基于信托基金的發(fā)展房地產(chǎn)投資分析

陳占斐

摘 要：我國(guó)歷經(jīng)十多年高速開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，已逐漸突出房地產(chǎn)金融不足的發(fā)展，對(duì)有序發(fā)展金融形成阻礙。我國(guó)信托基金在房地產(chǎn)已是金融熱點(diǎn)，身為融資的新創(chuàng)舉，對(duì)穩(wěn)定金融與房地產(chǎn)、開(kāi)拓融資路徑意義非凡。但因信托基金在房地產(chǎn)還不足以成熟，諸多阻礙依然存在。本文由闡述信托基金對(duì)房地產(chǎn)投資的意義，引出發(fā)展信托基金的阻礙，且提出力推信托基金的對(duì)策選擇。

關(guān)鍵詞：信托基金；稅收優(yōu)惠；監(jiān)管

我國(guó)房地產(chǎn)采用銀行信貸一直是融資的依賴(lài)渠道，銀行信貸給開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的支持資金大概占七成。顯而易見(jiàn)房地產(chǎn)是高度依存銀行的行業(yè)，人民銀行為了阻止最終的房地產(chǎn)隱患轉(zhuǎn)移到銀行，對(duì)可能的泡沫抑制，頒布了房產(chǎn)信貸新政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商提高了開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款及公積金貸款、土地儲(chǔ)備貸款等方面的信貸門(mén)檻。對(duì)房地產(chǎn)提升信貸門(mén)檻必然引致其融資成本上升。房地產(chǎn)在當(dāng)下對(duì)銀行外融資迫切需求，以便處理好經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)資金問(wèn)題。信托基金應(yīng)用在房地產(chǎn)就是將社會(huì)閑錢(qián)收集，又專(zhuān)業(yè)人士管理、投資，既能給房地產(chǎn)處理好不易的融資與單一路徑問(wèn)題，還能推動(dòng)優(yōu)化房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與資金結(jié)構(gòu)，同時(shí)為那些散戶(hù)參與投資房地產(chǎn)與分配收益指明了現(xiàn)實(shí)路徑，這是拓寬房地產(chǎn)融資的另一條好路徑。

1 信托基金對(duì)房地產(chǎn)投資的意義

1.1 可融通眾多房地產(chǎn)所需資金

信托基金可融通眾多房地產(chǎn)所需資金，增加了房地產(chǎn)資金源。加大發(fā)展信托基金能吸引民眾資金，使信托基金為房地產(chǎn)鋪墊融資路徑，推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)金融。將高度依存銀行信貸的當(dāng)下融資模式改觀，讓金融風(fēng)險(xiǎn)下降。

1.2 信托基金對(duì)打造健康的房地產(chǎn)有利

其一，信托基金在房地產(chǎn)能拓寬開(kāi)發(fā)公司融資的路徑，信托基金的金融服務(wù)對(duì)開(kāi)發(fā)公司依存銀行信貸的程度有助于下降。其二，信托基金能催化規(guī)范開(kāi)發(fā)公司的操作。信托基金對(duì)房地產(chǎn)有下降風(fēng)險(xiǎn)、分散投資的基金特點(diǎn)，它對(duì)企業(yè)不會(huì)注入過(guò)多資金以致?lián)Q取控股權(quán)，作為小股東對(duì)規(guī)范運(yùn)作企業(yè)必然更注重，這能從外部對(duì)開(kāi)發(fā)公司監(jiān)督。其三，對(duì)房地產(chǎn)能優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)。在利潤(rùn)引導(dǎo)下信托基金會(huì)對(duì)有不小潛力的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及公司投放資金，推動(dòng)優(yōu)化房產(chǎn)項(xiàng)目與優(yōu)勝劣汰開(kāi)發(fā)公司。最后，借助基金支持可由收購(gòu)兼并方式加快行業(yè)整合，對(duì)形成大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司有利，做到資源實(shí)質(zhì)上的優(yōu)化配置。

