文/凌儷 煙臺市房產(chǎn)交易中心 山東煙臺 264000

試論房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項

文/凌儷 煙臺市房產(chǎn)交易中心 山東煙臺 264000

經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，也使人們的收入不斷的增加，為了改善生活質(zhì)量，大多數(shù)人們會重新購置房產(chǎn)，而在房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中所要注意的事項成為了現(xiàn)在大部分購房者關(guān)注的焦點，因此本文將對房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項進(jìn)行研究分析。

房產(chǎn)交易；產(chǎn)權(quán)登記；注意事項

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，人們的購房欲望也愈加強(qiáng)烈，越來越多的購房者關(guān)注房產(chǎn)交易以及產(chǎn)權(quán)登記中存在的問題和注意事項，加深對房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中注意事項的研究與分析已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作之一，只有這樣才能促進(jìn)我國房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)登記的發(fā)展。

一、房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記概述

房產(chǎn)交易也被叫做房地產(chǎn)交易，房產(chǎn)交易是將房地產(chǎn)作為交易物進(jìn)行房地產(chǎn)交易主體間的交易行為[1]。房產(chǎn)交易的形式有很多種，包括：房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)租賃等。房產(chǎn)交易的專業(yè)性很強(qiáng)，因此我們在進(jìn)行房產(chǎn)交易時，要對房產(chǎn)交易中的注意事項有所了解，才能在房產(chǎn)交易中保證自身的利益不受損害。

產(chǎn)權(quán)登記分為廣義上的產(chǎn)權(quán)登記和狹義上的產(chǎn)權(quán)登記。廣義上的產(chǎn)權(quán)登記指的是土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人按照相關(guān)規(guī)定對在規(guī)定登記范圍內(nèi)的土地和房屋產(chǎn)權(quán)申請登記。而狹義上的產(chǎn)權(quán)登記指的是房屋所有權(quán)以及其他房屋權(quán)利的登記。

二、房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記的注意事項

隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們收入的增加，越來越多的人會選擇購置房產(chǎn)，因此了解房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項能夠保證人們在進(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時自身的利益不受到損害，現(xiàn)階段我國房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項注意包括以下幾方面：

（一）注意產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的虛假信息及行為

在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)登記的過程中我們首先要注意區(qū)分其中的虛假信息及行為。因為在市場經(jīng)濟(jì)體制下，信息的來源比較復(fù)雜，而且競爭激烈，一些企業(yè)為了贏得更大的經(jīng)濟(jì)效益就會采用一些非常手段進(jìn)行房產(chǎn)交易，產(chǎn)生一些虛假信息，做出一些虛假行為混淆視聽，因此我們一定要擦亮雙眼，仔細(xì)辨別房地產(chǎn)交易中的信息與交易行為。這就要求我們在進(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時要做到以下幾點：

第一，根據(jù)相關(guān)部門的規(guī)定，在進(jìn)行房產(chǎn)交易和辦理產(chǎn)權(quán)登記時，買賣雙方需同時在場，之后房產(chǎn)登記的工作人員需要對二者的身份信息確認(rèn)檢查，保證個人信息的準(zhǔn)確、真實后才能進(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記的辦理。如果房產(chǎn)交易的當(dāng)事人因某些因素?zé)o法到場而將交易和登記過程中所需的材料委托給其他人時，受委托人應(yīng)將委托的原件交給登記的工作人員，當(dāng)房產(chǎn)工作人員對委托人信息進(jìn)行核查并進(jìn)行詢問后才能開始登記工作[2]。

第二，在進(jìn)行房產(chǎn)交易和登記的過程中，我們應(yīng)仔細(xì)調(diào)查房產(chǎn)的來源和原本的檔案，保證房產(chǎn)來源的合法性與真實性。當(dāng)對這些信息確定后才可進(jìn)行登記處理。

第三，房產(chǎn)登記申請人需要填寫房產(chǎn)登記申請表，房產(chǎn)登記的工作人員要對填寫好的房產(chǎn)登記申請表進(jìn)行檢查，保證房產(chǎn)登記申請的表的填寫的信息準(zhǔn)確無誤且沒有錯別字及修改的部分，之后才可進(jìn)行登記操作。

