停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境及投資分析

汪 翼，賀竹磬

(1.招商局集團(tuán)有限公司博士后科研工作站，廣東深圳518054；2.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所，北京100036；3.招商局華建公路投資有限公司，北京100020)

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正成為城市建設(shè)中倍受關(guān)注的問(wèn)題。作為交通基礎(chǔ)設(shè)施中重要的靜態(tài)交通基礎(chǔ)設(shè)施，停車場(chǎng)無(wú)疑是城市交通良好運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保障。需求方面，隨著中國(guó)汽車產(chǎn)量及各城市汽車保有量的飛速增長(zhǎng)，各城市對(duì)于停車場(chǎng)的需求量日益增多；供給方面，20世紀(jì)末中國(guó)城市建設(shè)中對(duì)停車場(chǎng)建設(shè)缺乏足夠的重視，加之近年來(lái)停車場(chǎng)建設(shè)所需投資巨大，導(dǎo)致停車場(chǎng)供給相比需求增長(zhǎng)嚴(yán)重不足，城市停車難已經(jīng)成為中國(guó)各城市突出的交通問(wèn)題[1]。

1 停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)環(huán)境

1）汽車產(chǎn)量及保有量。

2009年，中國(guó)汽車產(chǎn)量超過(guò)美國(guó)和日本，成為全球第一汽車生產(chǎn)國(guó)家。到2012年，中國(guó)汽車產(chǎn)量接近2 000萬(wàn)輛，總保有量超過(guò)1.2億輛，見圖1。2012年汽車保有量達(dá)到100萬(wàn)輛以上的城市數(shù)量有18個(gè)，福州、長(zhǎng)沙、西安等10個(gè)城市汽車保有量的年增長(zhǎng)率超過(guò)20%。此外，中國(guó)許多城市每百戶家庭擁有小汽車數(shù)量達(dá)到20輛，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)進(jìn)入汽車社會(huì)[2]。

2）停車位供給。

圖1 中國(guó)2001—2012年汽車保有量及汽車產(chǎn)量變化Fig.1 Changes of car ownership and automotive production from 2001 to 2012 in China

圖2 中國(guó)主要城市機(jī)動(dòng)車輛數(shù)量及停車位缺口Fig.2 The number of automobiles and parking space shortage in main cities in China

表1 中國(guó)停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)主要優(yōu)惠政策Tab.1 Main policies supporting the development of parking industry in China

伴隨著全國(guó)各城市汽車保有量飛速增長(zhǎng)，停車場(chǎng)供給嚴(yán)重不足。2011年中國(guó)汽車保有量高達(dá)10 578萬(wàn)輛。按照國(guó)際慣例，停車位的數(shù)量應(yīng)為汽車保有量的1.4倍。以此估算，共需要停車位1.48億個(gè)，目前中國(guó)已建成的停車位難以達(dá)到這一要求。圖2是2011年中國(guó)主要城市機(jī)動(dòng)車保有量及相應(yīng)的停車位缺口?？梢钥闯觯煌鞘型＼囄粩?shù)量難以滿足劇增的停車需求。

3）停車收費(fèi)。

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比(美國(guó)白天平均停車費(fèi)率5.4美元·h-1)，中國(guó)各城市停車收費(fèi)價(jià)格總體偏低。國(guó)際著名的物業(yè)咨詢公司高力國(guó)際對(duì)全球147個(gè)大城市CBD停車費(fèi)調(diào)研結(jié)果顯示，北京CBD非固定停車位的日均停車費(fèi)用為49.6元，在被調(diào)查城市中排名第135位[3]?？偟膩?lái)說(shuō)，中國(guó)大部分城市的停車費(fèi)價(jià)格偏低，導(dǎo)致停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)動(dòng)力不足。

2 停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境

停車場(chǎng)投資建設(shè)需要大量的資本投入，而收入回報(bào)相對(duì)有限。大部分發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)停車場(chǎng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)均有稅費(fèi)方面的優(yōu)惠，停車場(chǎng)缺口較大的亞洲國(guó)家，更有貸款及土地方面的扶持。此外，發(fā)達(dá)國(guó)家在停車場(chǎng)收費(fèi)定價(jià)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等方面市場(chǎng)化程度比較高，而且在保障收益方面有相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)助措施。