1.3 信托基金能增加投資選擇

信托基金在房地產(chǎn)能保值增值，投資房地產(chǎn)有相對(duì)穩(wěn)定的收益。保值增值能力取決于固有的房地產(chǎn)特性，能排除非系統(tǒng)的諸多因素影響。在組合投資時(shí)投資者應(yīng)考慮房地產(chǎn)，大眾投資選擇的重點(diǎn)對(duì)象有兩個(gè)：股票、房地產(chǎn)，它們互相替代。如果股價(jià)下挫，貨幣貶值速度快、物價(jià)攀升，為了保值增值通常將房地產(chǎn)當(dāng)作追求的重要對(duì)象。當(dāng)城市化勢(shì)如破竹的涌向我國(guó)，日漸成熟的住房商品化，生活在小康階段人們選擇商品住房已是消費(fèi)熱點(diǎn)。在持續(xù)增加人均收入的大勢(shì)中，必然會(huì)提高總消費(fèi)中的消費(fèi)商品住房的比重，并且城市也在不斷增長(zhǎng)其它房地產(chǎn)的消費(fèi)，只要在對(duì)房地產(chǎn)不盲目擴(kuò)大總量投資的基礎(chǔ)上，預(yù)期投資房地產(chǎn)會(huì)有較高長(zhǎng)期收益，信托基金在房地產(chǎn)隨之也有較高收益。

2 我國(guó)信托基金在房地產(chǎn)遇到的發(fā)展阻礙

2.1 缺少稅收優(yōu)惠的優(yōu)勢(shì)

相比美國(guó)，信托基金在房地產(chǎn)的生命力較強(qiáng)的根本緣由是稅收優(yōu)惠分享到信托基金。一是信托基金在房地產(chǎn)是人的集合沒(méi)有公司稅問(wèn)題。二是美國(guó)法律對(duì)信托基金在房地產(chǎn)規(guī)定到，其投資的房產(chǎn)在免稅資產(chǎn)范圍內(nèi)。我國(guó)要想在房地產(chǎn)發(fā)展投資信托且在未來(lái)發(fā)展其信托基金，有必要向美國(guó)借鑒稅收優(yōu)惠政策。然而我國(guó)法律當(dāng)下仍沒(méi)對(duì)信托收益做出明確的納稅規(guī)定，對(duì)信托基金在房地產(chǎn)沒(méi)有稅收激勵(lì)，對(duì)信托基金在房地產(chǎn)鼓勵(lì)發(fā)展不利。

2.2 選擇投資對(duì)象的阻礙

信托基金投向房地產(chǎn)時(shí)帶有明顯的物業(yè)選擇傾向。就其它國(guó)家信托基金投向房地產(chǎn)而言，美國(guó)將其重點(diǎn)投向零售物業(yè)、工業(yè)，其中占了較大比例的是購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓及區(qū)域性商業(yè)街，緊跟其后的是投資住宅物業(yè)；在日本其投向辦公樓地產(chǎn)的大概占到七成；新加坡也是將辦公樓、酒店、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)全部當(dāng)成上市物業(yè)。顯然商業(yè)地產(chǎn)的可預(yù)見(jiàn)租金收入和其持續(xù)提高的價(jià)值與信托基金要求志同道合。然而我國(guó)長(zhǎng)期屬于住宅房導(dǎo)向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)入本世紀(jì)年竣工商品房的面積中住宅占到八成，但適合出租的小戶(hù)型住宅相對(duì)比例較小。近些年伴隨陸續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控住宅房的措施，漸漸抬起了商業(yè)地產(chǎn)，但空置率在商業(yè)地產(chǎn)居高不下，出現(xiàn)了不少“鬼城”。信托基金也會(huì)嚴(yán)格要求上市商業(yè)物業(yè)，一般會(huì)提出一攬子物業(yè)要求，物業(yè)組合至少在四五個(gè)以上，對(duì)出租率也有高要求，這樣現(xiàn)金流就自然穩(wěn)定。就國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)第一只上市香港的信托基金越秀來(lái)說(shuō)，其資產(chǎn)包中的物業(yè)項(xiàng)目有四個(gè)：財(cái)富廣場(chǎng)、維多利亞廣場(chǎng)、白馬大廈及承建大廈，它們皆位于廣州的繁華地段，主要將它們用在辦公寫(xiě)字樓、商業(yè)零售與批發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)等出租方面，在公司總租金收入中它們的收入占到近一半，在公司旗下房產(chǎn)中都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2.3 對(duì)信托基金的監(jiān)管缺位