第四，房產(chǎn)登記工作人員在對房產(chǎn)登記當(dāng)事人進(jìn)行身份核查之后，一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人的身份信息出現(xiàn)問題，應(yīng)該立刻報警。而且房產(chǎn)登記的柜臺前應(yīng)該設(shè)有攝像頭，這樣可以對房產(chǎn)交易及產(chǎn)權(quán)登記的當(dāng)事人進(jìn)行監(jiān)督，減少在交易過程中問題的出現(xiàn)。

（二）未成年人等在房產(chǎn)交易中所需注意的問題

當(dāng)有未成年人、無行為能力的居民在辦理房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時，房產(chǎn)登記工作者應(yīng)該注意以下幾點問題：

第一，未成年人申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請并應(yīng)提交監(jiān)護(hù)人的身份證明，同時提供由公安機(jī)關(guān)或街道辦事處出具的未成年人與監(jiān)護(hù)人的關(guān)系證明。房產(chǎn)登記工作人員在對房產(chǎn)登記當(dāng)事人的材料進(jìn)行審查時也要對其監(jiān)護(hù)人的證明資料進(jìn)行審查，保證監(jiān)護(hù)人證明材料的真實性與有效性，才能承認(rèn)監(jiān)護(hù)人行使的監(jiān)護(hù)權(quán)。

第二，當(dāng)未成年人想要行使其他房屋的處置權(quán)利時，房屋產(chǎn)權(quán)登記人員需要對其進(jìn)行嚴(yán)格的審核，并且嚴(yán)格遵照《民法通則》的相關(guān)規(guī)定對監(jiān)護(hù)人的權(quán)利進(jìn)行限制，使監(jiān)護(hù)人不能私自出售別監(jiān)護(hù)人名下的房產(chǎn)。房產(chǎn)登記工作人員在辦理類似業(yè)務(wù)時應(yīng)該根據(jù)具體問題具體分析，掌握好辦理的尺度，以免在以后的工作中發(fā)生矛盾和糾紛[3]。

（三）外國人等在房產(chǎn)交易中所需注意的問題

在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，各國間的交流越來越密切和頻繁，很多外國人會選擇到中國定居，很多海外華僑也會選擇回到祖國的懷抱，因此我們在對外國人和海外華僑進(jìn)行房產(chǎn)登記工作時要注意做到以下幾點：

第一，房產(chǎn)登記工作人員首先要對外國人和華僑的姓名等身份信息進(jìn)行確認(rèn)，同時還應(yīng)讓其提供相應(yīng)的證書，保證身份信息的準(zhǔn)確與真實之后才可以進(jìn)行房產(chǎn)的交易和登記處理。

第二，外國人在我國購買自住性住宅時，需要有自己國家大使館的認(rèn)證核對及國家安全局涉外項目審批部門的批準(zhǔn)材料，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

第三，當(dāng)外國人、海外華僑等進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記申請表的填寫時，產(chǎn)權(quán)登記工作人員應(yīng)該注意其填寫的身份信息應(yīng)該同護(hù)照上的身份信息是一致的，如果證件不是由我國發(fā)放的，則需要在相關(guān)的公證機(jī)構(gòu)處取得一個對照名，將其填寫在產(chǎn)權(quán)證上，完成產(chǎn)權(quán)的登記。

結(jié)論：

綜上分析可知，我們在進(jìn)行房產(chǎn)交易和登記時要注意區(qū)分虛假信息和行為，對未成年人、外國人以及海外華僑等要格外注意，才能保證我們在進(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時自身的利益不受侵犯[4]。

[1]蕭明峰.海峽兩岸不動產(chǎn)稅制與交易法制相關(guān)問題之研究[D].東北財經(jīng)大學(xué),2002.

[2]鄭智華.對房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中幾個常見問題的探討[J].中國房地產(chǎn),2006,11:24-25.

[3]林耀奔,陳炳超,潘昊能,周姣娣.關(guān)于《不動產(chǎn)登記暫行條例》的探討[J].法制與經(jīng)濟(jì),2015,12:22-24.

[4]華錦律師事務(wù)所律師呂德輝.房地產(chǎn)登記部門該否收取咨詢費[N].法治快報,2009-11-19005.