趙書文

（沈陽工程學(xué)院 公外教學(xué)部，遼寧 沈陽 110136）

0 引言

為使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在國內(nèi)外同行中立于不敗之地，需充分了解他國的戰(zhàn)略方針，政策及行業(yè)運作機制，本文旨在對日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)概況作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國本行業(yè)發(fā)展提供參考，提供能夠較準(zhǔn)確把脈的最新數(shù)據(jù)。

1 相關(guān)法律法規(guī)

1）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)法規(guī)主要有：宅地建筑物交易業(yè)法（整部）,在宅地建筑物交易業(yè)法中又涉及到以下21部法律：都市計劃法，登錄許可稅法，關(guān)于防止暴力成員不當(dāng)行為的法律，刑法，行政手續(xù)法，地方自治法，行政不服審查法，關(guān)于公司債、股份等的轉(zhuǎn)賬法律，建筑基準(zhǔn)法，關(guān)于建筑的區(qū)分等法律，民法，保險業(yè)法，金融商品交易法，關(guān)于投資信托及投資法人的法律，關(guān)于資產(chǎn)的流動化法律，不動產(chǎn)特定共同事業(yè)法，商法，關(guān)于投資事業(yè)有限責(zé)任公會合同的法律，法人稅法（整部），關(guān)于特定住宅瑕疵擔(dān)保責(zé)任履行之確保等法律，信托業(yè)法。

2 房地產(chǎn)流通機構(gòu)

1）日本實行房地產(chǎn)多重上市服務(wù)系統(tǒng)MLS，日本國土交通大臣指定的房地產(chǎn)流通機構(gòu)，全日本共劃分為四個運營區(qū)域：

公益財團(tuán)法人東日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu) （東日本REINS）（※Real Estate Information Network System的略稱REINS）；公益社團(tuán)法人近畿圈房地產(chǎn)流通機構(gòu)；公益社團(tuán)法人西日本地域房地產(chǎn)流通機構(gòu)；公益社團(tuán)法人中部圈房地產(chǎn)流通機構(gòu)。

掌管這四個區(qū)域的每個地方團(tuán)體作為財團(tuán)·社團(tuán)法人擁有著的自己的會員-各地區(qū)重要房地產(chǎn)公司。本篇流通機構(gòu)部分以東日本REINS為例進(jìn)行展開。

2）公益財團(tuán)法人東日本房地產(chǎn)流通機構(gòu)，以北海道、東北6県、北関東3県、首都圈1都3県、甲信越3県的東日本地域1都1道15県為事業(yè)區(qū)域，被國土交通大臣指定為該區(qū)域內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)的信息交換唯一的公益法人，它受理按宅地建筑物交易業(yè)發(fā)規(guī)定而開始的專屬專任媒介合同物件、專任媒介合同物件等各種房地產(chǎn)信息的登錄業(yè)務(wù)，根據(jù)所掌握的65000個業(yè)所全業(yè)界規(guī)模業(yè)已實現(xiàn)共享化的信息來促進(jìn)房地產(chǎn)交易。

而且，根據(jù)對所積存數(shù)據(jù)活用的調(diào)查、事業(yè)研究，公開發(fā)表房地產(chǎn)流通市場的各種資料、指標(biāo)等，使得房地產(chǎn)交易恰當(dāng)而圓滿。本機構(gòu)前身作為財團(tuán)法人首都圈房地產(chǎn)流通機構(gòu)，自1990年設(shè)立以來，在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域持續(xù)擴(kuò)大其必要的不可或缺的基本底盤，2012年度在東日本全域竟登錄了280萬件房產(chǎn)新信息，包括房產(chǎn)信息搜索等總檢索件數(shù)達(dá)到3億2943萬件。

另外，該機構(gòu)在2012年4月被認(rèn)定為公益財團(tuán)法人，作為為實現(xiàn)日本國民居住生活更豐富的公益化團(tuán)體，備受矚目與期待。該機構(gòu)為使房地產(chǎn)流通市場活性化并擴(kuò)大同類市場，推進(jìn)于去年策定的中期事業(yè)計劃，致力于解決面臨的課題。正在全力以赴地謀求包括提供政策對策課題在內(nèi)堅固房地產(chǎn)流通業(yè)界信息基盤的機制。

