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      房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)研究

      2014-04-29 00:44:03陳家送
      2014年1期
      關(guān)鍵詞:項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)

      陳家送

      摘要:房地產(chǎn)在我國(guó)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)性地位,但房地產(chǎn)也是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè),像近年來(lái)次貸危機(jī)余波的影響,投資環(huán)境惡化,通貨膨脹的不穩(wěn)定性,匯率變動(dòng)的頻繁性,更是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),因此,加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理,采用有力的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)

      1.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念

      房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程一些難以控制、識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)因素使得企業(yè)最后獲得的利潤(rùn)偏離了預(yù)計(jì)的利潤(rùn),從而使企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)損失。而房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是開(kāi)發(fā)商通過(guò)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別、防范和控制,使得利潤(rùn)能高于或者與預(yù)計(jì)利潤(rùn)基本持平。

      2.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類

      管理房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理是一個(gè)系統(tǒng)過(guò)程,分為決策階段、前期階段和建設(shè)階段。要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面地控制,就需要從不同的階段,著眼不同的風(fēng)險(xiǎn)類型,提出有針對(duì)性地,科學(xué)地風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。

      2.1決策階段

      在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段因?yàn)楹芏嘁蛩氐牟淮_定,導(dǎo)致了本階段的風(fēng)險(xiǎn)難以估計(jì)和識(shí)別,是在各階段中屬于風(fēng)險(xiǎn)最大的階段,包括政策風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)、投資類型風(fēng)險(xiǎn)、投資方式風(fēng)險(xiǎn)、可行性研究風(fēng)險(xiǎn)。

      2.2前期階段

      房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)項(xiàng)目投資前期,工作較為分散、涉及的部門(mén)多,橫跨的領(lǐng)域多,包括政府、金融和保險(xiǎn)等方面,因此加大了風(fēng)險(xiǎn)的不確定和復(fù)雜性,主要有:置地風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)。

      2.3建設(shè)階段

      項(xiàng)目建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從正式開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的工程施工建設(shè)階段,這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是在施工過(guò)程中由于管理不善、措施不當(dāng)?shù)纫鸬墓て陲L(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)。

      3.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的概念和常用方法

      風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)技術(shù)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,并判定各類風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響程度,確定風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別,從而找出主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的常用方法主要有主觀評(píng)分法、層次分析法、決策樹(shù)法等。

      3.1決策樹(shù)

      決策樹(shù)法是運(yùn)用直觀地分析各類分析發(fā)生的概率和風(fēng)險(xiǎn)大小,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)整體性的把握,同時(shí)也能根據(jù)各類風(fēng)險(xiǎn)找出風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的根源,從而最大限度地避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

      3.2層次分析法

      層次分析法,也叫權(quán)重分析法,是指先將項(xiàng)目分析的各位因素整合起來(lái),然后通過(guò)定性、定量?jī)煞N分析方法,將各風(fēng)險(xiǎn)因素在項(xiàng)目中的相對(duì)重要性,也就是權(quán)重分析出來(lái),確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要因素、次要因素,從而分別采用針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

      3.3主觀評(píng)分法

      主觀評(píng)分法是指將可以識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸類整理,列項(xiàng)成表,并請(qǐng)相關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)表進(jìn)行分析,專家利用技術(shù)手段和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等進(jìn)行評(píng)估,從而確定出主要風(fēng)險(xiǎn)因素。

      4.房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法

      風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估,確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí),從而根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的類型、類別、影響程度,決定應(yīng)采取的相應(yīng)措施,房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方法包括風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

      4.1風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避一般來(lái)說(shuō),當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生遭受的損失大于實(shí)際收益時(shí),房地產(chǎn)商通過(guò)變更項(xiàng)目計(jì)劃或者退出項(xiàng)目等手段,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)遭受的損失。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目,不同的階段都有不同的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防范等級(jí),決策者根據(jù)不同的類型,采取不同的規(guī)避手段,像風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃,風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避通常采用的是退出項(xiàng)目計(jì)劃,但當(dāng)今政策、市場(chǎng)等因素都難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè),過(guò)分地采用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的手段,對(duì)項(xiàng)目的順利開(kāi)展將產(chǎn)生不利影響。

      4.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

      風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同、保險(xiǎn)等手段將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到第三方承擔(dān),從而降低風(fēng)險(xiǎn)造成損失的程度。合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),是通過(guò)合理、合法的索賠制度,將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任分?jǐn)偟狡渌?jīng)濟(jì)單位。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移,通過(guò)與保險(xiǎn)公司簽訂一定的保險(xiǎn)合同,建立保險(xiǎn)約束制度,使在保險(xiǎn)范圍內(nèi)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),造成經(jīng)濟(jì)損失,可向保險(xiǎn)公司索賠,以獲得相應(yīng)的賠償。