我國(guó)如今多是金融機(jī)構(gòu)積極發(fā)起信托，所以正常都是將基金資產(chǎn)委托給銀行及其下屬機(jī)構(gòu)保管、經(jīng)營(yíng)，金融機(jī)構(gòu)更有甚者獨(dú)自發(fā)起設(shè)立基金、獨(dú)自托管、獨(dú)自經(jīng)營(yíng)三位融于一體，運(yùn)作管理基金的制衡機(jī)制微乎其微，通常是在黑箱操作狀態(tài)中經(jīng)營(yíng)基金，不但在管理上易致越權(quán)現(xiàn)象，對(duì)投資者還會(huì)有侵犯損害利益的情況。除此之外，盡管信托契約對(duì)投資者、保管人及基金經(jīng)理的權(quán)責(zé)利關(guān)系有所規(guī)定，然而規(guī)范的可依靠的信托法缺失，這讓大部分履行信托契約的并不完全或不詳，甚至有的空有表面，導(dǎo)致內(nèi)部自律監(jiān)管缺位。

3 我國(guó)在房地產(chǎn)力推信托基金的對(duì)策選擇

3.1 健全稅收體系且給予優(yōu)惠

信托基金運(yùn)作于房地產(chǎn)中，有著相當(dāng)?shù)匚坏木褪嵌愂照?。就?duì)象而言，稅收除了涉及到機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者，還會(huì)有基金公司、證券公司這樣的參與者；就環(huán)節(jié)而言，稅收牽涉到前期發(fā)行、期間交易與期末派息分紅等，相關(guān)法規(guī)均需予以明確這些稅收。在國(guó)外大多數(shù)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)行信托基金的國(guó)家，信托基金享有稅收優(yōu)惠權(quán)利，可將其看成傳遞收入的工具，對(duì)所得稅免征，進(jìn)而對(duì)信托基金收入消除多重征稅的潛在問(wèn)題，投資者的回報(bào)率自然也就有著保障，這是其作為投資工具引來(lái)投資者關(guān)注的一個(gè)最大優(yōu)勢(shì)，同樣是其在國(guó)際投資市場(chǎng)長(zhǎng)足發(fā)展的內(nèi)因。我國(guó)不但有復(fù)雜的稅務(wù)體制，還有不少課稅項(xiàng)目形成稅務(wù)成本較高，這對(duì)信托基金投向房地產(chǎn)的收益必定產(chǎn)生影響。在當(dāng)下的稅制中，信托基金在公司法框架與信托法律關(guān)系內(nèi)可能都會(huì)形成多重征稅，關(guān)系租金收益的稅收會(huì)使投資信托基金的收入減少，稅后現(xiàn)金流隨之減少。所以我國(guó)對(duì)稅收健全體系且給予合理優(yōu)惠對(duì)推行信托基金在房地產(chǎn)很好運(yùn)行十分必要。可具體著手兩點(diǎn)：其一，學(xué)習(xí)新加坡經(jīng)驗(yàn)，從投資者角度入手減半征收或免征資本利得稅、股利稅等個(gè)稅，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的收益下降預(yù)扣稅等；其二，學(xué)習(xí)美國(guó)方式，從信托基金在房地產(chǎn)角度對(duì)企業(yè)免征所得稅，公司將其應(yīng)稅收入分配給股東了，不需要公司繳納所得稅，從股東個(gè)人那繳納個(gè)稅即可。政府對(duì)房地產(chǎn)良好運(yùn)作信托基金專(zhuān)門(mén)給予稅收減免優(yōu)惠，為其良好發(fā)展?fàn)I造最佳稅收環(huán)境。

