董可超

[摘要]隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程的不斷深入，人民群眾對(duì)住宅的功能需求和質(zhì)量要求已經(jīng)發(fā)生了很大的改變，加上我國(guó)正面臨著日益嚴(yán)重的資源與環(huán)境壓力，所以產(chǎn)業(yè)化是中國(guó)住宅發(fā)展的必然趨勢(shì)。本文在分析住宅產(chǎn)業(yè)化概念以及必要性的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)就中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)現(xiàn)路徑進(jìn)行探討。

[關(guān)鍵詞]住宅產(chǎn)業(yè)化；房地產(chǎn)；城市化

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）29-0144-02

隨著“兩型”社會(huì)建設(shè)目標(biāo)的提出，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)必須盡快從傳統(tǒng)、落后的粗放型生產(chǎn)加工方式向集約化生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，走住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路，提高中國(guó)住宅的建設(shè)水平，更好地適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。

1住宅產(chǎn)業(yè)化的主要內(nèi)涵

簡(jiǎn)單的理解，住宅產(chǎn)業(yè)化就是指用生產(chǎn)產(chǎn)品的流水線建造新型住宅。住宅產(chǎn)業(yè)化作為一種新型的生產(chǎn)方式，其機(jī)械化水平相對(duì)較高，能夠節(jié)約建筑成本投入，降低資源和能源的消耗，提高住宅建設(shè)質(zhì)量與勞動(dòng)生產(chǎn)率，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)健康、可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。因此，住宅產(chǎn)業(yè)化就是完全顛覆傳統(tǒng)粗放式和勞動(dòng)密集型的生產(chǎn)方式，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然選擇，這給中國(guó)住宅業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇與發(fā)展契機(jī)的同時(shí)，也讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。中國(guó)住宅化的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，直接關(guān)系到我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量。

2中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的必要性分析

2.1住宅產(chǎn)業(yè)化能夠提高住宅建設(shè)質(zhì)量

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，人們對(duì)住宅質(zhì)量有了新的認(rèn)識(shí)。以前，人們認(rèn)為施工質(zhì)量的水準(zhǔn)決定著住宅質(zhì)量，所以他們只關(guān)心建筑物的外表質(zhì)量，如磚縫是否橫平豎直、門(mén)窗安裝是否無(wú)縫等。現(xiàn)在，人們對(duì)住宅質(zhì)量有了廣義上的認(rèn)識(shí)，住宅的內(nèi)部的材料情況，外部周圍情況等也決定了住宅的質(zhì)量問(wèn)題。傳統(tǒng)住宅已經(jīng)滿足不了人們的多樣化的居住需求，只有不斷推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅的科技含量，提升住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，才能滿足人們不斷變化的生活需求。

2.2住宅產(chǎn)業(yè)化能夠有效提高行業(yè)效益

住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式的推廣，可以在行業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)工廠化、施工機(jī)械化、管理科學(xué)化，這種集約化的生產(chǎn)方式的好處就是縮短了住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)周期和生產(chǎn)的時(shí)間，提高了資金的周轉(zhuǎn)利用率。因?yàn)橘Y本流動(dòng)率與投資回報(bào)成正比，所以產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)方式產(chǎn)生的效益遠(yuǎn)比勞動(dòng)密集型運(yùn)作高，這也就為住宅建設(shè)行業(yè)效益的提高奠定了重要的基礎(chǔ)。

2.3住宅產(chǎn)業(yè)化能夠促進(jìn)住宅建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變

過(guò)去幾十年，由于建造住宅的手段、方法比較落后，導(dǎo)致我們的住宅比較粗糙。我們要想適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐就必須改變這種傳統(tǒng)的生產(chǎn)模式。為了改變這種模式我們進(jìn)行了兩種轉(zhuǎn)變，分別是“現(xiàn)場(chǎng)建造”轉(zhuǎn)向“工廠制造”、濕作業(yè)轉(zhuǎn)向干作業(yè)。另外我們還要采取減少綁扎鋼筋、架設(shè)模板、臨時(shí)支架等措施來(lái)達(dá)到這種目標(biāo)。對(duì)住宅傳統(tǒng)生產(chǎn)模式的改變，不僅降低了成本、提高了質(zhì)量，而且減輕了勞動(dòng)力、縮短了工期，實(shí)現(xiàn)了對(duì)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式的優(yōu)化與轉(zhuǎn)變。

3中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)路徑的選擇

3.1政府要加大對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的政策扶持力度

在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，例如美國(guó)、德國(guó)等，住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)高的水平，值得借鑒的是，這些國(guó)家在注重提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平的同時(shí)，還使住宅節(jié)能水平得到了提高，使其與住宅產(chǎn)業(yè)化水平相適應(yīng)。從這些國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程中，我們不難發(fā)現(xiàn)，政府方面的努力是至關(guān)重要的。因此，在我們國(guó)家，相關(guān)部門(mén)也應(yīng)該加大扶持與引導(dǎo)力度。首先，政府要通過(guò)出臺(tái)相應(yīng)的財(cái)政金融政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策來(lái)促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，如促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展，制定住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能化標(biāo)準(zhǔn)，將符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目列入鼓勵(lì)型產(chǎn)業(yè)發(fā)展目錄。其次，政府要積極引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)研發(fā)，確立目標(biāo)計(jì)劃，并有針對(duì)性的實(shí)施。再次，政府要建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的積極性得到充分的提高，如美國(guó)規(guī)定，中低層購(gòu)房者的房貸利息支出可以從個(gè)人所得稅稅基中扣除。最后，政府要鼓勵(lì)發(fā)展占用資源少、環(huán)境副作用小、可循環(huán)的住宅產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮項(xiàng)目審批、規(guī)劃管理、土地供給等政府政策杠桿的作用。