中國(guó)各城市停車行業(yè)主管部門分布在公安、交通、建設(shè)等不同單位，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的管理部門。各城市對(duì)停車場(chǎng)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的優(yōu)惠政策也差別巨大。停車場(chǎng)項(xiàng)目投資的優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在資金補(bǔ)助、稅費(fèi)減免、土地優(yōu)惠、商業(yè)配套方面(見表1)，但是扶持力度一般。對(duì)于停車場(chǎng)投資建設(shè)項(xiàng)目，相對(duì)比較有力的扶持政策是允許商業(yè)配套，即對(duì)于車位數(shù)較多的公共停車場(chǎng)，根據(jù)行業(yè)相關(guān)規(guī)定經(jīng)主管部門審批，給予建設(shè)經(jīng)營(yíng)方附屬事業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，允許進(jìn)行停車場(chǎng)之外的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，但是對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地面積進(jìn)行一定約束。更多城市并無(wú)明確的優(yōu)惠政策，或是政策執(zhí)行不成功[4-7]。

3 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式

按照停車場(chǎng)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬，國(guó)內(nèi)外停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)主要業(yè)務(wù)模式可分為四類，各類停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式的主要特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)如表2所示。

1）停車場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)：企業(yè)一般不持有停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，主要業(yè)務(wù)為經(jīng)營(yíng)其他停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)持有者的停車場(chǎng)。企業(yè)與停車場(chǎng)業(yè)主簽訂租賃合同之后開始經(jīng)營(yíng)，并向業(yè)主支付一定的租金。租金的形式一般是固定資金，也可以是在固定月租費(fèi)基礎(chǔ)上加一定比例的根據(jù)績(jī)效的可變租金，以實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)收益的分配。

2）停車場(chǎng)委托管理：在委托管理的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式形式下，停車場(chǎng)管理企業(yè)一般也不持有相應(yīng)的停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，甚至不參與停車場(chǎng)收益的分配。企業(yè)與停車場(chǎng)業(yè)主簽訂委托管理合同，向業(yè)主提供各種停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)服務(wù)并收取委托管理費(fèi)，而從顧客獲得的停車收費(fèi)屬于業(yè)主。

3）停車場(chǎng)特許經(jīng)營(yíng)：特許經(jīng)營(yíng)制度下的停車場(chǎng)一般屬于政府或其他公共機(jī)構(gòu)，這類停車場(chǎng)一般以公共停車場(chǎng)或路內(nèi)停車位為主。在特許經(jīng)營(yíng)制度下，企業(yè)向持有停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)的政府公共機(jī)構(gòu)支付較高的特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)，從而獲得較長(zhǎng)時(shí)間的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)(＞15年)。在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，企業(yè)若獲得超額利潤(rùn)，需要支付一定比例收益給政府。特許經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式類似于停車場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)，只不過(guò)特許經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)。

4）自有停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)：自有停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般是企業(yè)通過(guò)投資建設(shè)或者向業(yè)主購(gòu)買，獲得停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)之后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。自有停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般需要企業(yè)有大量的資本投入，以自有停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)一般負(fù)債率比較高。

4 停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)投資分析

4.1 輕資產(chǎn)項(xiàng)目

輕資產(chǎn)類型的停車場(chǎng)項(xiàng)目主要包括租賃經(jīng)營(yíng)和委托管理，兩種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式均不需要大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資，總成本較低。租賃經(jīng)營(yíng)收入主要為停車費(fèi)，但需要支付物業(yè)租金，因此收益水平并不高；而委托管理收入以委托管理費(fèi)為主，類似于勞務(wù)費(fèi)用，收益水平更低。雖然輕資產(chǎn)類型的停車場(chǎng)項(xiàng)目所需總投資并不高，但是其每一個(gè)成本、收益參數(shù)輕微變動(dòng)就可能造成企業(yè)收益的大幅波動(dòng)，因此對(duì)某一項(xiàng)目成本收益進(jìn)行假設(shè)、根據(jù)假設(shè)分析其經(jīng)濟(jì)性的方法可信度較低。中國(guó)停車場(chǎng)行業(yè)內(nèi)各企業(yè)成本收益水平差異較大，因此即便是實(shí)際調(diào)研的數(shù)據(jù)也缺乏可信度。為了避免對(duì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析做過(guò)多主觀假設(shè)，本文對(duì)一家國(guó)外典型的輕資產(chǎn)類型的上市停車場(chǎng)公司Standard Parking(STAN)進(jìn)行投資收益分析，研究輕資產(chǎn)類型停車場(chǎng)項(xiàng)目的特點(diǎn)。

STAN是北美第二大停車管理服務(wù)供應(yīng)商，管理約120萬(wàn)個(gè)停車位，占全美停車場(chǎng)市場(chǎng)8%的份額。該公司不持有任何停車場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)管理的停車位中，10%為租賃經(jīng)營(yíng)，90%為委托管理。2010年STAN收入約3億美元，利潤(rùn)為0.869億美元，如表3所示。

