李兆暉

[摘 要]房產(chǎn)問(wèn)題關(guān)系著眾多百姓的生活。本文以小產(chǎn)權(quán)房的概念以及存在的原因?yàn)榛A(chǔ)，從經(jīng)濟(jì)法的層面出發(fā)分析了現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問(wèn)題，進(jìn)而基于經(jīng)濟(jì)法層面提出了小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題解決策略。該研究對(duì)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房法律體系的完善有一定的理論與實(shí)踐借鑒作用。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)法；小產(chǎn)權(quán)房；法律

[中圖分類號(hào)]D922.29 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）16-0112-02

伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們居住條件的改善需求呈逐漸增加的趨勢(shì)，在這種背景下，一些和小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的問(wèn)題便得以顯現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)法作為國(guó)家從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面出發(fā)，對(duì)我國(guó)社會(huì)公共性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行干預(yù)、管理以及調(diào)控的法律規(guī)范，其在小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的調(diào)整方面有著重要的作用。本文從經(jīng)濟(jì)法的層面出發(fā)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題進(jìn)行研究分析。

1 小產(chǎn)權(quán)房的定義以及存在的原因

1.1 小產(chǎn)權(quán)房的定義

小產(chǎn)權(quán)房的概念開(kāi)始于20世紀(jì)90年代我國(guó)的民間，該概念主要是用來(lái)表現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房在權(quán)利上存在的缺陷[1]。從學(xué)術(shù)研究的層面來(lái)看，在小產(chǎn)權(quán)房的定義上也沒(méi)有統(tǒng)一，本文所研究的小產(chǎn)權(quán)房指的是：經(jīng)過(guò)或者沒(méi)有經(jīng)過(guò)我國(guó)各級(jí)政府或者村組織審批、認(rèn)可，在集體土地上所進(jìn)行的大規(guī)模商品化建設(shè)后，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的購(gòu)房者進(jìn)行銷售的房屋。

1.2 小產(chǎn)權(quán)房存在的原因

從我國(guó)小產(chǎn)權(quán)發(fā)展的歷史來(lái)看，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房存在的原因主要是：在城市化進(jìn)程不斷加速的情況下，以我國(guó)所實(shí)施的城鄉(xiāng)二元分割下的土地管理體制為基礎(chǔ)的農(nóng)民集體與地方政府的利益之間所進(jìn)行的博弈[2]。同時(shí)，在房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲這一經(jīng)濟(jì)因素的影響下，政府的宏觀調(diào)控存在一定的問(wèn)題等多個(gè)方面的因素導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的存在。

2 小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問(wèn)題分析

無(wú)論是普通法系國(guó)家還是大陸法系國(guó)家都沒(méi)有小產(chǎn)房法律問(wèn)題處理方面的先例，因而使得我國(guó)在小產(chǎn)權(quán)房方面的法律問(wèn)題處理上缺少一定的域外經(jīng)驗(yàn)可供借鑒[3]。同時(shí)加之我國(guó)法律學(xué)術(shù)研究與實(shí)踐本身在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生后對(duì)小產(chǎn)權(quán)房治理的法律研究也相對(duì)較少，使得小產(chǎn)權(quán)房在治理過(guò)程中所要面對(duì)的法律問(wèn)題較多。