3）東日本REINS目標(biāo)：通過控制系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)信息登録與提供的處理，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易的透明性，公平公正性，圓滿順利與迅速性。面向房地產(chǎn)購買者的需求，致力于通過所完全掌握的房地產(chǎn)業(yè)界提供最新物件信息。面向房地產(chǎn)出售者的需求，致力于聯(lián)合業(yè)界全體尋找購買人。

東日本REINS作為中央處理系統(tǒng)設(shè)有多個服務(wù)器與會員末端機鏈接，能夠在線迅速檢索及處理所有登錄的物件。東日本REINS從機構(gòu)內(nèi)設(shè)置的主計算機時刻報告全國交易事例，指定流通機構(gòu)在存儲豐富的交易事例的同時，也提供理解把握市況最恰當(dāng)?shù)馁Y料。

3 東日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營模式及服務(wù)模式

1）該機構(gòu)的運營由是由董事會的會議決定實施，為使事業(yè)順利進(jìn)行組成以下4個專門委員會：A.總務(wù)·財政委員會;主管：事業(yè)運營、財務(wù)、法務(wù)、組織及事務(wù)局運營相關(guān)事項及其它;B.倫理·糾紛委員會;主管：意見處理、糾紛的防止·處理等相關(guān)事項;C.研修·宣傳委員會;主管：會員房地產(chǎn)公司等的研修、機構(gòu)的報導(dǎo)·宣傳及有關(guān)出版的事項D.企劃·系統(tǒng)委員會;主管：有關(guān)房地產(chǎn)信息交換事業(yè)的運營、新事業(yè)的企劃·實施、統(tǒng)計資料的作成分析及房地產(chǎn)交易相關(guān)資料的收集?調(diào)查等事項.

4 經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容

1）東日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)主要事業(yè)有以下諸項：

（1）關(guān)于流通機構(gòu)制度的調(diào)查研究

（2）宅地或建筑物相關(guān)信息的登錄及提供

（3）關(guān)于宅地或建筑物相關(guān)信息的登錄及提供事業(yè)的指導(dǎo)、研修等

（4）關(guān)于流通機構(gòu)的啟蒙宣傳

（5）關(guān)于流通機構(gòu)制度資料的搜集提供及圖書的刊行

（6）與（1）、（2）、（4）、及（5）等項事業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)的受托

（7）對有關(guān)政府機關(guān)、關(guān)系團(tuán)體等的協(xié)助、建議、提案等

（8）此外為達(dá)成此法人目的的必要事業(yè)

5 東日本REINS業(yè)務(wù)流程

5.1 媒介合同制度

在委托房地產(chǎn)公司交易房地產(chǎn)時，一定締結(jié)媒介合同。媒介合同分為三種：“專屬專任媒介合同”、“專任媒介合同”、“一般媒介合同”，簽署哪項由委托者選擇。其中，關(guān)于專屬專任媒介合同?專任媒介合同，根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法，有義務(wù)向指定流通機構(gòu)進(jìn)行登錄。根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法規(guī)定，要將媒介合同書交付給委托者。委托房地產(chǎn)公司出售房地產(chǎn)時，一定要締結(jié)以下其中的一種媒介合同。専屬専任媒介合同與専任媒介合同的締結(jié)：出售房地產(chǎn)的委托只由一般社團(tuán)法人辦理。

專屬專任媒介合同：房地產(chǎn)公司在締結(jié)媒介合同5日內(nèi)必須向房地產(chǎn)流通機構(gòu)進(jìn)行登錄。房地產(chǎn)公司必須每周一次以上報告文件業(yè)務(wù)的處理狀況。賣主不可自己尋找交易伙伴進(jìn)行交易。

