guī)劃又滿足相關(guān)規(guī)范的指標(biāo)。

2.1 借鑒國(guó)內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)

綜合國(guó)內(nèi)城市、區(qū)縣人均指標(biāo)，近年來(lái)較發(fā)達(dá)城市如香港可達(dá)1.20～1.50 m2/人；上海市高達(dá)2.45～2.46 m2/人，其中長(zhǎng)寧區(qū)已達(dá)2.80 m2/人[4]；四川省金堂縣、湖南省華容縣、湖北省巴東縣等部分縣市2020年人均營(yíng)業(yè)面積在1.10～1.40 m2范圍內(nèi)(表2)。參考國(guó)外標(biāo)準(zhǔn)，一些代表性的國(guó)際城市人均商業(yè)面積約為1.00 m2。日本2002年統(tǒng)計(jì)年鑒表明，東京、大阪、京都人均指標(biāo)分別達(dá)到1.07，1.14，1.25 m2，至今這一指標(biāo)只會(huì)更大幅度增長(zhǎng)[5]。

因此，在編制近期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，可以參考國(guó)內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)城市人均商業(yè)面積而言，考慮調(diào)整部分較大的偏離值，平均取值在1.50～2.00 m2范圍；區(qū)縣級(jí)人均商業(yè)面積在1.10～1.50 m2范圍。

表2 其他縣市2020年人均商業(yè)面積指標(biāo)

表1 商業(yè)規(guī)模計(jì)算表

2.2 依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)范推算

根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和商務(wù)部《居住區(qū)公建服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)》，居住區(qū)配套的商業(yè)服務(wù)建筑面積的千人指標(biāo)為700～910 m2，居住小區(qū)為450～570 m2，組團(tuán)為150～370 m2[6，7]；一般性商業(yè)營(yíng)業(yè)面積與建筑面積之比為1∶1.2[8]，即居住區(qū)人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)為(1/1.2)×(0.70～0.91)=0.58～0.76 m2，居住小區(qū)、組團(tuán)人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)分別為0.38～0.48，0.13～0.31 m2。根據(jù)總體規(guī)劃中不同時(shí)期的用地規(guī)劃圖則，測(cè)算居住區(qū)商業(yè)用地占總整商業(yè)用地的比重，即居住區(qū)人均商業(yè)面積占總整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)人均商業(yè)面積的比重，如占70%，則市區(qū)(縣城)人均商業(yè)面積為(0.76～0.91)/70%=1.09～1.30 m2。鎮(zhèn)區(qū)人口與居住小區(qū)人口相當(dāng)，考慮按居住小區(qū)指標(biāo)計(jì)算，當(dāng)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)全部為居住小區(qū)商業(yè)時(shí)，鎮(zhèn)區(qū)人均商業(yè)面積為0.45～0.57 m2。村屯人均按組團(tuán)考慮，為0.15～0.37 m2。各級(jí)人均商業(yè)面積經(jīng)過(guò)嚴(yán)格測(cè)算得到，根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒各級(jí)人口規(guī)模回推商業(yè)總量和市域(縣域)人均商業(yè)面積。

2.3 人均商業(yè)面積指標(biāo)的調(diào)整

商業(yè)總規(guī)模和各級(jí)中心規(guī)模的調(diào)整歸結(jié)于對(duì)人均商業(yè)面積指標(biāo)的調(diào)整。無(wú)論采用以上哪一種方法測(cè)算人均指標(biāo)，都存在一個(gè)區(qū)域值。對(duì)確切數(shù)值的選取即是對(duì)規(guī)模的調(diào)整。一般而言，要充分考慮城市(縣城)、鎮(zhèn)區(qū)、村屯的行政等級(jí)、經(jīng)濟(jì)水平、人口規(guī)模、區(qū)位條件和特殊性等。對(duì)高等級(jí)區(qū)域(如較發(fā)達(dá)城區(qū)、中心鎮(zhèn)、中心村等)盡量采用上限值，較低等級(jí)區(qū)域盡量采用下限值，并與現(xiàn)狀值進(jìn)行對(duì)比和修正，從而得出商業(yè)發(fā)展過(guò)?；虿蛔愕幕窘Y(jié)論，再根據(jù)各級(jí)中心輻射人口進(jìn)行換算獲得各級(jí)商業(yè)總量。針對(duì)對(duì)外輻射功能明顯的商業(yè)中心，規(guī)劃存在一定的靈活性，其規(guī)?？蛇m當(dāng)考慮一定比例的增加，但各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模和城市(縣城)商業(yè)總量應(yīng)當(dāng)保證平衡和一致，在合理范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)模調(diào)整。

