劉瑩

【摘要】預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是指為保全該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記行為，目的是保障將來(lái)正式抵押登記的實(shí)現(xiàn)。由于制度缺失、技術(shù)難題等諸多原因，該制度在有效保護(hù)購(gòu)房者和商業(yè)銀行合法權(quán)利的同時(shí)，一直存在著諸多問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。為了保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，經(jīng)過(guò)數(shù)年的醞釀，2014年8月，國(guó)務(wù)院法制辦公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度即將正式出臺(tái)的過(guò)渡時(shí)期，筆者嘗試通過(guò)分析銀行在預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款中面臨的抵押權(quán)預(yù)告登記方面的問(wèn)題，以及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺(tái)對(duì)其影響，提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施和建議。

【關(guān)鍵詞】商品房 預(yù)抵押登記 統(tǒng)一登記 商業(yè)銀行 風(fēng)險(xiǎn)

一、現(xiàn)行規(guī)定及涵義解讀

預(yù)告登記制度最早起源于普魯士法，瑞士、德國(guó)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法中皆有規(guī)定。我國(guó)2007年頒布的《物權(quán)法》中首次以法律形式對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了明確規(guī)定。其中第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

作為預(yù)告登記制度的重要內(nèi)容，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記（以下簡(jiǎn)稱“預(yù)抵押登記”）是指為保全該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，并使妨害該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效，以保障將來(lái)正式抵押登記的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為預(yù)抵押登記乃是基于其物權(quán)的本質(zhì)才被規(guī)定在《物權(quán)法》中的，同時(shí)其又具有債權(quán)的請(qǐng)求特性，因此筆者認(rèn)為，預(yù)抵押權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，可以稱之為準(zhǔn)物權(quán)。

在我國(guó)目前的商品房預(yù)售制度下，預(yù)抵押登記制度的設(shè)立初衷旨在防止一房多賣，以保護(hù)購(gòu)房者和貸款銀行的合法權(quán)利。現(xiàn)行關(guān)于預(yù)抵押登記的制度依據(jù)主要是2008年建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》。該辦法對(duì)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的條件、范圍、效力、形式要件等要素進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其中第六十七條規(guī)定：“有下列情形之一的當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押……”；第七十一條規(guī)定：“申請(qǐng)預(yù)抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請(qǐng)書(shū)；申請(qǐng)人的身份證明；抵押合同；主債權(quán)合同；預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明；當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；其他必要的材料?！绷硗猓糠值胤叫苑ㄒ?guī)也對(duì)預(yù)抵押登記進(jìn)行了規(guī)定，如上海市人民代表大會(huì)常委會(huì)2008年制定的《上海市房地產(chǎn)登記條例》、2012年重慶市人民代表大會(huì)常委會(huì)頒布的《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》等。

二、存在的問(wèn)題及原因分析

（一）預(yù)抵押權(quán)的效力問(wèn)題

在辦理了房屋預(yù)抵押登記后，銀行作為債權(quán)人只是享有了獲得抵押權(quán)的期待性權(quán)利，這種期待權(quán)是否享有和抵押權(quán)相同的優(yōu)先受償效力，在理論界和各地司法實(shí)踐中均存在一定爭(zhēng)議。如2010年浙江省高級(jí)人民法院民二庭關(guān)于印發(fā)《關(guān)于商事審判若干疑難問(wèn)題的理解的通知》（浙法民二【2010】15號(hào)）中就指出：“按揭購(gòu)房法律關(guān)系涉及銀行、購(gòu)房人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商三方，其中購(gòu)房人與銀行之間存在抵押借款關(guān)系。在按揭購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證并辦理正式的抵押登記之前，銀行的抵押權(quán)尚未確立。銀行對(duì)抵押期房主張優(yōu)先受償權(quán)的，應(yīng)等期房變現(xiàn)房后辦理正式的房屋抵押登記，并根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十五條的規(guī)定，以抵押房屋折價(jià)或者以拍賣、變賣房屋所得的價(jià)款優(yōu)先受償”。根據(jù)此通知規(guī)定，作為預(yù)抵押權(quán)人的銀行并無(wú)優(yōu)先受償權(quán)，只能等待抵押物從期房變成現(xiàn)房，并且辦理正式的抵押登記后，才能就該房屋主張優(yōu)先受償權(quán)。但是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相當(dāng)數(shù)量的個(gè)人住房貸款形成逾期的原因是商品房無(wú)法辦理正式產(chǎn)權(quán)證書(shū)。如法院必須要求銀行在預(yù)售商品房變成現(xiàn)房，并辦理了正式的抵押登記之后才能主張優(yōu)先受償權(quán)，那么，此期間房屋可能已經(jīng)被相關(guān)權(quán)利人處分，銀行貸款將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）制度缺失導(dǎo)致的幾個(gè)問(wèn)題