專任媒介合同：房地產(chǎn)公司在締結(jié)媒介合同7日內(nèi)必須向房地產(chǎn)流通機構(gòu)進(jìn)行登錄。房地產(chǎn)公司必須每2周一次以上報告文件業(yè)務(wù)的處理狀況。賣主可以自己尋找交易伙伴進(jìn)行交易。

一般媒介合同：房地產(chǎn)出售可以向多數(shù)公司委托。房地產(chǎn)出售者可以隨意登錄任何房地產(chǎn)流通機構(gòu)。賣主可以自己尋找交易伙伴進(jìn)行交易。簽訂媒介合同后，首先登錄東日本REINS，由東日本REINS開具登錄證明書，然后進(jìn)行檢索。

5.2 交易的出售流程

第一步：去東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司就出售房產(chǎn)事宜進(jìn)行磋商。

第二步：求得私下查看物件，審定物件。幾乎所有地方都是免費審定物件。委托東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司的情況下，就會快速檢索最新交易事例，提供恰當(dāng)?shù)膶彾▋r格提示。

物件的審定：一般情況下，審定價格是根據(jù)最新交易事例來決定的。若利用東日本REINS簽約事例檢索就可以快速地核定交易價格。宅地建筑物交易業(yè)者（房地產(chǎn)公司）一旦提示出審定價格，就必須明確出示其根據(jù)。

第三步：選擇三種媒介合同中的一種并與房地產(chǎn)公司簽署該合同。簽署該媒介合同后，在所定期間內(nèi)不同的房地產(chǎn)公司就會向東日本REINS進(jìn)行登錄。（一般媒介合同的情況下任意）

第四步：填寫登錄證明書，確認(rèn)曾向東日本REINS登錄過。登錄證明書由委托的房地產(chǎn)公司寄送。房地產(chǎn)公司會報告有關(guān)因東日本REINS和其他廣告及經(jīng)營活動等而產(chǎn)生購買需求的反響等（一般媒介合同的場合任意）。

第五步：條件可以接受時，在出售承諾書上簽名畫押。所說的條件是指：出售價格，手續(xù)費，諸經(jīng)費，余額款項交付日期和交付方法，交付房產(chǎn)日期等。

第六步：接受重要事項的說明，沒問題就可以在買賣合同書上簽名畫押。重要事項的説明由宅地建筑物交易主任者（負(fù)責(zé)人）根據(jù)書面進(jìn)行說明。在此合同成立。

5.3 交易的購買流程

第一步：向東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司就希望購買的房屋物件進(jìn)行磋商。 明確說明價格，場所，面積大小，新住宅還是舊住宅等，希望條件與優(yōu)先順序等。若是選擇東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司、就會從豐富的房產(chǎn)物件信息中按買主所希望將包括圖片在內(nèi)的合適的物件進(jìn)行快速檢索。

第二步：實地看房。

第三步：確定條件，在購入申請書上簽字畫押。所說的條件是指：購入價格，手續(xù)費，諸經(jīng)費，余額款項交付日期和交付方法，交付房產(chǎn)日期等。

第四步：接受重要事項說明，如果沒有問題，就在買賣合同書商簽字畫押。重要事項的說明由宅地建筑物交易主任者（負(fù)責(zé)人）根據(jù)書面進(jìn)行說明。在此合同成立。

6 小結(jié)

消費者通過東日本REINS的會員房地產(chǎn)公司，不論是出售還是購買房地產(chǎn)都可以享受東日本REINS功績。 基于東日本REINS多數(shù)的會員房地產(chǎn)公司都被在線連接在一起，希望出售的物件可以及時向搜索的會員提供。因此，自然就大大縮短了買賣雙方達(dá)成交易的時間。東日本REINS存儲了大量交易事例，會員房地產(chǎn)公司必要時就可以提取出來，因此就可以根據(jù)市場動態(tài)行情合理而適當(dāng)?shù)匕盐諆r格的設(shè)定。東日本REINS的在線系統(tǒng)旨在使各會員房地產(chǎn)公司間房地產(chǎn)信息共有化，因此自然就推進(jìn)了各會員間因各自積極謀求提高服務(wù)的努力而產(chǎn)生的差別化。