陳曉川

(福建師范大學(xué) 閩南科技學(xué)院，福建 泉州 362332)

住房貨幣化改革后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但伴隨而來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫論”、“過(guò)熱論”，則讓人們對(duì)其敬而遠(yuǎn)之。近兩年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)在連續(xù)多輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策下仍保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，有些城市房?jī)r(jià)甚至有持續(xù)上漲的現(xiàn)象。有關(guān)專家認(rèn)為，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)保有環(huán)節(jié)課稅少有重大關(guān)系。因此，物業(yè)稅成為我國(guó)新一輪稅制改革的重點(diǎn)之一。

十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)。”隨后，物業(yè)稅問(wèn)題不僅從政府內(nèi)部制度設(shè)計(jì)走向公開(kāi)化，也將被推到影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)口浪尖。因此，在開(kāi)征物業(yè)稅前，必須要從理論上進(jìn)一步剖析物業(yè)稅的概念及其構(gòu)成，明確其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來(lái)的影響，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

一、何謂物業(yè)稅

“物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高?！边@是我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)物業(yè)稅的一般認(rèn)識(shí)。目前，世界上大多數(shù)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)國(guó)家都已開(kāi)征物業(yè)稅，并且其課稅前提為財(cái)產(chǎn)的持有，物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，會(huì)隨著房產(chǎn)價(jià)值的增加或降低而發(fā)生變化。

征收物業(yè)稅的具體實(shí)施方案和細(xì)則目前在我國(guó)尚未明確提出，但是其改革方向始終是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，其計(jì)稅依據(jù)是以不動(dòng)產(chǎn)的每年評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)。目前改革的主要基本思路是將房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地出讓金、土地使用稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)為在房地產(chǎn)持有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅。

二、物業(yè)稅的構(gòu)成

我國(guó)頒布的《物權(quán)法》為物業(yè)稅的開(kāi)征創(chuàng)造了條件，其中明確了物的歸屬權(quán)問(wèn)題，充分發(fā)揮了物的作用，同時(shí)也保護(hù)了權(quán)利人的物權(quán)。目前我國(guó)房地產(chǎn)在各個(gè)環(huán)節(jié)形成的稅種、稅負(fù)的差異是顯而易見(jiàn)的，房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移到購(gòu)買者的交易階段稅種較多、稅負(fù)較重。下面就目前物業(yè)稅改革的主要基本思路分析其構(gòu)成。

(一)房產(chǎn)稅

目前，我國(guó)已經(jīng)有相當(dāng)多的城鄉(xiāng)居民擁有自己的私人住房，甚至有一部分高收入者已購(gòu)買多套房產(chǎn)用以出租獲取租金收入，或等待房產(chǎn)升值后將其售出獲取差價(jià)，他們把購(gòu)買房產(chǎn)作為投資增值的手段之一。而且住房占有量的多少，不僅在一定程度上成為人們衡量財(cái)富的標(biāo)志，也拉大了人們間的貧富差距。房產(chǎn)稅稅源較為穩(wěn)定，可作為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，不僅為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，也可加強(qiáng)對(duì)房屋的管理，提高其使用效率。本文認(rèn)為，將房產(chǎn)稅并入物業(yè)稅，可更好發(fā)揮其作用。

(二)土地出讓金

關(guān)于土地出讓金是否并入物業(yè)稅，目前普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為可以并入。其理由是：可以解決地方政府財(cái)政上“寅吃卯食”的現(xiàn)象和降低房?jī)r(jià)。本文認(rèn)為，我國(guó)土地出讓金其本質(zhì)是土地使用權(quán)的租金，其租金性質(zhì)決定不動(dòng)產(chǎn)持有者對(duì)土地不具有產(chǎn)權(quán)，因而，不應(yīng)該將土地出讓金并入物業(yè)稅。