《物權(quán)法》第十條明確規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。但數(shù)年來(lái)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法卻遲遲“缺位”，不利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，社會(huì)各界要求不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度盡快出臺(tái)的呼聲日益強(qiáng)烈。

一是登記法律、法規(guī)和登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一造成的重復(fù)抵押?jiǎn)栴}。由于不動(dòng)產(chǎn)登記的制度并未統(tǒng)一，行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所依據(jù)的是分散在各個(gè)法律法規(guī)中的有關(guān)登記的內(nèi)容。既有《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等法律，也有國(guó)土資源部制定的《土地登記辦法》，住建部制定的《房屋登記辦法》等行政法規(guī)。制度的不統(tǒng)一導(dǎo)致了登記機(jī)關(guān)的分散和適用上的混亂。目前除天津、上海、重慶、深圳、青島等少數(shù)地方以外，全國(guó)大部分地區(qū)仍實(shí)行房產(chǎn)與土地分開(kāi)登記，手續(xù)繁雜重復(fù)，很容易導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體以及登記內(nèi)容不一致。而在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商往往一邊利用在建工程進(jìn)行抵押貸款融資，一邊對(duì)外預(yù)售期房，購(gòu)房者再用期房向銀行申請(qǐng)貸款，辦理預(yù)抵押登記，很有可能形成在建工程抵押權(quán)和預(yù)抵押登記權(quán)利的重疊和沖突。根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，在建工程抵押范圍包括在建建筑物本身及其占用范圍內(nèi)的土地。而不少登記部門(mén)在辦理預(yù)抵押登記時(shí)，按照《房屋登記辦法》第七十一條的規(guī)定，并未要求提供國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，也未主動(dòng)審查土地使用權(quán)狀況，而此時(shí)在建工程占用范圍內(nèi)的土地很有可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商抵押給銀行。一旦開(kāi)發(fā)商喪失還款能力，不僅影響到在建工程抵押權(quán)人的利益，還將損害到購(gòu)房人和按揭貸款銀行的權(quán)利。

二是登記查詢制度不統(tǒng)一帶來(lái)的操作成本增加。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的公示制度作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要組成部分，主要目的是保護(hù)權(quán)利人的權(quán)利和交易安全，使第三人在參與不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)能夠了解和掌握不動(dòng)產(chǎn)的基本狀況?！段餀?quán)法》第十八條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！?002年國(guó)土資源部出臺(tái)的《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》和2006年住建部制定的《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》分別規(guī)范了土地和房屋登記查詢制度。但是，兩個(gè)辦法在查詢的條件、內(nèi)容、范圍、程序等方面均存在著一定的差別。由于我國(guó)尚未建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和信息系統(tǒng)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)也未統(tǒng)一，權(quán)利人查詢房地產(chǎn)登記信息時(shí)不僅要來(lái)往多個(gè)部門(mén)，而且查詢的程序、范圍、內(nèi)容也很不一致，大大增加了操作成本，不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利。

（三）預(yù)告登記失效風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，如果在辦理正式登記條件具備之后三個(gè)月內(nèi)登記申請(qǐng)人仍未申請(qǐng)正式登記，法律將不再提供保護(hù)。在預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款中，銀行通常會(huì)要求在辦妥以購(gòu)房人（借款人）為抵押權(quán)人的預(yù)抵押登記手續(xù)之前，由開(kāi)發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保。根據(jù)《房屋登記辦法》相關(guān)規(guī)定，一般來(lái)講，辦了房屋所有權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為“已經(jīng)具備進(jìn)行正式抵押權(quán)登記”的條件。然而，實(shí)踐中常常出現(xiàn)由于購(gòu)房人（借款人）主觀原因，遲遲不愿意辦理正式的房屋所有權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，導(dǎo)致預(yù)抵押登記失效的案例。之后如開(kāi)發(fā)商還款能力出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)影響銀行貸款安全。

