日本商業(yè)地產(chǎn)你要知道的事

最有價值的資產(chǎn)不是房子，而是居住在項目里的客戶。

從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看，日本是美國之外另一個值得品一品的國家。

以東京為例，城市地鐵站覆蓋密度極高。在銀座、日比谷、有樂町這樣的地方，幾乎每個路口都是地下鐵入口，每棟商場都與地鐵連通。完善的軌道交通推動了商業(yè)的繁榮。東京是世界上百貨公司密度最高的城市，東京更是寸金寸土，單是山手線環(huán)繞的都心區(qū)內(nèi)，便至少有將近70間百貨。

關(guān)于日本商業(yè)的發(fā)達(dá)無需贅述，關(guān)于日本購物中心，中國業(yè)界需要知道的是，日本如何把這一舶來品發(fā)揚(yáng)光大的同時，還賦予了新的生命。

與美國相比，日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購物中心也以多層為主，停車場配置率低，而美國則以大面積停車場和二層建筑為主。相對而言，日本公共交通便利，到購物中心的消費(fèi)者也以乘坐公共交通工具為主。

從購物中心的地理位置分布分析，日本有超過一半的購物中心分布在郊外地域，此外還有26%的購物中心集中在中心地域，還有23%的購物中心分布在與中心區(qū)域相鄰的周邊區(qū)域。

從主力店的情況看，日本購物中心的主力店主要有以下幾種類型：百貨商場、日用品賣場、超級市場、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購物中心只有一個主力店，主要是日用品賣場（GMS）或者從事食品銷售的超級市場（SM）。還有25%的購物中心沒有主力店。百貨商場并不多，在日本一度只有不到5%的購物中心中設(shè)有百貨商場。

日本購物中心的發(fā)展優(yōu)勢不僅僅是體現(xiàn)在硬件設(shè)計上，其軟件即公共服務(wù)也在細(xì)微之處體現(xiàn)著人性化。號稱代表日本商業(yè)地產(chǎn)新潮流的六本木新城，為消費(fèi)者提供的是家庭婦孺式的服務(wù)。

2004年以來的十幾年，日本購物中心的發(fā)展進(jìn)入了前所未有的大競爭時代，幾乎平均每年就增長近60家。貼身肉戰(zhàn)之中，絕大多數(shù)的購物中心都陷入了銷售不振中。也正因此，近年來日本購物中心越來越注重差異化，種類也開始變得豐富，有再開發(fā)型、火車站大廈型、折扣型、郊外型、生活樣板中心型和主題型等，而且許多購物中心還添加了一些從未有過的“新”元素。

張家鵬RET睿意德執(zhí)行董事

比如，日本部分購物中心為了在競爭激烈的零售業(yè)中獲得發(fā)展優(yōu)勢，開始走主題特色的道路，主要表現(xiàn)在購物中心有一個統(tǒng)一的主題或與眾不同的設(shè)計特點(diǎn)。以Garden Walk為例，該購物中心是東京郊外的一個露天零售廣場，其特色是以花為主題：花瓣形的商店屋頂、郁金香噴泉、向日葵形的表演舞臺，遍布整個購物中心的是鮮花和山茱萸。

值得注意的是，小區(qū)型購物中心正在日本快速增加，成為近幾年購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流之一。其出現(xiàn)的原因在于早期因競爭關(guān)系，日本購物中心都走美式大型化路線，但由于投資及經(jīng)營成本比較高，難以達(dá)到損益平衡，加上近年來大型店（GMS）營運(yùn)走下坡，業(yè)者紛紛轉(zhuǎn)型開設(shè)新形態(tài)的、規(guī)模較小的購物中心以貼近市場需求。

日本Chain Store Age雜志曾經(jīng)公布過一份最佳十大購物中心名單。其中社區(qū)性的小型購物中心，由于有地方特色、滿足商圈消費(fèi)者需求，所占比例多達(dá)六成。相對的，表現(xiàn)最差的十大購物中心排名中，多半是區(qū)域型大型購物中心。

國內(nèi)的開發(fā)商目前也已經(jīng)逐漸意識到，最有價值的資產(chǎn)不是房子，而是居住在項目里的客戶。圍繞他們的需求做文章，社區(qū)商業(yè)和區(qū)域型購物中心都有廣闊的前景。

中國的社區(qū)商業(yè)從街邊夫妻店到現(xiàn)在深入社區(qū)的簡單組合形態(tài)，隨著電子商務(wù)的深度運(yùn)用，新一代社區(qū)商業(yè)一定從各方面考慮選址、規(guī)模、社區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、店裝設(shè)計、經(jīng)營方式、服務(wù)功能，將全面進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段。而如何抓住“小而美”社區(qū)商業(yè)發(fā)展的時代機(jī)遇，日本是一個不錯的觀察和學(xué)習(xí)的角度。