我國(guó)《憲法》中規(guī)定集體土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，而《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓或者不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。這就使得小產(chǎn)權(quán)房處于法律效力層次方面的立法困境，即一方面《憲法》確認(rèn)其所具有的合法性，而另一方面《土地管理法》卻認(rèn)為其違法，《憲法》的法律效力是高于《土地管理法》的。同時(shí)，從我國(guó)現(xiàn)有的立法情況來(lái)看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，而如何對(duì)農(nóng)民集體行使所有權(quán)進(jìn)行具體的細(xì)化所存在的法律問(wèn)題，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體存在著名存實(shí)亡的境地，主要表現(xiàn)在這些地方的農(nóng)村集體土地所有權(quán)的行使者實(shí)際上是村民委員會(huì)，而村委會(huì)很難確保其所代表的是農(nóng)民集體的利益。居民在房?jī)r(jià)過(guò)高的背景下，買了小產(chǎn)權(quán)房以后，由于小產(chǎn)權(quán)房法律保護(hù)方面的缺少，使得法院在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛進(jìn)行處理時(shí)就要面對(duì)司法方面的問(wèn)題。這是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房買賣合同的標(biāo)的不僅僅只有房屋，通常還包括了宅基地使用權(quán)，而我國(guó)法律規(guī)定只有農(nóng)民才能享有宅基地的使用權(quán)，這就使得法院通常會(huì)判決該買賣合同無(wú)效。但是，我國(guó)現(xiàn)行的《合同法》中所確定誠(chéng)實(shí)信用原則等，又可以說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方是在自愿平等的基礎(chǔ)上所做出來(lái)的真實(shí)意思表示，因而該房屋買賣合同是有效的。

簡(jiǎn)而言之，小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問(wèn)題的處理，需要結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定的實(shí)際情況，以小產(chǎn)權(quán)房的情況為基礎(chǔ)靈活地應(yīng)對(duì)[4]。

3 基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題解決策略

從經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的解決策略來(lái)看，主要是針對(duì)現(xiàn)有的情況，根據(jù)不同的實(shí)際情況采用不同的處理方法。

3.1 小產(chǎn)權(quán)房合同的處理

在小產(chǎn)權(quán)房合同的處理上分為兩類，一類是非法的小產(chǎn)權(quán)房合同，這種指的是由于標(biāo)的物本身違法，導(dǎo)致的該小產(chǎn)權(quán)房合同應(yīng)自始無(wú)效，這類的小產(chǎn)權(quán)房合同所涉及的房屋本身應(yīng)有行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆除，同時(shí)不應(yīng)給予補(bǔ)償[5]。另一類小產(chǎn)權(quán)房，由于符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，并且房屋質(zhì)量合規(guī)，在補(bǔ)辦各類手續(xù)以及補(bǔ)繳包括土地出讓金差價(jià)等各類費(fèi)用的情況下轉(zhuǎn)化為合法的房屋所有權(quán)，可以參考現(xiàn)有的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的現(xiàn)有政策進(jìn)行處理，將這部分小產(chǎn)權(quán)房納入住房保障體系之中。

3.2 小產(chǎn)權(quán)房本身的處理

對(duì)于不符合我國(guó)城市發(fā)展規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)還包括雖然符合城市發(fā)展規(guī)劃但是建筑質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅(jiān)決拆除[6]。由于拆除此類小產(chǎn)權(quán)房給購(gòu)房人造成的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)該類小產(chǎn)權(quán)房的村委會(huì)、出賣單位及違規(guī)審批單位以及購(gòu)房人等共同承擔(dān)。

3.3 市場(chǎng)調(diào)控的優(yōu)化

從我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)政府不但要讓我國(guó)的居民實(shí)現(xiàn)買得起房子的愿望，同時(shí)還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行優(yōu)化，只有這樣才能從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因上入手，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問(wèn)題。這就需要從市場(chǎng)的角度出發(fā)，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)域的不同情況，采取不同方法來(lái)解決小產(chǎn)權(quán)房所面臨的法律問(wèn)題，進(jìn)而有針對(duì)性的解決問(wèn)題。

綜上所述，基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的解決是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)化工程，需要多方面的共同努力才能夠完成[7]。從我國(guó)現(xiàn)有的情況來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的解決還有很長(zhǎng)的路要走，這就決定了基于經(jīng)濟(jì)法層面的小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的解決策略，需要從社會(huì)實(shí)踐出發(fā)不斷地進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，只有這樣才能從根本上促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的有效解決。

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