張藝曦

學(xué)區(qū)房“永遠(yuǎn)不愁賣”

“要么換房，要么擇校?！痹诜磸?fù)衡量之后，3月30日下午，李曉葉以72萬(wàn)的高價(jià)購(gòu)置了一套甸柳新區(qū)68平的小戶型。老房子單價(jià)近12000元，價(jià)格很貴，但是實(shí)打?qū)嵉膶W(xué)區(qū)房，孩子可以就讀甸柳小學(xué)。

在李曉葉簽購(gòu)房合同的這家房產(chǎn)中介里，醒目的學(xué)區(qū)房宣傳牌把整個(gè)房產(chǎn)中介的櫥窗都填滿了，“甸柳一小、燕山小學(xué)、東方雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、解放路第一小學(xué)……”歷下區(qū)各熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房在此基本都能找到房源。

“現(xiàn)在是出一套賣一套，”據(jù)和平路該房產(chǎn)中介的沈經(jīng)理介紹，“附近大大小小中介公司不下7、8家，都是靠學(xué)區(qū)房賺錢?！?/p>

據(jù)沈經(jīng)理介紹，從2月份開(kāi)始學(xué)區(qū)房就開(kāi)始熱了。同樣在店內(nèi)的張偉看好山大路附近一套價(jià)值59萬(wàn)元、59平的房子，跟房主協(xié)商4月初交錢?！暗葘W(xué)區(qū)劃分圖公示后，如果這套房子在解放路第一小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)，就趕緊交錢、辦手續(xù)。”

其實(shí)，兒子只有11個(gè)月大，張偉卻不覺(jué)得這種未雨綢繆太過(guò)分。他給記者算了這樣一筆賬：如果有一套熱點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房，義務(wù)教育階段9年時(shí)間里能保證孩子有一個(gè)良好的教育環(huán)境，家長(zhǎng)免于每天奔波很遠(yuǎn)接送孩子上學(xué)、放學(xué)，孩子也不用為趕路太早起床，能多休息一會(huì)?！叭绻麚裥?，孩子每天在路上折騰不說(shuō)，關(guān)鍵是擇校生的學(xué)籍和學(xué)區(qū)內(nèi)正常招生的孩子不一樣，我擔(dān)心對(duì)孩子以后考高中有影響。”

“學(xué)區(qū)房多為老房子，但價(jià)格卻居高不下?！鄙蚪?jīng)理告訴記者，燕山學(xué)區(qū)、甸柳學(xué)區(qū)等重點(diǎn)學(xué)區(qū)內(nèi)的房子，多為上世紀(jì)八九十年代所建的老房，但售價(jià)卻往往高于非重點(diǎn)學(xué)區(qū)的新房。記者調(diào)查得知，由于有些新樓盤(pán)教育配套不完善，再加上大家所“認(rèn)可”的名校效應(yīng)，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，二手房交易量上漲。

據(jù)有關(guān)消息稱，濟(jì)南學(xué)區(qū)房劃分之后，新學(xué)區(qū)房即將迎來(lái)漲價(jià)潮，其中燕山小學(xué)周邊的小區(qū)變動(dòng)最大。據(jù)介紹，燕山北區(qū)去年劃入燕山小學(xué)學(xué)區(qū)范圍，小區(qū)房源總體均價(jià)由之前的每平方米10000元上漲至11000元。去年新劃入燕柳小學(xué)學(xué)區(qū)范圍的三箭·吉祥苑小區(qū)，二手房房?jī)r(jià)也由原來(lái)的每平方米12000元上漲至13000元。照此推算，學(xué)區(qū)房“新寵”價(jià)格漲幅可能達(dá)千元左右。

“學(xué)區(qū)房的劃分有利于教育資源均等化，不可避免的，也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所上漲?！鄙綎|大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗接受記者采訪時(shí)表示。

據(jù)沈經(jīng)理介紹，3月份店內(nèi)學(xué)區(qū)房的交易量占了將近60%，“趁著新政落地之前購(gòu)買學(xué)區(qū)房，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看不僅能夠保值還能升值。但各個(gè)學(xué)校之間的政策要求不一樣，有的學(xué)校要求學(xué)生落戶滿三年，有的學(xué)校要求住房必須是第一次買，二手房不算在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。想要購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)必須做足功課了解學(xué)校政策后再做決定。”

誰(shuí)拉高了二手房?jī)r(jià)格？

“現(xiàn)房，年限不長(zhǎng)，孩子上學(xué)便利?！痹诖_定了買房關(guān)鍵詞后，曹雙迅速敲定了一套領(lǐng)秀城的“次新房”。

“許多急需購(gòu)房的年輕夫妻是我們的潛在客戶群?！辨谌鸩粍?dòng)產(chǎn)領(lǐng)秀城店的工作人員拿出了他們公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“一般來(lái)說(shuō)，婚房占到了二手房交易的四分之一左右，是標(biāo)準(zhǔn)的‘剛需；其次就是學(xué)區(qū)房，占到了二手房交易的20%，但這部分具有明顯的區(qū)域性特征，就是集中在為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)學(xué)校所在的學(xué)區(qū)范圍；第三類是改善性住房，也約占20%左右，主要特征就是對(duì)房源的戶型和周圍環(huán)境有較高要求；第四類是首次置業(yè)型，倒不是結(jié)婚用房，包括自住、經(jīng)營(yíng)的等等，占到二手房交易量的30%左右。最后剩下的就是投資型的、為落戶用的及沒(méi)有明確購(gòu)買目的的，約占5%。”

