張軍明

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對開發(fā)工程的成本控制以及管理問題非常重視，主要是因?yàn)槌杀究刂坪凸芾韺ζ髽I(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力有很大的影響，因此，筆者對如何對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制和管理分析，同時(shí)也提出了相應(yīng)的措施，希望對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠起到更好的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)；成本控制；質(zhì)量管理

前言

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了很大的發(fā)展，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是現(xiàn)在人們關(guān)注的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和工程質(zhì)量非常重視，工程質(zhì)量也是人們關(guān)注的重點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在發(fā)展過程中要對成本控制進(jìn)行很好的研究，對管理工作中存在的問題進(jìn)行分析，這樣能夠找到更好的解決措施。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中要對市場發(fā)展情況進(jìn)行掌握，同時(shí)，對房產(chǎn)需求以及現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)管理進(jìn)行重視，應(yīng)用先進(jìn)的管理體系進(jìn)行成本控制和管理，這樣能夠在保證工程質(zhì)量的前提下提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也能保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不受到影響。

1 房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本控制

1.1 成本預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中要對市場的物價(jià)信息情況進(jìn)行掌握，同時(shí)對同類建筑物的成本情況進(jìn)行掌握，對成本進(jìn)行預(yù)測，能夠采取成本低、效益高的施工方案。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，經(jīng)營的目的就是為了以最低的成本獲得最大的價(jià)值。在對工程的價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的時(shí)候，通常有兩種方式，一種是在成本沒有發(fā)生變化的情況下，建筑工程的價(jià)值出現(xiàn)了增大的情況，例如，一項(xiàng)建筑工程在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候是以居民住宅的方式進(jìn)行開發(fā)的，但是，在市場環(huán)境不斷變化的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建筑的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行了重新的評估，將住宅的數(shù)量減少，將建設(shè)的部分用作商業(yè)門店，這樣對提高建筑的價(jià)值非常有利。還有就是在有限的土地面積上將建筑的層數(shù)進(jìn)行增加，在對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)之前要先進(jìn)行市場的分析工作，在這個(gè)過程中可以將原有設(shè)計(jì)中的多層設(shè)計(jì)成為高層，將較高層數(shù)作為居住使用，在較低層進(jìn)行商業(yè)廣場建設(shè)，這樣不但能夠方便人們的生活，同時(shí)也能更好的提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。另外一種方式是在建筑價(jià)值不變的情況下，將成本進(jìn)行降低。建筑項(xiàng)目施工中，住宅的面積和結(jié)構(gòu)布局對房屋的銷售有直接的影響，在建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候，對房屋的結(jié)構(gòu)問題要進(jìn)行重視。在房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的價(jià)值回收率降低的情況發(fā)生。在對建筑項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候要對項(xiàng)目施工的具體情況進(jìn)行掌握，這樣能夠避免出現(xiàn)按照經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行設(shè)計(jì)造成浪費(fèi)的情況，同時(shí)，在建筑施工中對材料的使用問題也要進(jìn)行重視，不能盲目的追求高檔的材料，這樣會(huì)出現(xiàn)不適合房屋本身要求的情況，房屋建筑施工中對具體的施工材料都有充分的考慮，并不是最貴的就是最好的。對材料的性能進(jìn)行很好的分析，才能避免施工成本增加。在建筑施工過程中不能為了提高施工的速度出現(xiàn)對施工管網(wǎng)和施工程序不了解的情況，這樣會(huì)導(dǎo)致工程的后期施工面臨很大的問題，同時(shí)，在施工過程中要避免出現(xiàn)管理混亂，這樣會(huì)導(dǎo)致施工中出現(xiàn)重復(fù)的情況，導(dǎo)致施工成本出現(xiàn)增加的問題。在施工中對新的材料和技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用比較普遍，對新的材料和技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用之前要對其性能和應(yīng)用效果進(jìn)行很好的掌握，避免出現(xiàn)對材料行情不了解的情況，同時(shí)也能避免出現(xiàn)施工成本過高的情況。對導(dǎo)致施工成本發(fā)生變化的因素要進(jìn)行很好的分析，采取必要的措施，這樣能夠更好的對施工成本進(jìn)行預(yù)測。

1.2 成本計(jì)劃

在對成本進(jìn)行預(yù)測的時(shí)候要對相關(guān)的影響因素進(jìn)行分析，這樣能夠更好的將施工成本以貨幣的形式進(jìn)行體現(xiàn)，同時(shí)在施工圖預(yù)算上進(jìn)行反映，對項(xiàng)目的施工費(fèi)用、施工成本以及降低成本的措施也能進(jìn)行很好的分析。在施工中，要對施工圖紙進(jìn)行熟悉，同時(shí)，掌握科學(xué)的施工方法和工藝，這樣在對施工成本進(jìn)行計(jì)劃的時(shí)候能夠編制更好的文件。

