楊諾 周鵬

我國是社會主義法制國家，依法治國是我國的基本國策。所謂依法治國，就是政府依照憲法和法律的規(guī)定，管理國家各項事務(wù)，管理政治、經(jīng)濟、文化事業(yè)，促進各方面協(xié)調(diào)發(fā)展。依法治國的精神反應(yīng)到經(jīng)濟建設(shè)領(lǐng)域的要求就是，建立并完善社會主義市場經(jīng)濟法律體系，形成合理的法律法規(guī)和各項規(guī)章制度，使市場機制在憲法和法律的框架內(nèi)高效運行，促進我國經(jīng)濟水平的提高。2014年年末，國務(wù)院頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，為規(guī)范亂象叢生的房地產(chǎn)市場，科學(xué)管理固定資產(chǎn)，邁出了重要的一步。但是，我國對不動產(chǎn)的管理剛剛起步，缺乏必要的經(jīng)驗。相反，鄰國日本在不動產(chǎn)登記、評估方面已經(jīng)形成較為合理的法律制度體系，我們可以進行研究，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷規(guī)范不動產(chǎn)登記與評估，完善我國的市場經(jīng)濟法律制度。

一、完善社會主義市場經(jīng)濟法律體系的必要性

首先，我國的市場經(jīng)濟要走社會主義道路。我國是工人階級領(lǐng)導(dǎo)的，工農(nóng)聯(lián)盟為基礎(chǔ)的人民民主專政的社會主義國家。無論如何發(fā)展市場經(jīng)濟，始終要沿著社會主義道路前進，方向不能走偏。因此，需要制定、完善市場經(jīng)濟法律體系，規(guī)范市場主體行為，使其沿著社會主義方向發(fā)展。

其次，依法治國是我國的基本國策。國家管理經(jīng)濟活動也需要依法進行。自黨的十六大提出全面落實依法治國的基本方略以來，我國不斷完善社會主義市場經(jīng)濟法律制度，力求做到有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究。對不動產(chǎn)登記和評估立法是國家規(guī)范市場主體行為的重要措施，也是推進依法治國基本方略在經(jīng)濟領(lǐng)域的表現(xiàn)。

最后，通過建立完善的市場經(jīng)濟法律法規(guī)，能夠促進市場經(jīng)濟的健康運行。長期以來，國家通過“看得見的手”管理我國的經(jīng)濟發(fā)展，在沒有法律制度的約束情況下，容易出現(xiàn)一些問題。同時，市場主體在沒有規(guī)則約束的情況下，也會出現(xiàn)破壞市場公平性及有效性的行為。只有完善市場經(jīng)濟法律體系，才能使市場這只“看不見的手”發(fā)揮良性作用。

二、不動產(chǎn)登記、評估法律在日本的發(fā)展

不動產(chǎn)登記、評估法律法規(guī)是規(guī)范不動產(chǎn)市場主體行為的法律法規(guī)，在日本經(jīng)歷的多年的發(fā)展與完善。不動產(chǎn)的登記和評估是征收不動產(chǎn)相關(guān)稅收的前提和基礎(chǔ)。只有在明晰產(chǎn)權(quán)及價格的前提下，才能夠?qū)崿F(xiàn)對不動產(chǎn)相關(guān)稅種的征收。日本在戰(zhàn)后將西方的制度與本國情況相結(jié)合，將不動產(chǎn)登記與評估規(guī)范化、制度化，使其在不動產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓等各個階段相關(guān)的稅收得以順利征收。

不動產(chǎn)登記制度，是指經(jīng)權(quán)利人申請，國家登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)變動事項記載于國家不動產(chǎn)登記薄的一項制度。不動產(chǎn)登記既是國家行使權(quán)力進行行政管理的一項重要內(nèi)容，也是一種個人財產(chǎn)處理的民事行為。國家對不動產(chǎn)征稅，首先要具有完善的不動產(chǎn)登記制度，對全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)進行準(zhǔn)確、詳實地登記。近代以來，日本以《民法典》為基礎(chǔ)，《不動產(chǎn)登記法》為核心，建立起了一整套不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)體系。1899年，政府又頒布了新的《不動產(chǎn)登記法》。新的《不動產(chǎn)登記法》對“舊登記法”進行了完善，增加了法律條文。此后，新登記法經(jīng)歷了若干次修正，逐步修復(fù)其中漏洞。除此之外，日本還頒布了《不動產(chǎn)登記法實施令》、《國土調(diào)查法》等相關(guān)法律法規(guī)配套執(zhí)行，是使日本的不動產(chǎn)登記制度更加完善，更能適應(yīng)土地市場的發(fā)展現(xiàn)狀。

