分稅種答疑 契稅

商業(yè)性產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)是否應(yīng)當(dāng)差額繳納契稅

問：A公司有一廠房，原土地性質(zhì)屬于工業(yè)用地，經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金后轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。A公司與B房地產(chǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)議：由B房地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)，建成后分給A公司一、二樓商業(yè)鋪面，對A公司分配的房屋雙方互不找差價(jià)。而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以B房地產(chǎn)公司名義開發(fā)就必須把土地使用權(quán)更名到B房地產(chǎn)公司名下。請問，對雙方自行達(dá)成的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，在土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)繳納契稅呢？

互發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 李鵑

答：A司之公間司達(dá)與成B的房協(xié)地議產(chǎn)內(nèi)公容是一種產(chǎn)權(quán)交換行為，即：A公司以土地?fù)Q房屋，B公司以房屋換土地使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字〔1997〕52號(hào)，以下簡稱《契稅暫行條例細(xì)則》）第十條的規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免繳契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照前款征稅。如果A公司與B公司之間是等價(jià)交換土地和房屋，那么A公司免繳契稅；如果交換價(jià)格不等，且A公司要多支付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益給B公司，則A公司應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。因?yàn)锳公司與B房地產(chǎn)公司之間交換價(jià)格相等，應(yīng)當(dāng)免繳契稅。由此可見，并非是所有發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移就一定繳納契稅。

在這里有必要與政策性搬遷中產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式取得的房產(chǎn)進(jìn)行區(qū)別。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕82號(hào)）的規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號(hào)）有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅；補(bǔ)繳房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。但上述對個(gè)人的免稅政策并非依據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號(hào)）第四條及其《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，即房屋與房屋、房屋與土地交換，只就所交換的價(jià)格差額計(jì)征契稅，沒有價(jià)格差額的，免征契稅。因?yàn)楸徊疬w人的土地并非是直接轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而是由國土部門收回后出讓給開發(fā)商。開發(fā)商與被拆遷人之間并不存在產(chǎn)權(quán)交易。并且產(chǎn)權(quán)調(diào)換或重新購房的契稅優(yōu)惠政策僅是針對被拆遷個(gè)人，對單位調(diào)換或重新購置的房屋應(yīng)當(dāng)照章全額征收契稅。這里需注意：財(cái)稅〔2012〕82號(hào)文中所用“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”一詞并不嚴(yán)謹(jǐn)，如果屬于產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即以地?fù)Q房或以房換房，則應(yīng)當(dāng)是補(bǔ)差額的一方繳納契稅。政策性產(chǎn)權(quán)調(diào)換的實(shí)質(zhì)是開發(fā)商以開發(fā)的產(chǎn)品抵償應(yīng)支付的補(bǔ)償款，而并非是產(chǎn)權(quán)之間的交易，所以對單位取得的政策性產(chǎn)權(quán)調(diào)換房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)全額繳納契稅。另據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》第十五條的規(guī)定，對單位的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府有權(quán)確定。如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確契稅征管中若干稅收問題的通知》（大地稅函〔2006〕121號(hào)）第三條規(guī)定：土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，納稅人重新承受土地、房屋權(quán)屬的，對成交價(jià)格中相當(dāng)于政府補(bǔ)償價(jià)款的部分免征契稅，對超過部分按規(guī)定征稅。

權(quán)鵬程