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      不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度初探

      2014-04-29 07:58:55張靖渝
      中國市場 2014年30期
      關鍵詞:不動產(chǎn)意義

      [摘 要]登記制度作為不動產(chǎn)物權的公示方法,直接關系到不動產(chǎn)物權的取得與行使,為不動產(chǎn)的快速流轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。但是目前不動產(chǎn)登記較為混亂,主要體現(xiàn)在負責登記管理的部門不統(tǒng)一,土地、房屋、礦產(chǎn)、林業(yè)等行政管理部門,都分別對不同的不動產(chǎn)物權擁有登記管理權,使得登記過程復雜且成本較高。2013年11月20日,十八屆三中全會后的會議上李克強總理提出“整合不動產(chǎn)登記職責,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”,民眾和媒體馬上從中解讀出“反腐”“控房價”等效果,2014年6月將出臺相關條例,本文從登記現(xiàn)狀、新制度意義和具體做法等角度初探不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度,以期切實提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的效率和效果。

      [關鍵詞]不動產(chǎn);登記現(xiàn)狀;統(tǒng)一登記;意義

      [中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2014)30-0191-02

      隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展,物權交易異?;钴S。所以保護交易安全就顯得尤為重要,這不僅與我國的社會穩(wěn)定發(fā)展和現(xiàn)代化建設密切相關,更與每個公民的切身利益不可分離。不動產(chǎn)登記制度就是為了保護交易安全而設計的制度,它是物權變動制度的核心問題,是物權公示原則的具體體現(xiàn)。不動產(chǎn)物權在整個物權法體系中占據(jù)了大約2/3的內(nèi)容,其在整個物權法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的,故如何在法律上設定科學合理的不動產(chǎn)登記制度,是物權法的重要內(nèi)容。

      1 不動產(chǎn)登記制度的概念界定

      不動產(chǎn)物權登記,就是將不動產(chǎn)物權變動的法律事實,記載于國家專門設立的不動產(chǎn)登記簿的過程或者事實。我國《物權法》第十條第二款已經(jīng)明確規(guī)定,國家不動產(chǎn)對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度,可見登記制度是物權法的制度基礎,在物權法中占據(jù)重要的地位,它不僅是人們進行不動產(chǎn)物權確定和物權交易的重要原則,也是保障物權交易安全性和公平性的重要工具,為不動產(chǎn)的快速流轉(zhuǎn)及交易安全提供法律保障。

      關于“不動產(chǎn)”,《物權法》只是提及概念,卻始終沒有對其界定。筆者認為我們完全有必要通過立法的方式明確界定《物權法》所稱的“不動產(chǎn)”,可以借鑒大陸法系國家對于不動產(chǎn)的界定方式,并借鑒國內(nèi)學者對不動產(chǎn)的認識,比如梁慧星教授在其《物權法草案建議稿》和王利明教授在其《物權法草案建議稿》中將不動產(chǎn)界定為:不動產(chǎn),指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動的物,包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

      2 我國不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷

      《中華人民共和國物權法》的通過在很大程度上改變了我國不動產(chǎn)登記的混亂和不統(tǒng)一狀態(tài)。如第九條規(guī)定:不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應當?shù)怯洠晃唇?jīng)登記,不發(fā)生物權效力,但法律另有規(guī)定的除外;第十條規(guī)定:我國的不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一登記制度,統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。除此之外,《物權法》還分別對登記的范圍、登記機構、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責任等做出了相應的規(guī)定。但仍然可以看出,受現(xiàn)實的制約,現(xiàn)行的《物權法》對不動產(chǎn)登記制度僅做了原則性的規(guī)定,且規(guī)定得不明確,法律效力規(guī)定不科學,致使司法實踐比較混亂,可以說這些規(guī)定幾年來一直懸在空中,許多問題有待進一步完善。

      目前,我國的不動產(chǎn)登記主要由相應的行政主管部門負責,登記機關主要分布在不同的行政部門。據(jù)不完全統(tǒng)計,不同財產(chǎn)的登記機關竟達到二十多個。在不動產(chǎn)登記制度實踐層面,由于有關不動產(chǎn)登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋中,這種依據(jù)散亂,內(nèi)容多為有矛盾的不動產(chǎn)法律登記制度,它滿足不了不動產(chǎn)資源分別管理的需要,也滿足不了依據(jù)物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權保護的需要。不動產(chǎn)登記制度尚未在我國得到系統(tǒng)的建立,因此,實踐中有一些涉及不動產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制,對土地、房屋、林木等各項不動產(chǎn),分別制定了只具有部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則零散且法律層級低、效力不足,只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要,而不能適應不動產(chǎn)交易日益活躍的市場需要,不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產(chǎn)交易進行保護的需要。在沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法協(xié)調(diào)的基礎上,房產(chǎn)、地產(chǎn)的分別管理,登記缺乏信息的流通,造成了第三人參與交易成本的增加和風險的擴大。其不良效應一方面體現(xiàn)在增加了政府的管理成本,同時由于不動產(chǎn)的交易需要在兩個部門間交涉,在一定程度上也降低了不動產(chǎn)交易的效率;另一方面是由于在兩個不同的部門進行登記,很容易損害當事人的正當權益,擾亂正常的法律秩序。