通過(guò)進(jìn)一步的計(jì)算，可以分析STAN 2010年單位車位的經(jīng)營(yíng)情況，如表4所示。分析顯示，租賃經(jīng)營(yíng)模式下，STAN平均每個(gè)車位年停車費(fèi)收入約為1 175美元，成本(包括租金)約為1 090美元，毛利僅為85美元；而委托管理模式下，平均每個(gè)車位每年收受管理費(fèi)161美元，成本為89美元，毛利為72美元。STAN公司總毛利之所以能達(dá)到0.869億美元，在于其管理停車車位數(shù)量巨大。

以上分析從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了輕資產(chǎn)類型停車項(xiàng)目的特點(diǎn)：1)毛利率較低；2)對(duì)成本控制要求比較嚴(yán)格；3)需要達(dá)到一定規(guī)模才能帶來(lái)明顯的經(jīng)濟(jì)效益。作為一個(gè)典型的輕資產(chǎn)類型的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，STAN的經(jīng)營(yíng)情況基本可以代表輕資產(chǎn)類型停車場(chǎng)企業(yè)的普遍經(jīng)營(yíng)情況，可從一定程度體現(xiàn)輕資產(chǎn)類型停車場(chǎng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)于中國(guó)停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)的投資分析具有一定的借鑒作用。

表2 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式比較Tab.2 Comparison of parking lot business models

表3 STAN 2010年總體經(jīng)營(yíng)情況Tab.3 General operation statics of STAN in 2010

表4 STAN 2010年單位車位經(jīng)營(yíng)情況Tab.4 Operation statics per parking space of STAN in 2010美元·車位-1·a-1

4.2 重資產(chǎn)項(xiàng)目

重資產(chǎn)類型的停車場(chǎng)項(xiàng)目主要包括自有經(jīng)營(yíng)和特許經(jīng)營(yíng)，由于中國(guó)特許經(jīng)營(yíng)方面的法規(guī)政策并不完善，本文主要分析自有經(jīng)營(yíng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)性。自有經(jīng)營(yíng)主要指以建設(shè)、持有和經(jīng)營(yíng)自身停車場(chǎng)項(xiàng)目為主的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式。地下停車場(chǎng)項(xiàng)目是目前中國(guó)各城市主管部門比較推行的一種重資產(chǎn)類型停車場(chǎng)項(xiàng)目。該類項(xiàng)目在地下建設(shè)停車樓，建成后將原有地上設(shè)施(綠地、操場(chǎng)等)復(fù)原，因其對(duì)土地權(quán)屬要求比較寬松，且不涉及征地拆遷，比較受地方政府推崇。政府對(duì)地下停車場(chǎng)項(xiàng)目在政策方面的優(yōu)惠措施有：1)允許公共停車場(chǎng)0～50%面積用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；2)無(wú)須拆遷、土地轉(zhuǎn)讓等相關(guān)費(fèi)用；3)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠。

為探討重資產(chǎn)類型停車場(chǎng)項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)性，對(duì)西安市某地下停車場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析。該項(xiàng)目規(guī)劃面積為20 hm2綠地，可用區(qū)域至少4 hm2，可建設(shè)地下二層停車場(chǎng)，停車場(chǎng)建成后需要還原原來(lái)地上綠化保護(hù)帶。按照目前中國(guó)停車場(chǎng)建設(shè)相關(guān)政策，假設(shè)該項(xiàng)目地下一層中90%面積用于停車場(chǎng)，剩余10%面積用于商業(yè)設(shè)施，如超市、洗車場(chǎng)等。該項(xiàng)目總建筑面積86 580 m2，按照單位車位面積40 m2計(jì)算，該停車場(chǎng)項(xiàng)目共有1 948個(gè)車位。對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行估算，其總造價(jià)約為48 467萬(wàn)元，單位造價(jià)約為5 600元·m-2。進(jìn)行項(xiàng)目測(cè)算的其他假設(shè)包括：

圖3 商業(yè)配套面積比例對(duì)停車場(chǎng)投資內(nèi)部收益率的影響Fig.3 Impacts of commercial facilities ratio on the internal rate of return of parking projects

1）項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)20年之后歸還給政府(BOT模式)。

2）項(xiàng)目資本金：總投資4.8億元，其中項(xiàng)目資本金1.2億元(25%)，貸款3.6億元(75%)。

3）貸款利率：7%，采用等額還款方式。

4）折舊：直線法，按20年考慮，年折舊637萬(wàn)元。

5）停車收入：停車?yán)寐拾滋烊?0%，晚上取20%；初始停車費(fèi)分2元·h-1，3元·h-1，4元·h-1三種情況測(cè)算。利用率每5年上浮10%，停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每10年上浮30%。商鋪出租收入為300元·月-1·m-2。