另外，在購(gòu)房人（借款人）已經(jīng)辦理了正式的房屋所有權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后，銀行基于更為信任開(kāi)發(fā)商擔(dān)保能力的考量，未在規(guī)定期限內(nèi)申請(qǐng)辦理正式房屋抵押登記，致使在預(yù)抵押登記失效后，開(kāi)發(fā)商仍然繼續(xù)承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任，于開(kāi)發(fā)商合法權(quán)利有損。此時(shí)如開(kāi)發(fā)商起訴銀行要求解除擔(dān)保責(zé)任，同時(shí)法院認(rèn)為銀行存在主觀過(guò)錯(cuò)，則銀行面臨敗訴和擔(dān)保懸空的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

三、即將建立的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)預(yù)抵押登記的影響

基于社會(huì)各界對(duì)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的強(qiáng)烈呼聲，經(jīng)過(guò)數(shù)年的醞釀和討論，2014年8月15日，國(guó)務(wù)院法制辦公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《征求意見(jiàn)稿》”）。該《征求意見(jiàn)稿》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、內(nèi)容、程序、信息保護(hù)、法律責(zé)任等進(jìn)行了總體規(guī)范，離不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的最終出臺(tái)，又向前邁進(jìn)了一大步。

該《征求意見(jiàn)稿》第四條第十款規(guī)定：“法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記?！睆亩鴮㈩A(yù)抵押登記權(quán)利納入了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)利范圍。其中建立統(tǒng)一的登記管理體系和四級(jí)（國(guó)家、省、市、縣）登記信息實(shí)時(shí)共享、權(quán)利人（利害關(guān)系人）可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料等規(guī)定，無(wú)疑是該《征求意見(jiàn)稿》的最大亮點(diǎn)，實(shí)施后將有效維護(hù)交易安全，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利。對(duì)預(yù)抵押登記來(lái)講，《征求意見(jiàn)稿》還明確了對(duì)登記申請(qǐng)人、登記時(shí)間的順序依據(jù)、不予登記應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知申請(qǐng)人、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看等規(guī)定。總體來(lái)看，這些規(guī)定有利于登記機(jī)構(gòu)和登記申請(qǐng)人了解和掌握在建商品房實(shí)際情況和權(quán)屬狀況，充分厘清制度要求，保障交易安全，維護(hù)自身合法權(quán)利。特別是其中第二十二條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)審批、交易等信息應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。國(guó)土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交?！贝藯l規(guī)定對(duì)于貸款銀行來(lái)講，無(wú)疑減少了交易成本，提高了交易效率和安全。

四、過(guò)渡時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)防范措施及建議

在正式的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度出臺(tái)之前這一過(guò)渡時(shí)期，如何規(guī)范預(yù)售商品房抵押貸款業(yè)務(wù)辦理和操作，有效防范和化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，筆者嘗試給出以下幾點(diǎn)建議。

（一）關(guān)于預(yù)抵押權(quán)的效力問(wèn)題

根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)定后，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。從中可以看出，優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)最主要的權(quán)利內(nèi)容?！段餀?quán)法》設(shè)定預(yù)抵押制度的根本目的是為了保護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)權(quán)利內(nèi)容融秩序，維護(hù)購(gòu)房人和商業(yè)銀行的合法權(quán)利。如果因?yàn)榈盅何镂慈〉谜降漠a(chǎn)權(quán)證書(shū)，就否定貸款銀行的抵押權(quán)利，是片面和不公平的。為了保護(hù)購(gòu)房人可期待的所有權(quán)，防止一房多售，《物權(quán)法》設(shè)定了預(yù)告登記制度；為了保護(hù)貸款銀行可期待的抵押權(quán)，防止一房多貸，《物權(quán)法》又規(guī)定了預(yù)抵押登記制度。預(yù)抵押權(quán)作為準(zhǔn)物權(quán)，將納入未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理系統(tǒng)，也將享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示效力，因此，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)和保護(hù)商業(yè)銀行作為預(yù)抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)利。