3.2 對(duì)資金投向做好選擇

美國(guó)房地產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)信托基金占著引領(lǐng)地位，這有其原因。美國(guó)在七十年代初最受歡迎的是抵押類(lèi)信托基金，不少抵押經(jīng)紀(jì)人、地區(qū)大型銀行都由自身構(gòu)建了房地產(chǎn)信托基金。這樣的信托基金在此期間有六十多種，都是高利率的發(fā)放貸款給開(kāi)發(fā)商。1973年開(kāi)始利率波動(dòng)大，新開(kāi)樓盤(pán)難以出租或賣(mài)出，激增不良貸款，眾多信托基金難產(chǎn)，不少人血本無(wú)歸。雖然其抵押類(lèi)獲利可能更高，但因高度波動(dòng)敏感的抵押、利率市場(chǎng)，相比其權(quán)益類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)也更大。在房地產(chǎn)增量發(fā)展初期，信托基金在房地產(chǎn)推出是朝著調(diào)控健康發(fā)展房地產(chǎn)的目的而去的，所以要立足長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展，投資房地產(chǎn)的重點(diǎn)可放在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，也可將資本運(yùn)營(yíng)投向成熟物業(yè)，還可考慮投資空置房、爛尾樓等不良項(xiàng)目，由專(zhuān)業(yè)技術(shù)處理將不良資產(chǎn)漸漸優(yōu)良化，再將其出售，不但對(duì)巨額不良資產(chǎn)處理有利，還能提高運(yùn)行整體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量。眾所周知，資產(chǎn)負(fù)債率在房產(chǎn)公司都偏高，通過(guò)信托基金以股權(quán)來(lái)入股房產(chǎn)公司對(duì)資產(chǎn)負(fù)債能有所改善，使經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可控。結(jié)合信用缺失的我國(guó)現(xiàn)狀，要限制其抵押類(lèi)的范圍，主導(dǎo)發(fā)展其權(quán)益類(lèi)。

3.3 在房地產(chǎn)強(qiáng)化監(jiān)管信托基金與完善管理模式

在房地產(chǎn)強(qiáng)化監(jiān)管信托基金有兩點(diǎn)：政府部門(mén)監(jiān)管、投資人監(jiān)管的權(quán)益。政府部門(mén)監(jiān)管除提高準(zhǔn)入條件及資質(zhì)認(rèn)定以外，還可時(shí)不時(shí)強(qiáng)制審計(jì)基金管理人，制定處罰的嚴(yán)厲措施，發(fā)布及時(shí)的指導(dǎo)意見(jiàn)。給投資人賦予應(yīng)有權(quán)利是信托基金監(jiān)管市場(chǎng)的可行性辦法。比如投資人限制基金公司對(duì)信托資產(chǎn)的運(yùn)用、查看財(cái)務(wù)動(dòng)向，對(duì)關(guān)聯(lián)及場(chǎng)外交易的禁止，只要一定數(shù)量投資人贊同就能將基金經(jīng)理撤換。除此之外，建議立法機(jī)關(guān)對(duì)信托基金在房地產(chǎn)應(yīng)用制定細(xì)則條例，規(guī)范信托基金管理，同時(shí)宏觀控制發(fā)行總量，要認(rèn)定資質(zhì)。由管理信托基金的公司或滿(mǎn)足要求的信托公司來(lái)當(dāng)基金管理人，還需指定有良好信譽(yù)、充足資本金的金融單位保管基金。對(duì)基金公司、信托公司明確提出投資組合比例、各類(lèi)人才的比例與數(shù)量、投資決策程序等要求。

4 結(jié)論

綜上所述，信托基金在房地產(chǎn)應(yīng)用能開(kāi)辟房地產(chǎn)融資的創(chuàng)新路徑，這給大眾參與投資房地產(chǎn)創(chuàng)造一條新路徑。然而信托基金在房地產(chǎn)發(fā)展仍有阻礙，這離不開(kāi)健全稅收體系且給予優(yōu)惠；對(duì)資金投向做好選擇；在房地產(chǎn)強(qiáng)化監(jiān)管信托基金與完善管理模式。

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