(三)土地使用稅

土地使用稅，又稱城鎮(zhèn)土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。其征收的多少還受各地區(qū)土地資源差異的影響，含有級(jí)差地租和使用費(fèi)的特征，為避免“租稅費(fèi)”混亂，本文認(rèn)為不應(yīng)將土地使用稅并入物業(yè)稅。

(四)城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅是一種附加稅，是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅的單位或個(gè)人征收，并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的稅費(fèi)。稅收都是取之于民，用之于民，城市維護(hù)建設(shè)稅的征收，不僅為城市的發(fā)展及公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等提供了物質(zhì)保障，也為其確保了重要的資金來(lái)源。本文認(rèn)為不應(yīng)把城市維護(hù)建設(shè)稅并入物業(yè)稅，它作為一種附加稅，并入之后不僅會(huì)使地方政府的資金吃緊，而且會(huì)影響到城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)。

綜上所述，本文認(rèn)為不應(yīng)將土地出讓金、土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅并入物業(yè)稅，因?yàn)槠洳环衔飿I(yè)稅的性質(zhì)和要求，也容易造成“租稅費(fèi)”的混亂。因此，可將房產(chǎn)稅并入物業(yè)稅，畢竟房產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)，滿足物業(yè)稅的性質(zhì)。由此可見(jiàn)，在我國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅可等同于開(kāi)征物業(yè)稅。

三、開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

(一)開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

面對(duì)居高不下甚至是日益高漲的房?jī)r(jià)，部分人把物業(yè)稅的開(kāi)征看成天塹變通途之道，更甚是認(rèn)為物業(yè)稅是對(duì)付高漲房?jī)r(jià)的殺手锏。目前在我國(guó)，開(kāi)征物業(yè)稅是否像人們期待的那樣降低房?jī)r(jià)，需要根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，深入分析物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。從物業(yè)稅的提出一直到現(xiàn)在，它被認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)的“穩(wěn)定器”，人們希望通過(guò)物業(yè)稅改革來(lái)平抑一直持續(xù)上揚(yáng)的房?jī)r(jià)，但是物業(yè)稅是否真有穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用還需進(jìn)行分析。

第一，物業(yè)稅開(kāi)征后，房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下降。房?jī)r(jià)的本質(zhì)并不在于是否開(kāi)征物業(yè)稅，而是由市場(chǎng)的供求關(guān)系所決定。當(dāng)在買方市場(chǎng)的情況下，會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求，房地產(chǎn)商給市場(chǎng)提供的房產(chǎn)多于人們住房所需的面積，房?jī)r(jià)無(wú)疑就高不起來(lái)，即便征收物業(yè)稅也起不到降價(jià)的作用。相反，當(dāng)處于供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)時(shí)，或許在開(kāi)征物業(yè)稅之初價(jià)格會(huì)有所下降，但其時(shí)間很短暫，很快便會(huì)恢復(fù)并再次上漲，因?yàn)楣┎粦?yīng)求這一狀況并沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的改變。在英國(guó)，物業(yè)稅的征收不僅沒(méi)有抑制房?jī)r(jià)，反而給購(gòu)房者造成沉重的負(fù)擔(dān)，使得民心浮動(dòng)。

第二，物業(yè)稅開(kāi)征后，消費(fèi)者的購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生改變，從而也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，那么不同戶型結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)發(fā)生上漲或下跌。物業(yè)稅的征收不僅會(huì)增加居民住房的使用成本，還會(huì)使不同大小房屋的保有成本存在差異，從而改變對(duì)房屋大小的需求。房子面積越大，需要上繳的物業(yè)稅就會(huì)隨著增加，可能會(huì)使經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍微薄弱的消費(fèi)者放棄購(gòu)買大戶型的房屋，而使得小戶型房屋的需求增加。這樣一來(lái)，大戶型房屋的價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)回落，而小戶型房屋的價(jià)格則會(huì)出現(xiàn)上揚(yáng)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的供給結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化，增加小戶型房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