      3 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立及意義

      因此,探討如何建立符合我國國情和適應我國社會經(jīng)濟生活要求的不動產(chǎn)登記的具體制度顯得現(xiàn)實而緊迫。我國政府在2013年11月20日十八屆三中全會后召開的第一次國務院常務會議提出“整合不動產(chǎn)登記職責,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。主要內(nèi)容包括:一是將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔;二是消除“信息孤島”,建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺;三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)??梢哉f政府意識到房、地分別設置登記的缺陷,嘗試將兩部門合二為一,從而實現(xiàn)房、地合一登記。筆者認為這一改革是符合不動產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢的,獨立于統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關對保護不動產(chǎn)的交易安全和社會財產(chǎn)的有序化具有重大意義,設置獨立而統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門是我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必然要求。

      同時人們還從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房價”等作用,“房叔”、“房姐”的出現(xiàn)證實了登記制度不統(tǒng)一、房產(chǎn)信息不公開的弊端,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和公開查詢系統(tǒng)建立后,有助于搞清那些不正當交易的問題,對于發(fā)現(xiàn)腐敗會有重大作用。還有人認為不動產(chǎn)登記制度的作用除了反腐,查“房叔”、“房姐”之外,也是為房產(chǎn)稅打基礎,健全了全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度之后,也就掃清了房產(chǎn)稅開征的最大障礙,特別是對全國范圍內(nèi)多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。

      筆者卻認為國家建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的根本目的不在于反腐,而是保護群眾的不動產(chǎn)權益,保障交易安全,搞清楚全國不動產(chǎn)基本情況,利于宏觀調(diào)控。其具體意義可分為以下幾點:首先,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度可以更好地落實物權法,保障不動產(chǎn)交易安全,強化登記的公示和公信功能,有效保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權,鼓勵交易。其次,它屬于基礎性制度建設,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率、改善社會環(huán)境、完善市場體系、加快社會信用體制建設的又一重要步伐,可以說是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求;最后,有利于反腐和預防腐敗。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施之后,擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定,從而逼出空置房,遏制非自住房需求,改善供求關系,對降低當前過高的房價、減輕群眾住房負擔意義重大。前途雖然光明,但道路同樣是曲折的,該項制度的實施必然會遇到某些阻力,這就需要各方的大力支持,我們?nèi)罕娨矐袑嵉剡M行監(jiān)督以期提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的效果。

      為達到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度發(fā)揮其應有作用的目的,筆者認為應把以下幾點做到實處:第一,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機關要具有獨立性,不依附于任何行政部門,也就是說,登記機關與行使不動產(chǎn)行政管理權力的部門必須絕對分開。這樣,登記工作人員才不會受到人為因素的壓力,更好地體現(xiàn)登記的公示公信效力。第二,強化登記工作人員的法律素質(zhì)和道德素質(zhì),不斷提高登記質(zhì)量和登記效率,使他們能夠愛崗敬業(yè)從而中立客觀地履行不動產(chǎn)登記職責。只有這樣,才能使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度成為真正民法物權意義上的基礎制度,在維護財產(chǎn)秩序和保護不動產(chǎn)交易安全方面發(fā)揮應有的作用。

      參考文獻:

      [1]梁慧星. 中國物權法草案建議稿[M]. 北京:社會科學文獻出版社,2000:139.

      [2]向明. 不動產(chǎn)登記制度研究[M]. 武漢:華中師范大學出版社,2011:3.

      [3]常昱,常憲亞. 不動產(chǎn)登記與物權法——以登記為中心[M]. 北京:中國社會科學出版社,2009:159.

      [4]蔣曉云. 論不動產(chǎn)的物權行為無因性與善意取得制度的協(xié)調(diào)[J].中國市場,2011(44).

      [5]李芬,劉章生,張東祥. 不動產(chǎn)自動化估價系統(tǒng)研究[J].中國市場,2012(6).

      [6]孟春,李洺. 世界主要國家不動產(chǎn)稅改革經(jīng)驗、教訓和借鑒[J].中國市場,2010(14).

      [7]鐘莉華,賴九江. 淺析不動產(chǎn)登記機關的選擇問題[J].中國市場,2008(52).

      [作者簡介]張靖渝(1993—),女,漢族,吉林人,本科,福建師范大學法學院2011級學生。

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