      4.3風(fēng)險(xiǎn)控制通過(guò)組建高水平,專業(yè)化的開(kāi)發(fā)人才隊(duì)伍,建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),制定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理制度等措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的前、中、后,采取積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率,減少風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失。

      4.4風(fēng)險(xiǎn)自留是指風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避,如果開(kāi)發(fā)商在作出具體分析和市場(chǎng)調(diào)查以后,沒(méi)有找到合適的控制措施或者措施本身得不償失,開(kāi)發(fā)商將存在的風(fēng)險(xiǎn)暫且保留在項(xiàng)目中。風(fēng)險(xiǎn)自留又分為非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。非計(jì)劃性自留是指管理人員未識(shí)別到風(fēng)險(xiǎn)的存在或者是未曾采取有效措施去防范識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn),致使風(fēng)險(xiǎn)隱藏或存在于項(xiàng)目的各個(gè)階段。計(jì)劃性自留是指管理人員對(duì)已存在的風(fēng)險(xiǎn)有所意識(shí),主動(dòng)、有意識(shí)、有計(jì)劃地將一部分風(fēng)險(xiǎn)保留在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中。

      5.房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

      風(fēng)險(xiǎn)因素貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期,將房地產(chǎn)項(xiàng)目分為三個(gè)階段,即決策階段、前期階段、建設(shè)階段,每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)都有其不同的特點(diǎn),變化性大,因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把握好內(nèi)外形勢(shì)的基礎(chǔ)上,做出科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施,同時(shí),還要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,保證風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施實(shí)施的有效性,將風(fēng)險(xiǎn)降至最低,從而保證項(xiàng)目的收益。

      5.1決策階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起關(guān)鍵性作用,房地產(chǎn)商應(yīng)該對(duì)內(nèi)、外部環(huán)境都有一個(gè)整體的分析,國(guó)家的金融政策、土地政策、市場(chǎng)的變化是否有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),還有自身可承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能力都有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確地把控,從而選擇一個(gè)適合本企業(yè)發(fā)展特點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率低,隱患較少的方案。

      5.2前期階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

      房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段,項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃是重中之重,它關(guān)系著項(xiàng)目最后的工質(zhì)量、進(jìn)度以及獲得的投資。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)該將質(zhì)量目標(biāo)具體化,在計(jì)劃審查過(guò)程中,項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)的依據(jù)、設(shè)計(jì)的文件都要進(jìn)行深層次地分析和調(diào)查,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高,技術(shù)不成熟的設(shè)計(jì)方案盡量不選用,選擇適合消費(fèi)者需求,技術(shù)先進(jìn)成熟、經(jīng)濟(jì)合理的項(xiàng)目計(jì)劃。

      5.3建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

      建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)較前幾階段,風(fēng)險(xiǎn)可控性大,在這階段風(fēng)險(xiǎn)大都轉(zhuǎn)移給承包商,通過(guò)合同的形式,將無(wú)法控制或無(wú)法承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),如工程質(zhì)量、工期風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)等以合同的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)移,并且確定一旦違反合同條款應(yīng)該承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任和賠償。

      5.4風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

      風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是指在房地長(zhǎng)項(xiàng)目的三個(gè)階段,,對(duì)已實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行及時(shí)地追蹤和監(jiān)控,包括:應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施是否產(chǎn)生較好的效果;是否達(dá)到預(yù)計(jì)的目標(biāo),識(shí)別和度量新的風(fēng)險(xiǎn)因素;跟蹤、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的變化程度;監(jiān)控潛在風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展,監(jiān)測(cè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的征兆;提供啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)警方案。(作者單位:深圳市坪山湯坑股份合作公司)

      參考文獻(xiàn)

      [1] 高曉暉編著:《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》,上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2005

      [2] 彭俊,劉衛(wèi)東編著:《房地產(chǎn)投資分析》,同濟(jì)大學(xué)出版社,2004

      [3] 杜海鵬主編:5房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》,經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,1998.8

      [4] 張敏莉主編:《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》,人民交通出版社,2007

      [5] 翁建玲著:《房地產(chǎn)英語(yǔ)》,世界圖書(shū)出版公司,1999

      [6] 劉叔麟,李桂榮,孫雁軍編著:《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》,東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2000

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