6）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：每車位經(jīng)營(yíng)成本600元(按照美國(guó)STAN經(jīng)營(yíng)成本估計(jì))，此后每年上升2%；商業(yè)租賃的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為當(dāng)年出租收入的8%。

7）管理費(fèi)用：每年100萬(wàn)元，此后每年增長(zhǎng)6%。

8）營(yíng)業(yè)稅15%，所得稅15%(按照目前西安市針對(duì)停車場(chǎng)的優(yōu)惠稅惠，停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅為15%，經(jīng)營(yíng)期第一年減免所得稅)。

案例分析使用的數(shù)據(jù)及假設(shè)依據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)政策、投融資政策及財(cái)務(wù)要求，基本符合全國(guó)主要城市地下停車場(chǎng)項(xiàng)目的普遍情況。根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目開工后20年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測(cè)，未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況如下：項(xiàng)目的投資回收期為12年，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率約為2%。對(duì)該項(xiàng)目投資收益性進(jìn)一步做敏感性分析，調(diào)整商業(yè)配套面積比例(0～50%)及停車費(fèi)價(jià)格參數(shù)(2元·h-1，3元·h-1，4元·h-1)，得到敏感性分析圖(見圖3和圖4)。

上述案例研究中假設(shè)土地拆遷費(fèi)用為0，但在實(shí)際的投資過(guò)程中，土地拆遷費(fèi)用對(duì)停車場(chǎng)的投資價(jià)值影響無(wú)疑是巨大的。為進(jìn)一步研究土地拆遷費(fèi)用與停車場(chǎng)投資經(jīng)濟(jì)性之間的關(guān)系，以停車價(jià)格為3元·h-1、商業(yè)配套比例為20%為例(敏感性分析參數(shù)平均值)，對(duì)土地拆遷成本占總造價(jià)的比例(0～50%)進(jìn)行調(diào)整，得到敏感性性分析結(jié)果(見圖5)。

由敏感性分析可以看出：1)在其他條件不變的情況下，商業(yè)配套面積比例的提升，可以使項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率提升、投資回收期降低。2)在其他條件不變的情況下，提高停車收費(fèi)價(jià)格也可以提升項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、降低投資回收期。3)地下停車場(chǎng)項(xiàng)目要將內(nèi)部收益率控制在8%以上、投資回收期在10年以下，需要的市場(chǎng)環(huán)境及政策優(yōu)惠條件是：①初始停車費(fèi)為2元·h-1時(shí)商業(yè)配套面積比例需達(dá)到30%以上；②初始停車費(fèi)為3元·h-1時(shí)商業(yè)配套面積比例需達(dá)到25%以上；③初始停車費(fèi)為4元·h-1時(shí)商業(yè)配套面積比例需要達(dá)到20%以上。4)商業(yè)配套面積比例為0僅靠停車收費(fèi)時(shí)，內(nèi)部收益率均為負(fù)值。5)隨著土地拆遷成本的增加，停車場(chǎng)投資內(nèi)部收益率加速下降。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著汽車產(chǎn)量及汽車保有量的飛速增長(zhǎng)，中國(guó)各城市的停車場(chǎng)需求量持續(xù)增多。受停車費(fèi)價(jià)格不高影響，中國(guó)停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)總體收益水平并不樂(lè)觀。當(dāng)前停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策扶持力度不大，更多政策還在制定中，或者是政策執(zhí)行不成功。通過(guò)對(duì)輕、重資產(chǎn)類型的停車場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析，研究結(jié)果表明：1)輕資產(chǎn)類型的停車場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)成本控制要求比較嚴(yán)格，毛利率較低，需要達(dá)到一定規(guī)模之后才能帶來(lái)明顯的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；2)重資產(chǎn)類型的停車場(chǎng)項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)業(yè)政策依賴程度較高，若無(wú)足夠政策扶持，僅靠市場(chǎng)行為，投資的內(nèi)部收益水平及投資回收期都難以達(dá)到正常投資要求。因此，中國(guó)停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要政府更有力的政策支持，特別是對(duì)停車場(chǎng)投資項(xiàng)目給予相應(yīng)的商業(yè)配套面積扶持，才能吸引更多的投資者投資停車場(chǎng)產(chǎn)業(yè)。

圖4 商業(yè)配套面積比例對(duì)停車場(chǎng)投資回收期的影響Fig.4 Impacts of commercial facilities ratio on the payback period of parking projects

圖5 土地成本對(duì)停車場(chǎng)投資內(nèi)部收益率的影響Fig.5 Impacts of land cost on the internal rate of return of parking projects

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