地產大鱷“倒流”設計機構

3月底，原寶龍地產控股副總裁兼商業(yè)集團總經理潘韜先生正式加盟三益中國，出任旗下三益佳柏資產管理有限公司董事、聯(lián)席總裁，全面負責商業(yè)資產管理板塊的日常管理與運作。此前不久，原馮侖先生旗下立體之城基金管理有限公司總經理劉曉蘭也以合伙人身份加盟三益中國，任職三益另一個核心板塊，三益資本的董事總經理。2月10日，三益中國在新聞發(fā)布會上宣布，將與萬通立體之城投資有限公司共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并首次以投資人身份與某開發(fā)商共同開發(fā)“溫州中心”項目的商業(yè)部分地塊，同時與澳大利亞IDIM基金管理公司發(fā)起規(guī)模為1億澳元的地產基金。在設計人才如過江之鯽涌向開發(fā)單位之時，商業(yè)地產大鱷逆勢加盟以設計起家的服務機構，還高調開玩地產基金，這背后具有怎樣的邏輯？

專注商業(yè)地產項目轉型綜合服務商

成立于1984年的三益建筑設計院，目前擁有近千名專業(yè)人員，總部位于上海，在南京、濟南、沈陽、西安、重慶、武漢、成都等地設有辦事機構，是中國十大民營建筑設計公司之一。早年的投資人是從事商業(yè)地產開發(fā)與運營的弘基企業(yè)集團，從2000年就有商業(yè)地產開發(fā)與運營的經驗。2005年開始前瞻性把業(yè)務重心轉向商業(yè)地產設計，借助先發(fā)優(yōu)勢在近幾年商業(yè)地產如火如荼之際，迅速發(fā)展成為商業(yè)地產設計領軍企業(yè)，幾年內商業(yè)地產項目已遍布全國，設計業(yè)務范圍覆蓋城市商業(yè)規(guī)劃、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃、大型城市綜合體、街區(qū)商業(yè)、商業(yè)園區(qū)改造、社區(qū)商業(yè)、旅游商業(yè)……華潤萬象城、華潤五彩城、凱德龍之夢、證大大拇指廣場、綠地中央廣場、奧特萊斯等著名商業(yè)品牌的設計均出自于其手筆。與此同時商業(yè)地產項目綜合服務也一路升級，從原來單一提供建筑設計服務向兩頭延伸，跨出設計，集商業(yè)研究、顧問定位、建筑設計、招商推廣、運營管理為一體，乃至于更進一步延伸到金融服務，提供商業(yè)地產領域從技術，到資產管理，到資本的整體解決方案，2010年更名“三益中國”。目前旗下?lián)碛腥嬖O計、三益資本、三益資產三大核心板塊，其中三益佳柏資產管理公司擅長各類商業(yè)地產，尤其是大型購物中心的開發(fā)與運營管理；三益資本則是為開發(fā)商或投資人提供投資管理和資產管理，形成了三益中國核心業(yè)務“鐵三角”，打造出獨特的商業(yè)地產全產業(yè)鏈服務模式。

三益模式的打造者，三益中國創(chuàng)始人之一、總裁高棟介紹說，“運作一個商業(yè)項目，涵蓋前期定位、設計、招商、運營、金融等多環(huán)節(jié)，一個商業(yè)地產項目是否成功取決于三個方面，首先是策劃、定位，其次是規(guī)劃設計，最后落實到招商、運營。而設計作為其中的一個重要環(huán)節(jié)，如果不能在上下游擁有更多的話語權，發(fā)揮更大的決策權和主動權，那含金量和重要性就會大打折扣。事實上目前國內的商業(yè)地產開發(fā)商，像華潤、中糧、萬達這樣具備豐富商業(yè)地產開發(fā)、運營經驗的企業(yè)可謂鳳毛麟角，90%以上的開發(fā)商尚未對商業(yè)地產開發(fā)流程的專業(yè)性、系統(tǒng)性有重要認知，大多都要借助外在的商業(yè)地產服務提供商。全產業(yè)鏈的服務機構如果能擔當起這樣的功能，既可以為開發(fā)商提供全程綜合服務，也可為核心設計業(yè)務帶來更高的附加值。所以三益在眾多項目的實踐中，在與幾百家開發(fā)商的合作中不斷投入，通過設立研究顧問機構，建立商業(yè)地產研究院等儲備知識，培養(yǎng)人才，成功轉型商業(yè)地產全產業(yè)鏈服務商。