1.3 成本控制

在成本計(jì)劃中，對影響成本變化的因素要加強(qiáng)管理，然后采取必要的措施，在施工過程中對各種支出消耗部分進(jìn)行嚴(yán)格的控制，同時(shí)對成本控制情況要進(jìn)行實(shí)時(shí)反饋，這樣能夠?qū)?shí)際成本和計(jì)劃成本之間出現(xiàn)的差異情況進(jìn)行分析，同時(shí)對出現(xiàn)的差異情況也能及時(shí)采取措施進(jìn)行更正，在成本控制過程中可以建立成本管理責(zé)任制，這樣對成本進(jìn)行控制能夠獲得更好的效果。

1.4 成本核算

在建筑工程施工中，規(guī)定的開支范圍發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行歸納，能夠?qū)κ┕ろ?xiàng)目的成本和單位成本進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)，也能對相關(guān)的成本分級考核提供必要的考核依據(jù)。為以后的工程項(xiàng)目成本預(yù)測提供依據(jù)。

1.5 成本分析

對建筑工程項(xiàng)目成本進(jìn)行對比評價(jià)和總結(jié)，在成本管理過程中能夠?qū)τ绊懗杀咀儎?dòng)的原因進(jìn)行很好的控制，同時(shí)，也可以進(jìn)行系統(tǒng)的研究，找出這些因素變化的規(guī)律，對成本控制中存在的一些固定規(guī)律進(jìn)行分析，這樣也能采取必要的措施對成本影響因素進(jìn)行更好的控制。

1.6 成本考核

對已完成項(xiàng)目，將其實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)指標(biāo)與成本計(jì)劃進(jìn)行比較，評定成本計(jì)劃的完成情況，以及各責(zé)任者的業(yè)績，并以此給以相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰，這樣才能有效地調(diào)動(dòng)每一個(gè)員工在各自的崗位上努力完成目標(biāo)成本的積極性，從而達(dá)到降低成本增加企業(yè)積累的目的。

2 房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理

首先，質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一部分，是致力于滿足產(chǎn)品質(zhì)量要求的一系列相關(guān)活動(dòng)，包括有作業(yè)技術(shù)與管理活動(dòng)，它是在明確的質(zhì)量目標(biāo)下通過行動(dòng)方案和資源配置的計(jì)劃、實(shí)施、檢查和監(jiān)督來實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。建設(shè)產(chǎn)品必須滿足人們明確和隱含需要的特性之和，用其特性指標(biāo)來評價(jià)，就是通常意義上的產(chǎn)品適用性、可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性以及環(huán)境的適宜性等。

其次，對質(zhì)量形成的影響因素有人的質(zhì)量意識和質(zhì)量能力，它包括項(xiàng)目各參與單位與各責(zé)任主體。這就要求開發(fā)方從企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)，市場準(zhǔn)入制度，執(zhí)業(yè)資格注冊制度，持證上崗制度等方面對各相關(guān)單位把好關(guān)，嚴(yán)禁無證設(shè)計(jì)與施工，嚴(yán)禁越級、掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象，現(xiàn)在各地掛靠現(xiàn)象尤為突出，部分項(xiàng)目經(jīng)理以及其施工人員質(zhì)量意識太差，值得注意。項(xiàng)目的勘察直接關(guān)系到工程的設(shè)計(jì)，在此階段應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督。建筑構(gòu)造和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性與可靠性，要求對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行仔細(xì)的、多層次的審查，從而達(dá)到目的。對材料的質(zhì)量規(guī)格，性能特性，應(yīng)反復(fù)調(diào)查論證，進(jìn)行合理選擇。

再次，質(zhì)量控制的基本原理：制定質(zhì)量計(jì)劃書，確定質(zhì)量控制的組織制度、工程程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源配置、試驗(yàn)要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等具體內(nèi)容。對照計(jì)劃書進(jìn)行計(jì)劃方案交底，并按計(jì)劃規(guī)定的方法展開工程作業(yè)活動(dòng)。檢查、對照計(jì)劃，運(yùn)用各種專門手段而進(jìn)行各種檢查，包括施工自檢、互檢和專職質(zhì)檢員的質(zhì)檢，以及監(jiān)理單位的檢驗(yàn)旁站和試驗(yàn)室的試驗(yàn)等。

最后，施工作業(yè)過程中的質(zhì)量控制?；境绦颍哼M(jìn)行技術(shù)交底與圖紙會(huì)審，檢查施工工序的合理性與科學(xué)性，檢查工序施工條件是否符合要求，進(jìn)行分批、分項(xiàng)工程檢查實(shí)測，對中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收或工序驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可進(jìn)入下道工序施工。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)在對成本進(jìn)行控制的時(shí)候，要具有很高的責(zé)任心，同時(shí)，要按照必要的規(guī)程和規(guī)范進(jìn)行工作，在工程施工中要對重要的部位和質(zhì)量通病容易發(fā)生的部位進(jìn)行重點(diǎn)的控制，這樣也能更好的提高建筑工程的施工質(zhì)量。