(楊凌職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 陜西 楊凌 712100)

0 引 言

當(dāng)前，隨著我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著提升，住房與居民生活息息相關(guān)。房子不僅是人們提高生活質(zhì)量的表現(xiàn)，也是居民投資的方式之一，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱。因此，關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的走向，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民日常生活都有重要意義[1]。

1 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

受到各種因素的影響，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)發(fā)生波動(dòng)，只有弄清了這些影響因素，才能掌握房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展規(guī)律。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及到的方面較多，對(duì)房?jī)r(jià)的影響差異較大，這些影響因素主要包括供需關(guān)系、土地購置費(fèi)用、建造成本、政策法規(guī)、地理位置、環(huán)境因素、利潤(rùn)等。

1.1 供需關(guān)系

房地產(chǎn)作為一種商品，離不開商品價(jià)值規(guī)律的影響。在我國，不斷加快的城市化建設(shè)、人口的增加、持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不斷增大。

1.2 土地購置費(fèi)用

土地資源作為一種不可再生的資源，受到政府管理控制的力度逐漸增大，在城市建設(shè)發(fā)展中，土地逐漸變得稀有，開發(fā)商在獲得土地時(shí)的成本也隨之增加[2]。

1.3 建造成本

房屋建造時(shí)的費(fèi)用是影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素之一，這部分費(fèi)用主要由建造房屋時(shí)消耗的原材料和建造人員的工資等組成，隨著建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)的上漲，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

1.4 政策法規(guī)

為防止房?jī)r(jià)上漲過快，產(chǎn)生較大的泡沫，近幾年我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)，同時(shí)，銀行也逐步縮減向房地產(chǎn)市場(chǎng)投放的資金，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了影響[3]。

1.5 地理位置

不同的地理位置，房?jī)r(jià)的水平差異較大，對(duì)于一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的城市，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于普通城市。同時(shí)，處于同一座城市不同的位置，房?jī)r(jià)也不盡相同。

1.6 環(huán)境因素

社區(qū)的人文環(huán)境、自然環(huán)境、綠化程度、治安條件、配套設(shè)施等受到越來越多的購房者的重視，社區(qū)的環(huán)境狀況已成為房地產(chǎn)開發(fā)商的買點(diǎn)。

1.7 利潤(rùn)

利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)中想要獲得的收益，也是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分。

2 灰色關(guān)聯(lián)度分析

房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素由上述因素構(gòu)成，用H1～H7表示。如表1所示。

表1 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

設(shè)H0=[H0(1)，H0(2)，M,H0(n)]為參考數(shù)列，與比較數(shù)列進(jìn)行對(duì)比。

設(shè)Hφ=[Hφ(1),Hφ(2),M,Hφ(n)]為比較數(shù)列，其中φ=1,2,M,n,k=1,2,M,n。

在參數(shù)數(shù)列和比較數(shù)列假設(shè)之后，求出關(guān)聯(lián)系數(shù)并計(jì)算相應(yīng)的關(guān)聯(lián)度。

2.1 關(guān)聯(lián)系數(shù)

灰色關(guān)聯(lián)度法分析的關(guān)鍵就是計(jì)算其關(guān)聯(lián)度，關(guān)聯(lián)度的大小影響因素分析的實(shí)質(zhì)是對(duì)比關(guān)聯(lián)度的大小。當(dāng)關(guān)聯(lián)度越高時(shí)，其時(shí)間序列曲線具有較高的擬合度，反之，則具有較低的擬合度[3]。

α為分辨系數(shù)，取值范圍為0<α≤1，當(dāng)0≤θl(k)≤1時(shí)，θl(k)的值越分散，計(jì)算時(shí)通常取各時(shí)刻的平均值。

2.2 關(guān)聯(lián)度求解

3 房地產(chǎn)價(jià)格因素的灰色關(guān)聯(lián)度簡(jiǎn)析

采用打分法確定房地產(chǎn)價(jià)格受表1中影響因素的影響程度，用1～5之間的數(shù)表示房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，影響程度設(shè)為5級(jí)，5分最強(qiáng)，1分最弱。

表2 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的影響程度統(tǒng)計(jì)

3.1 確定參考數(shù)列

在分析之前，選取相應(yīng)的參考數(shù)列，設(shè)H0={5,5,M,5}為參考數(shù)列對(duì)比比較數(shù)列，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格受影響因素影響越大，比較數(shù)列和其參考數(shù)列之間存在越大的關(guān)聯(lián)度，反之，則關(guān)聯(lián)度較小。

3.2 關(guān)聯(lián)度計(jì)算

根據(jù)關(guān)聯(lián)度求解公式，計(jì)算表2房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的影響程度統(tǒng)計(jì)，最終計(jì)算出相應(yīng)的結(jié)果，分辨系數(shù)α=0.5。

通過表3計(jì)算出相關(guān)的關(guān)聯(lián)度值：

x5>x7>x2>x4>x6>x3>x1

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素排序：供需關(guān)系、政策法規(guī)、地理位置、建造成本、土地購置費(fèi)用、環(huán)境因素、利潤(rùn)。

3.3 確定權(quán)重

表4是通過公式計(jì)算出的各個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的權(quán)重結(jié)果。

表3 影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)、關(guān)聯(lián)度數(shù)值統(tǒng)計(jì)表

表4 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素權(quán)重

4 結(jié)果分析

經(jīng)過分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素是供需關(guān)系，在當(dāng)前環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然較大，在釋放大量剛性需求的同時(shí)，通過政策法規(guī)的指引，國家繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，通過征收房產(chǎn)稅、限制購房者資格等打壓房地產(chǎn)投機(jī)行為，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的泡沫現(xiàn)象[4]。加快二、三線城市及城鎮(zhèn)化的建設(shè)，以緩解一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的人口增長(zhǎng)壓力；提高社會(huì)生產(chǎn)率，采用新技術(shù)、新工藝、新材料，有效降低建筑過程中的成本；地方政府應(yīng)尋求更多的財(cái)政收入來源，以減少政府對(duì)土地出讓的過度依賴，并加大保證性住房的投入力度，改善城市環(huán)境和交通，降低居民日常生活的成本。同時(shí)，針對(duì)我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，引入房地產(chǎn)抵押貸款證劵化和房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制，將現(xiàn)有的抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展為多樣的二級(jí)市場(chǎng)，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)[5]，確保房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮、健康，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的快速、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[4] 王 寧．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析[J]．民營科技，2014,(1)．

[5] 劉 飛．我國住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J]．商業(yè)時(shí)代，2010,(22)．