據(jù)其介紹，目前最受市場(chǎng)青睞的是指房屋建筑年限在5年左右、小區(qū)物業(yè)等配套設(shè)施相對(duì)完善、證件齊全、可即買即住的“次新房”，其中既包括入住時(shí)間較短就上市交易的二手房，也包括一些尾房、投資房等空置房。有些次新房甚至比周邊新盤(pán)還有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

3月進(jìn)入房產(chǎn)交易活躍季，二手房貢獻(xiàn)了中堅(jiān)力量，以價(jià)高而成為中介生存空間。3月第1周，二手住宅掛牌均價(jià)為10341元/平方米，環(huán)比上周的10310元/平方米，上漲31元/平方米，漲幅為0.30%；3月第2周，濟(jì)南二手房住宅掛牌均價(jià)為10436元/平方米，環(huán)比上周的10341元/平方米，每平方米上漲了95元。

記者隨后走訪多家房產(chǎn)中介了解到，他們掛出來(lái)的“次新房”房源，其價(jià)格普遍比售樓部的新房要便宜一些。許多“次新房”每平單價(jià)比同一區(qū)域新房要低1000—1500元左右。而且許多“次新房”大多擁有較好的裝修，且居住時(shí)間比較短，購(gòu)房者還可省下一筆可觀的裝修費(fèi)。

“從目前的購(gòu)買群體分析看來(lái)，濟(jì)南的二手房市場(chǎng)不具備明顯的炒作和投機(jī)空間，購(gòu)買群體都是剛需，除了學(xué)區(qū)房就是改善型急住者。”據(jù)孚瑞不動(dòng)產(chǎn)盧浮公館店工作人員趙明超介紹，“改善型住房今年成交量不錯(cuò)?！?/p>

“從我們公司二手房的成交情況來(lái)看，均價(jià)過(guò)萬(wàn)的水分還是蠻大的?！睗?jì)南百居安房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理熊良頂告訴記者，他旗下的17家門店遍布濟(jì)南市區(qū)的東南西北，相對(duì)比較均衡，“我們根據(jù)自己掌握的成交量測(cè)算了一下，大致均價(jià)在8900元左右?！?/p>

“特別是在網(wǎng)站上掛牌的房源，既有個(gè)人掛的，也有中介機(jī)構(gòu)掛的，而中介機(jī)構(gòu)掛的要占到九成以上，因此房源存在著大量的重復(fù)發(fā)布的情況，甚至同一套房源有十幾個(gè)經(jīng)紀(jì)人在發(fā)布信息。”熊良頂介紹說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，房主的報(bào)價(jià)和真實(shí)成交價(jià)差異不大，打個(gè)九七折左右；而經(jīng)紀(jì)人相對(duì)發(fā)布的價(jià)格要高一些。同一處房源，網(wǎng)站在選取價(jià)格時(shí)往往傾向于選擇報(bào)價(jià)較高的那個(gè)數(shù)字。因此可以說(shuō)，是高價(jià)房源的重復(fù)掛牌拉高了二手房的均價(jià)。

大數(shù)據(jù)下的中介生態(tài)

“以前很多生意都是自動(dòng)找上門來(lái)的，多的時(shí)候一個(gè)月都能賣十幾套房子?，F(xiàn)在每天他需要不停地打電話，給潛在的購(gòu)房客戶推銷房子。”孚瑞不動(dòng)產(chǎn)盧浮宮店的工作人員趙明超在中介工作數(shù)年，感覺(jué)今年的二手房交易尤其難干，以往牛哄哄的他如今常說(shuō)“若想買，價(jià)格還可以談”。趙已在房產(chǎn)中介工作數(shù)年。endprint

“我前幾天看好一套房子，58平標(biāo)價(jià)58萬(wàn)元，等我想跟房東確認(rèn)下來(lái)時(shí)，房東卻突然漲價(jià)了?！辟?gòu)房者王女士說(shuō)。中介告訴記者，像這種房東看到房?jī)r(jià)上漲突然抬高價(jià)格的現(xiàn)象不在少數(shù)，也直接導(dǎo)致中介從中“白忙活”。

趙明超等房產(chǎn)中介其實(shí)是在二手房交易里找生活的一部分人?！爸薪橘嵢〉氖强偡靠畹?%抽成。但為了提高成交量，我們是樂(lè)于和房主砍價(jià)的?！壁w明超表示，在接下來(lái)的4月和5月，很多新樓開(kāi)盤(pán)，將會(huì)造成對(duì)二手房市場(chǎng)成交量的沖擊，“得在小陽(yáng)春里，提高成交量?！?/p>