3 昌黎商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃實(shí)證

3.1 項(xiàng)目概況

以河北省昌黎縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃為實(shí)例，規(guī)劃范圍為昌黎中西部區(qū)域(沿海高速公路以西區(qū)域)，包括中心城區(qū)(昌黎鎮(zhèn)、城郊區(qū))，龍家店鎮(zhèn)、安山鎮(zhèn)、靖安鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、朱各莊鎮(zhèn)、馬坨店鄉(xiāng)、兩山鄉(xiāng)、十里鋪鄉(xiāng)全域，泥井鎮(zhèn)、荒佃莊鎮(zhèn)、葛條港鄉(xiāng)大部分區(qū)域，大蒲河鎮(zhèn)小部分區(qū)域。面積為974.844 km2。規(guī)劃期限分為近期(2015～2020)和遠(yuǎn)期(2021～2030)兩部分。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2013年底，全縣共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)5 288個(gè)，平均每千人擁有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)11.1個(gè)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積389 086 m2，人均0.82 m2(表3)。其中，中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2 166個(gè)，平均每千人擁有網(wǎng)點(diǎn)13.6個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積257 062 m2，人均1.62 m2；鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地?fù)碛猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)1 594個(gè)，平均每千人擁有網(wǎng)點(diǎn)34.5個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積87 344 m2，人均1.89 m2；村屯擁有零售網(wǎng)點(diǎn)1 528個(gè)，平均每千人擁有網(wǎng)點(diǎn)5.72個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積44 680 m2，人均0.17 m2。營(yíng)業(yè)面積大于500 m2的零售網(wǎng)點(diǎn)41個(gè)，營(yíng)業(yè)面積140 050 m2，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積的36.0%；營(yíng)業(yè)面積小于500 m2的零售網(wǎng)點(diǎn)4 140個(gè)，營(yíng)業(yè)面積169 177 m2，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積的43.5%；配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)1 107個(gè)，營(yíng)業(yè)面積79 859 m2，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積的20.5%。

表3 河北省昌黎縣各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)人均水平比較

3.2 規(guī)劃指標(biāo)體系

根據(jù)昌黎縣實(shí)際情況，規(guī)劃縣級(jí)商業(yè)中心2個(gè)，分別為老城區(qū)商業(yè)中心、新城區(qū)商業(yè)中心；片區(qū)級(jí)商業(yè)中心3個(gè)，分別為學(xué)院路東部居住片區(qū)商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心和空港片區(qū)商業(yè)中心；社區(qū)級(jí)商業(yè)中心23個(gè)，其中中心城區(qū)12個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地11個(gè)。

規(guī)劃全縣域零售業(yè)與服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)人均商業(yè)面積指標(biāo)為：近期末1.00 m2；遠(yuǎn)期末1.14 m2(表4)。其中，中心城區(qū)人均商業(yè)面積近、遠(yuǎn)期分別取值0.76，0.73 m2，居住區(qū)商業(yè)用地占總整商業(yè)用地的比重近、遠(yuǎn)期分別約為51%，49%。因此，中心城區(qū)人均指標(biāo)近、遠(yuǎn)期分別為1.48，1.49 m2。中心城區(qū)規(guī)劃人口近期末25萬(wàn)人，遠(yuǎn)期末34萬(wàn)人，則中心城區(qū)商業(yè)總量近期末為1.48×250 000=370 000 m2，遠(yuǎn)期為1.49×340 000=508 000 m2。各鎮(zhèn)區(qū)(包括空港片區(qū))在居住小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，充分考慮發(fā)展現(xiàn)狀和商業(yè)輻射功能需要，鎮(zhèn)區(qū)人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近、遠(yuǎn)期均按人均1.00 m2規(guī)劃；村屯在組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，考慮新農(nóng)村建設(shè)需要，近、遠(yuǎn)期均按人均0.30 m2的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。

中心城區(qū)各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模的制定采用輻射人口與人均指標(biāo)推算得出?？h級(jí)商業(yè)中心輻射半徑取1 500 m，片區(qū)級(jí)商業(yè)中心輻射半徑取1 000 m，社區(qū)級(jí)商業(yè)中心輻射半徑取500 m，根據(jù)圖紙輻射地塊面積折算人口規(guī)模(表5)。鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心規(guī)模、村屯商業(yè)總規(guī)模按相應(yīng)人均指標(biāo)與人口規(guī)模獲得(表6，表7)。

表4 各商業(yè)區(qū)零售業(yè)與服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)模與人均水平控制指標(biāo) m2

表5 中心城區(qū)各級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)模控制指標(biāo) 萬(wàn)m2

表6 鎮(zhèn)駐地各級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)?？刂浦笜?biāo) m2

表7 村屯商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)?？刂浦笜?biāo) m2

[1] 荊林波，王永平.走出“人均商業(yè)面積”概念的誤區(qū)[J].商業(yè)時(shí)代，2006(34):19.

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[3] 趙譞.對(duì)現(xiàn)代城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的分析與探討——以臨汾市為例[D].太原：太原理工大學(xué)，2011.

[4] 余夢(mèng).長(zhǎng)寧人均商業(yè)面積2.8 m2遠(yuǎn)超香港[N].東方早報(bào)，2014-04-04(A12).

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