第三，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的成本降低，而房產(chǎn)擁有者在日后的負(fù)擔(dān)便會(huì)加重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)建設(shè)成本的減少而降低房?jī)r(jià)，但他們降低的幅度肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們開(kāi)發(fā)建設(shè)所減少的成本，這樣他們從中獲得的利潤(rùn)將進(jìn)一步加大。而他們降低的那一點(diǎn)點(diǎn)價(jià)格，可能會(huì)掀起消費(fèi)者購(gòu)房的熱潮，將房地產(chǎn)推向更加火熱的境地，再次使房?jī)r(jià)上漲。

第四，從物業(yè)稅的構(gòu)成看，購(gòu)房者首次支付的金額并不會(huì)大幅下降。這對(duì)于住房需求者而言，物業(yè)稅難以阻擋他們的購(gòu)買行為。大多數(shù)購(gòu)房者都是為了居住才去買房，房產(chǎn)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是生活必需品，他們依然會(huì)選擇貸款負(fù)債來(lái)買房，不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)稅的開(kāi)征而不購(gòu)買。所以，消費(fèi)者的需求沒(méi)有減少，房產(chǎn)供應(yīng)仍然緊張，開(kāi)發(fā)商并無(wú)理由去降低房?jī)r(jià)。

從理論上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)成本的降低會(huì)促使房?jī)r(jià)下降，但我國(guó)目前的住房需求很大，在供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商讓利的空間不會(huì)太大。因此，我國(guó)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)可能會(huì)有小小回落，但不可能因物業(yè)稅的開(kāi)征而大幅下跌。

(二)開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)購(gòu)房者的影響

對(duì)于物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)征以及如何征收，一直都是購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。物業(yè)稅改革直接影響到購(gòu)房者的利益，一方面，開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)不同的購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生截然不同的影響。從理論上來(lái)講，物業(yè)稅改革后，消費(fèi)者在購(gòu)房階段降低一定的購(gòu)房成本，但其使用成本卻增加了。對(duì)于用來(lái)居住的購(gòu)房者而言，房產(chǎn)稅的支出是未來(lái)收入的主要連續(xù)支出項(xiàng)目之一，收入一旦減少，勢(shì)必會(huì)影響購(gòu)房者償還貸款和繳納物業(yè)稅的能力，可能會(huì)使得購(gòu)房者感到“買得起房住不起房”。但是對(duì)于購(gòu)買首套房產(chǎn)或在減免稅征稅范圍內(nèi)的購(gòu)買者而言，物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)其增加的負(fù)擔(dān)較小。所以，消費(fèi)者在購(gòu)房前應(yīng)衡量好購(gòu)房所需的成本及日后養(yǎng)房的成本。

另一方面，物業(yè)稅的開(kāi)征會(huì)影響購(gòu)房者的購(gòu)房決策。物業(yè)稅改革對(duì)不同性格的購(gòu)房者產(chǎn)生的影響是截然不同的。部分購(gòu)房者認(rèn)為物業(yè)稅的開(kāi)征將使房屋銷售價(jià)格大幅下降，從而抱著持幣觀望的態(tài)度，改變購(gòu)買者購(gòu)房的決策。尤其是首套住房免征物業(yè)稅和物業(yè)稅減免的對(duì)象更會(huì)出現(xiàn)該現(xiàn)象。而另一種傾向則恰恰相反，他們認(rèn)為改革后的物業(yè)稅每年征收的稅費(fèi)反而會(huì)更高，另外他們考慮到由于市場(chǎng)通貨膨脹而引起的貨幣貶值，這樣便會(huì)出現(xiàn)了一些購(gòu)房者急于購(gòu)買物業(yè)稅改革前的房屋。

(三)開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)地方財(cái)政的影響

物業(yè)稅作為一種重要的地方稅種，它的開(kāi)征將對(duì)地方財(cái)政產(chǎn)生深刻而久遠(yuǎn)的正面影響，雖然會(huì)給地方財(cái)政帶來(lái)一些問(wèn)題，但總體利大于弊。