自2008年三益中國提出商業(yè)地產全產業(yè)鏈服務理念之后，就不斷用一種逆向打通產業(yè)鏈的方式實現自己的戰(zhàn)略布局。2012年三益中國攜手原美國西蒙和加拿大億萬豪劍橋的一支核心專業(yè)團隊共同組建三益佳柏資產管理有限公司。這支團隊曾參與數十個大型購物中心的開發(fā)與運營，擅長各類商業(yè)地產，尤其大型購物中心的全程商管，為各類投資人和開發(fā)商提供商業(yè)地產全產業(yè)鏈的高品質及深度專業(yè)化的綜合管理服務，從而幫助其實現商業(yè)項目成功開業(yè)及資產持續(xù)穩(wěn)定增值。

三益佳柏的第一個全程運作項目蘇州鄰瑞廣場去年已開業(yè)，15萬平方米的大型購物中心，僅用8個月，99%的招商率，開業(yè)前兩天總共20萬次人流量創(chuàng)蘇州最新紀錄。目前還有鹽城、上海、無錫、西安、鄭州、蘇州、南京、杭州等已簽下和正在簽的各地重量級項目。潘韜加盟之后表態(tài)，50%的城鎮(zhèn)化率，是住宅的拐點，卻是商業(yè)地產的起點，城市將經歷由“城”到“市”的轉變。在經歷了拼速度、開發(fā)拿地能力的“原始階段”和拼品質、設計運營能力的“產品階段”，中國的商業(yè)地產已經逐步邁向專業(yè)化服務階段。而這個階段，讓三益中國競爭優(yōu)勢日益彰顯。

涉足資本市場“開玩”服務基金

2012年底三益資本成立。對于三益資本，董事總經理劉曉蘭介紹說，現在的房地產資本市場有兩種形式，一類是以資本為主，還有一類是房地產公司發(fā)起的地產基金，即一個基金地產，一個是地產基金。三益資本無論做地產基金或基金地產都沒有優(yōu)勢。所以我們結合三益自身的優(yōu)勢，提出了一個“另類”資本：服務資本化，即通過三益中國的全產業(yè)鏈服務為開發(fā)商或投資人提供投資管理和資產管理。

“輕資產戰(zhàn)略背景下，商業(yè)地產成熟的服務模式，其實是立體的戰(zhàn)略組合，其核心是通過優(yōu)化資源配置和放大效率優(yōu)勢，進而提升整個效率水平和盈利空間。”劉曉蘭介紹說，在“溫州中心”項目的合作方面，三益設計、三益資產和三益資本，將從前期建設到后期運營以及后續(xù)資本對接等各個環(huán)節(jié)，為“溫州中心”商業(yè)部分開發(fā)“保駕護航”。與萬通立體之城的合作，三益中國將參與立體城市的商業(yè)規(guī)劃、布局、規(guī)劃設計和后期的招商營運，并共同成立立體城市商業(yè)地產基金，開發(fā)、營運立體城市中零售商業(yè)部分，確保立體城市中的核心部分——零售商業(yè)規(guī)劃更合理、運作更專業(yè)，降低投資風險、確保項目的成功，同時保障投資人的利益。澳大利亞地產基金將立足于澳大利亞成熟穩(wěn)健的市場，通過分散化優(yōu)選投資及全產業(yè)鏈價值整合，為中國投資者提供風險可控的穩(wěn)健投資機會，將重點投向其母公司IDFG金融房地產集團的開發(fā)項目。三益資本下一步還將向市場推出定制型基金、城市更新基金和商業(yè)孵化基金三大類服務型基金。

孵化基金是以資產營運為訴求、投資預期為目的，從源頭開始，即土地階段、產品定位到規(guī)劃設計、開發(fā)、銷售、招商、運營全過程管控，以確保投資成功。

城市更新基金目標瞄準未來2～3年，中國會有大批經營不善的商業(yè)項目浮出水面，這對開發(fā)商來說是個災難，對三益中國卻是個機會。三益中國會發(fā)揮其在設計、改造、重新招商、營運、培育孵化商業(yè)項目等方面的優(yōu)勢，資產實現增值后再退出。

定制型基金，主要面向社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的剛性需求，未來五年將有超過3000個社區(qū)商業(yè)產生。我們將通過三益中國的全產業(yè)鏈服務的優(yōu)勢，整合開發(fā)商資源、商家資源、投資者資源，通過金融產品的不同屬性，解決影響社區(qū)商業(yè)的發(fā)展瓶頸。通過一年多時間的研發(fā)，計劃在今年年中正式向行業(yè)發(fā)布。這將是三益中國服務資本化的核心產品之一。

此外，三益中國還將推出自有購物中心品牌——“溢佰摩”、“溢佰紛”、“溢佰家”?！澳壳叭笃放飘a品已簽約十數個項目，都將緊張開發(fā)及運營籌備中，未來兩三年內陸續(xù)開業(yè)。”劉曉蘭說。