（二）關(guān)于重復(fù)抵押的問(wèn)題

當(dāng)預(yù)購(gòu)商品房上同時(shí)存在預(yù)抵押和在建工程抵押時(shí)，筆者認(rèn)為，在建工程抵押是開(kāi)發(fā)商為了按期建成商品房屋而向銀行申請(qǐng)貸款的手段，預(yù)抵押登記的設(shè)立主要是為了防止一房多售的情況，基于預(yù)抵押權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)，從最終實(shí)現(xiàn)交易安全的目的來(lái)看，對(duì)于登記在先的權(quán)利予以保護(hù)并不違背立法本意。如果房屋建成后，申請(qǐng)人按期辦理正式抵押登記手續(xù)，則預(yù)抵押登記和在建工程抵押的目的均得以實(shí)現(xiàn)，建議參照《物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定，登記在先的權(quán)利享有優(yōu)先的位次。如果房屋建成后，申請(qǐng)人未按期申請(qǐng)辦理正式抵押登記手續(xù)，則經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，之前的在建工程抵押轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)抵押，仍為有效。

（三）關(guān)于預(yù)告登記失效的問(wèn)題

《征求意見(jiàn)稿》第十二條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形外，因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)?！薄斗课莸怯涋k法》中也未明確規(guī)定當(dāng)事人可以單方申請(qǐng)預(yù)抵押登記。在實(shí)踐中，如果存在由于借款人主觀原因?qū)е挛茨芗皶r(shí)辦理登記，而辦理正式抵押登記又需要當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，那么銀行將面臨預(yù)抵押登記失效、抵押物懸空的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，建議銀行在借款合同中增加相關(guān)責(zé)任條款。一是在借款合同中增加相應(yīng)的違約責(zé)任條款，促使購(gòu)房人（借款人）及時(shí)辦妥登記手續(xù)。如約定“借款人有未按合同約定辦理抵押登記、變更登記、保險(xiǎn)手續(xù)，未及時(shí)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記，未移交相關(guān)權(quán)利憑證等行為之一的，應(yīng)向貸款人支付違約金，給貸款人造成損失的，并同時(shí)給予全額賠償?！倍窃黾淤?gòu)房人（借款人）授權(quán)銀行代為辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)的條款。另外，筆者認(rèn)為，設(shè)立預(yù)告登記的目的是為了保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，如果由于請(qǐng)求權(quán)人的主觀原因而怠于行使權(quán)力，則有違立法的本意，并且會(huì)妨礙其他權(quán)利人行使權(quán)力。因此，如果由于請(qǐng)求權(quán)人的主觀原因怠于行使權(quán)力，則不能認(rèn)定為“未具備能夠進(jìn)行登記的條件”。此時(shí)，可以在借款合同中約定“借款人授權(quán)銀行在特定情形下（如“購(gòu)房人長(zhǎng)期拒絕辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)將會(huì)損害銀行利益”），有權(quán)代為辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由購(gòu)房人（借款人）承擔(dān)”。

另外，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的立法體系，各省、直轄市、自治區(qū)和經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)較大的市的人民代表大會(huì)及其常委會(huì)、人民政府可以根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況，制定地方性法規(guī)和規(guī)章，以貫徹執(zhí)行法律和行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。比如深圳市2013年修正的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第六十二條中就明確規(guī)定：“市政府可依據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。市政府可以對(duì)房地產(chǎn)更正登記、異議登記、預(yù)告登記和地役權(quán)登記的具體辦法作出規(guī)定?！苯ㄗh在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度尚未正式出臺(tái)的過(guò)渡時(shí)期內(nèi)，有關(guān)地方人民代表大會(huì)及其常委會(huì)、人民政府在制定地方性法規(guī)和規(guī)章時(shí)，賦予商業(yè)銀行一定的權(quán)利。比如允許商業(yè)銀行在購(gòu)房人（借款人）主觀怠于行使登記權(quán)利致使預(yù)抵押登記失效時(shí)，可以代為辦理商品房所有權(quán)登記手續(xù)，以維護(hù)銀行合法權(quán)益，保障貸款安全。

參考文獻(xiàn)

[1]全國(guó)人大法制工作委員會(huì)民法室編著：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文說(shuō)明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年3月第1版.

[2]最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用》，人民法院出版社2007年3月第1版.

[3]王澤鑒.《民法物權(quán)（一）》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年10月第1版.

[4]歐陽(yáng)青東.《城市商業(yè)銀行公司治理：基于特殊性的再均衡》，南方金融2013年第3期.