“成交量是房產(chǎn)中介的收入法門?！睋?jù)搜房網(wǎng)某工作人員介紹，“寧肯跟房主殺價(jià)也不會(huì)降低中介費(fèi)，中介費(fèi)是總房款的1%抽成，加上過(guò)戶費(fèi)、稅費(fèi)，二手房比新房都會(huì)多出5，6萬(wàn)的額外費(fèi)用?！北M管如此高價(jià)，2014年的學(xué)區(qū)房與次新房熱，讓房產(chǎn)中介在年后開(kāi)始了新一輪地盤(pán)與服務(wù)的“擴(kuò)圍戰(zhàn)”。

趙明超坦言，做中介雖然辛苦，但收入挺高。“如今越來(lái)越不好做了，好房源一出來(lái)，基本上每家中介都會(huì)掛牌。”

“小中介根本沒(méi)辦法生存?！壁w明超解釋道，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)年后在濟(jì)南將門店總數(shù)擴(kuò)充到120家、像我們本土品牌孚瑞不動(dòng)產(chǎn)在2013年下半年就新開(kāi)了10余家直營(yíng)門店，總數(shù)達(dá)到30家，年后準(zhǔn)備繼續(xù)增開(kāi)兩家店。另一家品牌中介三宇和記不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)有門店19家，年后也有兩家店馬上開(kāi)店。

新一輪“跑馬圈地”的競(jìng)爭(zhēng)大幕已經(jīng)拉開(kāi)，但這次擴(kuò)張潮或?qū)⒉煌谝酝?，品牌中介將憑借標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)進(jìn)一步壯大。而目前濟(jì)南房產(chǎn)中介也逐漸進(jìn)入“拼服務(wù)”階段。僅去年一年，多家中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)提升方面可謂動(dòng)作頻頻。為了搶占市場(chǎng)，各中介機(jī)構(gòu)可謂使出“渾身解數(shù)”，紛紛打出“誠(chéng)信”牌。如今的房產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，已不能單純看誰(shuí)的店多人多，而是服務(wù)水平和品牌美譽(yù)度的競(jìng)爭(zhēng)。

■資訊

媒體記者組團(tuán)助推萊蕪旅游

本刊訊 3月30日-31日，山東省旅游局組織40余家省內(nèi)重點(diǎn)媒體參與的萊蕪春季旅游采風(fēng)活動(dòng)拉開(kāi)序幕。媒體記者們先后走進(jìn)鋼城汶源“十里杏花長(zhǎng)廊”和“萬(wàn)畝桃花基地”、萊蕪戰(zhàn)役紀(jì)念館、雪野湖、房干景區(qū)等地進(jìn)行采風(fēng)拍攝。

本次旅游采風(fēng)活動(dòng)從踏青賞花、浪漫雪野、特色美食三個(gè)主題出發(fā)對(duì)萊蕪春季特色旅游資源進(jìn)行考察，為濟(jì)南市民和游客在春季到萊蕪游玩提供全面的實(shí)用性信息，積極引導(dǎo)濟(jì)南及周邊游客到萊蕪旅游休閑，對(duì)促進(jìn)濟(jì)萊旅游一體化具有重要推動(dòng)意義。 （李港濤）

“西北45°”——邀您感受來(lái)自黃土高坡的盛宴

本刊訊 3月30日，西北民間菜館“西北45°”，在濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)4樓舉行試吃活動(dòng)，本刊應(yīng)邀出席并相約數(shù)十位讀者組成試吃團(tuán)共同參與。

弧形的門面外觀讓店面成為特色中的特色，玻璃幕墻透出的是極具陜西風(fēng)味的裝飾風(fēng)格，食客們一邊欣賞在泉城鮮見(jiàn)的窯洞風(fēng)情，一邊大快朵頤。據(jù)悉，“西北45°”主打西北菜式，最經(jīng)典的要數(shù)各種面食小點(diǎn)，除此之外，封缸肉豆腐、拿搪瓷杯盛裝的缸缸羊肉湯粉等都是極具西北特色的美食。 （段崇政）

中國(guó)電信推80余款全網(wǎng)通手機(jī)

本刊訊 4月1日，中國(guó)電信聯(lián)合手機(jī)廠商在全國(guó)推出80余款雙卡“全網(wǎng)通”手機(jī)，兼容中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通三大運(yùn)營(yíng)商的網(wǎng)絡(luò)，可以同時(shí)插中國(guó)電信及另兩家運(yùn)營(yíng)商任意一家號(hào)卡，兩張?zhí)柨ǘ寄艽螂娫?，也都能上網(wǎng)，中國(guó)電信通過(guò)這種手機(jī)使得三家運(yùn)營(yíng)商在手機(jī)上實(shí)現(xiàn)“合體”。

據(jù)悉，中國(guó)電信推出的這80余款“全網(wǎng)通手機(jī)”將陸續(xù)上市， “全網(wǎng)通手機(jī)”類型非常豐富，既包括三星、索尼、HTC等國(guó)際品牌，也包括華為、中興、酷派、聯(lián)想、海信、TCL等眾多的國(guó)內(nèi)品牌。 （董振）endprint