1868年明治維新以后，日本步入資本主義制度。封建土地貢奉制度已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了市場經(jīng)濟的發(fā)展，而地租是明治政府稅收收入的重要組成部分。為了奠定國家財政的基礎(chǔ)，1873年日本發(fā)表“地租改正”的布告，改革日本的土地政策，對土地所有者征收相應(yīng)的地租，而土地價格就成為了征收地租的前提，由此推動了不動產(chǎn)評估制度的出現(xiàn)。第二次世界大戰(zhàn)之后，日本評估機構(gòu)無序發(fā)展，評估人員水平參差不齊，導(dǎo)致了土地交易的混亂，公用土地征費提高，土地價格大幅上漲。同時，日本在基于1950年《日本稅制報告》制定的夏普稅制改革中，取消了以土地、房屋租賃價格為課稅標(biāo)準(zhǔn)的地租和房屋稅，改為市町村征收固定資產(chǎn)稅，其課稅標(biāo)準(zhǔn)為固定資產(chǎn)的評估價格。為了固定資產(chǎn)稅的需要，必須對不動產(chǎn)價值進行合理的評估。為了解決這些問題，1963年日本政府通過了《不動產(chǎn)鑒定評價法》，將不動產(chǎn)鑒定工作收歸政府統(tǒng)一管理。此后不動產(chǎn)鑒定業(yè)界成立了不動產(chǎn)鑒定協(xié)會及其他機構(gòu)，專門負責(zé)不動產(chǎn)評估的事務(wù)。1964年3月，日本參考美國不動產(chǎn)評估的理論和方法，制定《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》，成為日本不動產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范了日本的不動產(chǎn)評估業(yè)。此后，政府多次修改該基準(zhǔn)，又頒布了《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)注解》、《不動產(chǎn)鑒定評價法實施令》等配套法律，使得日本不動產(chǎn)評估制度日益完善。1969年，日本通過了《地價公示法》，這是日本地價公示制度的開端。1975年，日本《國土利用計劃法》開啟了都道府縣基準(zhǔn)地價的評估。此后，日本不動產(chǎn)評估相關(guān)的法律經(jīng)過不斷地修訂，逐步確立了較為完整的不動產(chǎn)評估體系。

由于有了完善的法律體系的保駕護航，政府規(guī)范管理，日本不動產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，創(chuàng)造了大量利稅，促進了日本市場經(jīng)濟的發(fā)展。

三、我國不動產(chǎn)登記、評估法律體系的建立和發(fā)展

我國實行不動產(chǎn)土地和建筑物相分離的登記制度，截至目前，我國尚未形成完整的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)，有關(guān)不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定零星出現(xiàn)在其他法律法規(guī)中，例如《物權(quán)法》《中華人民共和國城市住房管理法》等。最近國務(wù)院頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》對我國不動產(chǎn)管理法律制度的建立有著重要的影響。

首先，不動產(chǎn)登記制度的建立，有利于保護不動產(chǎn)持有人的合法權(quán)益。市場經(jīng)濟的發(fā)展離不開主體的推動。只有建立登記制度，保護市場主體的合法權(quán)益，才能夠調(diào)動主體的積極性，活躍不動產(chǎn)市場。

其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記評估之后，能夠增加不動產(chǎn)市場的透明程度，提高市場的有效性。在完善的不動產(chǎn)登記評估法律體系下，不動產(chǎn)市場上的信息更加完整，相關(guān)信息能夠在網(wǎng)上檢索到，大幅度避免因為信息不對稱而產(chǎn)生的欺詐行為，同時，提高市場運行效率，使參與者一目了然，迅速做出判斷，同時精簡機構(gòu)，省去中間環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

第三，不動產(chǎn)登記評估法律體系的建立，為國家征收固定資產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅、贈與稅提供了便利?，F(xiàn)階段，我國對財產(chǎn)持有階段征收的稅負相對較少，依法對不動產(chǎn)進行評估，有利于我國改進稅收結(jié)構(gòu)，增加利稅收入，促進中央及地方財政體系的健康發(fā)展。

通過參考日本不動產(chǎn)相關(guān)法律體系的建設(shè)對其市場經(jīng)濟的促進作用，我們應(yīng)該意識到，推動市場經(jīng)濟法制化建設(shè)，對于堅持社會主義制度，完善社會主義市場經(jīng)濟體系，促進社會主義經(jīng)濟高速發(fā)展，具有巨大的推動作用。因此，我們應(yīng)該加快社會主義市場經(jīng)濟法制建設(shè)步伐，規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟運行，實現(xiàn)經(jīng)濟的快速平穩(wěn)發(fā)展。（作者單位：河北大學(xué)）

參考文獻：

[1] 李泰來：《日本不動產(chǎn)估價制度概述》，《北京房地產(chǎn)》1995年11月

[2] 蘇迪：《日本地價考察》，《中國國土資源報》2002年10月18日第3版

[3] 白武鈺：《日本不動產(chǎn)評估師考試制度分析及對我國的借鑒》，《中國資產(chǎn)評估》2009年8期