3.2提高住宅的科技含量是住宅產(chǎn)業(yè)化的核心

住宅性能決定了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向。科技進(jìn)步和嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系決定了住宅的性能，其中，科技是關(guān)鍵?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，為了促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化更好更快地發(fā)展，我們要積極提高新技術(shù)和成套技術(shù)的應(yīng)用，認(rèn)真開(kāi)展住宅性能認(rèn)定工作，不斷提高住宅的科技含量，使“四新”技術(shù)得到充分的應(yīng)用，使科技源源不斷地轉(zhuǎn)化為社會(huì)生產(chǎn)力。對(duì)此，各大高等院校、科研設(shè)計(jì)單位要充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，不斷完善對(duì)住宅保障、建筑、質(zhì)量控制體系等的研究，政府部門(mén)要出臺(tái)建筑節(jié)能環(huán)保、住宅一次性裝修等經(jīng)濟(jì)政策，積極對(duì)住宅材料、成套技術(shù)開(kāi)發(fā)進(jìn)行引導(dǎo)，從而促使住宅產(chǎn)業(yè)化又快又好發(fā)展。

3.3住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基本前提是標(biāo)準(zhǔn)化

住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化包括建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，以及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與建筑構(gòu)件、建筑部品標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。發(fā)達(dá)國(guó)家根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)學(xué)模數(shù)建立了有效的住宅建設(shè)體系，從而大大提高了住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。美國(guó)制定了工業(yè)化住宅建造和住宅安全標(biāo)準(zhǔn)；瑞典建立了通用部件體系。住宅產(chǎn)業(yè)化的集中體現(xiàn)是社會(huì)化協(xié)作和規(guī)模效益，一旦失去了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，也就沒(méi)有了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，那社會(huì)化協(xié)作生產(chǎn)也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)化也就沒(méi)有了未來(lái)。因此，我們要通過(guò)制定相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范來(lái)促進(jìn)住宅化建設(shè)的集約化經(jīng)營(yíng)。這些規(guī)范包括模數(shù)協(xié)調(diào)、室內(nèi)外環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)等；同時(shí)，我們還要通過(guò)建立優(yōu)良住宅部品認(rèn)定制度、住宅性能認(rèn)定制度和住宅部品保險(xiǎn)制度來(lái)轉(zhuǎn)變住宅的粗放式經(jīng)營(yíng)。

3.4建立示范點(diǎn)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)向集團(tuán)化發(fā)展

21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的一些住宅產(chǎn)業(yè)化的示范項(xiàng)目由于宣傳力度小、數(shù)量少等多種原因，導(dǎo)致示范基地未能起到以點(diǎn)帶面的作用。為了更好更快地推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，我們就應(yīng)該實(shí)事求是，依據(jù)各地不同的特點(diǎn)建立具有地方特色的示范基地，讓示范效果得到充分發(fā)揮，從而使具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的、技術(shù)水平高的、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的住宅產(chǎn)業(yè)群形成。住宅產(chǎn)業(yè)要想朝著集約化的方向發(fā)展就必須走集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展之路。我們知道，現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)商很多，但真正有實(shí)力帶動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)卻鳳毛麟角，技術(shù)的匱乏，資金的缺少，勞動(dòng)力的不合理利用，這些弱勢(shì)使得絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力參與住宅產(chǎn)業(yè)化的項(xiàng)目，從而阻滯了住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐。要想解決這個(gè)前進(jìn)路上的絆腳石，我們就必須扶植一批具有實(shí)力的房地產(chǎn)業(yè)龍頭，以帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成以房地產(chǎn)企業(yè)為龍頭，多個(gè)部件企業(yè)綜合的大集團(tuán)，加快住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。政府對(duì)這些企業(yè)要進(jìn)行合理的監(jiān)督管理，促使他們積極地投入到新型住宅化產(chǎn)品的生產(chǎn)中，成為行業(yè)發(fā)展的中流砥柱，成為我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路中的重要推動(dòng)力。

3.5推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化制度與管理體制的完善

在推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程中，我們要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)，還要不斷地建立健全相關(guān)產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，為住宅產(chǎn)業(yè)低碳化提供出路和制度保障。第一，必須嚴(yán)格貫徹落實(shí)相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)，明確法律責(zé)任。積極推動(dòng)《建筑法》、《建筑管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的落實(shí)實(shí)施，對(duì)住宅建設(shè)節(jié)能環(huán)保做出具體規(guī)定，使行業(yè)內(nèi)形成低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念，并將責(zé)任明確落實(shí)到政府、企業(yè)及個(gè)人，全民參與住宅產(chǎn)業(yè)化。第二，健全法律法規(guī)，不斷完善監(jiān)督管理體系。不斷健全《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》，在法規(guī)中，應(yīng)明確將商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一認(rèn)定，并應(yīng)明確住宅性能認(rèn)定管理機(jī)構(gòu)，明確“四節(jié)”監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的具體職責(zé)。各監(jiān)管部門(mén)要依法行使自身的權(quán)力和職責(zé)，依法定期對(duì)住宅的“四節(jié)”狀況進(jìn)行檢查，對(duì)設(shè)計(jì)、圖審、檢測(cè)、物業(yè)管理等進(jìn)行強(qiáng)有力的監(jiān)管。通過(guò)不斷地健全法規(guī)和對(duì)住宅的監(jiān)管，使住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)得以提高，目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，從而使住宅產(chǎn)業(yè)不斷向綠色產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

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