第一，物業(yè)稅的開(kāi)征有利于地方財(cái)政的穩(wěn)步增長(zhǎng)。開(kāi)征物業(yè)稅后，雖然地方政府短期的收入會(huì)減少，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，物業(yè)保有者每年上繳的物業(yè)稅都是相對(duì)穩(wěn)定的，且會(huì)隨著物業(yè)的增值而增加，有利于地方政府收入穩(wěn)定，增強(qiáng)地方政府財(cái)政實(shí)力。

第二，物業(yè)稅的開(kāi)征將加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)的力度。我國(guó)目前采用土地批租制，政府能在短時(shí)間內(nèi)獲得巨額財(cái)政，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市交通等。但對(duì)于土地批租較少的年份，土地出讓金較少將減弱政府的建設(shè)力度。然而物業(yè)稅開(kāi)征后，由于政府的物業(yè)稅收入與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相關(guān)性，他們可以通過(guò)做好城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)，使得業(yè)主愿意繳納物業(yè)稅。如此一來(lái)，物業(yè)稅的開(kāi)征將推動(dòng)城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)，促進(jìn)城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

第三，物業(yè)稅開(kāi)征可能會(huì)導(dǎo)致地方建設(shè)資金短缺，使原本計(jì)劃用于城市基礎(chǔ)建設(shè)和維護(hù)的資金卻沒(méi)有著落。如果遇到房地產(chǎn)業(yè)疲軟，那么地方政府收取的物業(yè)稅可能會(huì)隨著房產(chǎn)物業(yè)評(píng)估的價(jià)值下降而減少。這些都會(huì)很大程度地影響政府改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。在這一時(shí)期，地方財(cái)政緊缺是地方政府最急需解決的問(wèn)題。同時(shí)，受我國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，物業(yè)稅作為一種稅費(fèi)可能會(huì)引起納稅人的抵觸情緒。一旦經(jīng)濟(jì)蕭條，便很容易引發(fā)像美國(guó)那樣的財(cái)產(chǎn)稅革命，使地方政府財(cái)政收入減少，影響其職能的實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)稅改革給地方財(cái)政帶來(lái)積極影響的同時(shí)，它所帶來(lái)的消極影響也是不可忽視的。地方政府應(yīng)充分體現(xiàn)物業(yè)稅開(kāi)征帶來(lái)的好處，把負(fù)面影響盡量壓到最低甚至消除。

(四)開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益是他們追求的目標(biāo)，物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)產(chǎn)生不可忽視的影響。

首先，物業(yè)稅是每年按評(píng)估價(jià)值來(lái)征收的，如果房產(chǎn)的價(jià)值提高，則對(duì)應(yīng)的物業(yè)稅增加，房產(chǎn)的持有成本增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資回收期將延長(zhǎng)；相反的，如果房?jī)r(jià)下滑或基本穩(wěn)定，則物業(yè)稅降低或穩(wěn)定，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資仍處于劣勢(shì)狀態(tài)。其次，在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了巨大的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段成本風(fēng)險(xiǎn)，其可以通過(guò)提高房?jī)r(jià)將稅費(fèi)部分轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。物業(yè)稅開(kāi)征后，將把開(kāi)發(fā)商在投資建設(shè)階段為消費(fèi)者代繳的部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)由購(gòu)房者分期繳納，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資成本減少，降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門檻，吸引更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資。同時(shí)，房地產(chǎn)商可能通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的營(yíng)銷等手段，從而提高房產(chǎn)的附加價(jià)值來(lái)穩(wěn)定原來(lái)的房?jī)r(jià)，在短期內(nèi)獲得超額利潤(rùn)。與此同時(shí)，這種金融風(fēng)險(xiǎn)和投資成本的減少，加上超額利潤(rùn)的吸引，會(huì)引起更多房地產(chǎn)商的加入，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。最后，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，物業(yè)稅的開(kāi)征雖然可能使得行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，甚至使之處于失利狀態(tài)，但它或許不失為短期內(nèi)賺取更多財(cái)富的有效手段。

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